基于反射性理论对杭州市房地产市场的分析

王硕

【摘要】反射理论是索罗斯针对金融市场提出的互动影响理论，本文应用该理论阐述房地产市场的反射性，并且基于该理论对杭州房地产市场进行分析，探讨杭州房地产市场的反射周期，最终得出以下结论：杭州房地产市场处于房地产周期第四阶段，为避免市场反弹或面临崩溃的危机，促进房地产的健康发展，亟需正确引导市场主流偏向，把握市场预期。

【关键词】反射性房地产市场市场预期主流偏向杭州

房地产市场一直备受瞩目，成为上至政府调控、下到百姓民生的重要话题。杭州房产市场近年来经历了2009年优惠政策下的高位运行、2010年密集调控政策下高位震荡、2011年“双限”政策下的缩量与杀跌、2012年复苏回暖到“涨价潮”引致成交低迷。十八大后的房地产市场，受到各方高度重视，但我们不应只是关注市场变化本身，而要基于多个视角去探讨市场反馈机制，从而更全面地了解和把握市场。

一 反射性理论

在国内，尤其是在许多大城市，房地产市场已经不再是单纯依靠供需关系确定价格的消费品市场。投资者和消费者在参与市场时，是以预期价格作为决策依据的。参与者凭借自己对市场的感知和解读做出决策，大多数人的决策形成主流偏向，主流偏向对市场产生影响，而市场的变化往往又改变了人们对市场的感知。房地产市场参与者和市场环境间这种双向反馈回路，符合乔治·索罗斯的反射性理论（又称反身性理论）。

索罗斯认为买卖的决策依据在于对未来价格的预期，而未来的价格却又受制于当前的决策。其实人们预期所根据的，往往是现有的信息——即我们以过去已经发生和现在正在发生的事情作为我们对未来预期的依据。

二 房地产市场的反射性

1.市场反射性与房价

严重的信息不对称是房地产市场非理性发展的条件。决定房价的因素除了基本的供求关系外，还有政策和信息等因素，信息在很大程度上影响房价。弱势群体对于市场难以全面正确地认识。强势群体的预期言论，经过媒体宣传，势必左右弱势群体的感知和认识，并进一步强化这种预期。消费者很难正确认识真实的市场供求关系，无法对未来的走势合理判断，容易产生同向预期。现实中，消费者不得不面对不对称的信息。强势群体通过舆论，引导主流偏向。由于房地产市场反射性，价格自我加强的趋势在发展的途中，可能会因为偏向的动摇而发生修正，但只要这个修正没有足够强到以使自我加强的循环被打破，经受住了考验的趋势会加强市场参与者的信心，从而使后来的发展更加有力度。根据住在杭州网提供的各月份交易信息，杭州房地产市场自2007年至2010年，在各种经济环境影响、政策调控下，成交量呈波动态势，但交易均价总体上涨，趋势较好地拟合了指数函数（见图1）。说明此期间成交量受经济环境、政策调控和市场供给合力影响较大，而交易价格却不受限于市场环境与供需关系。从反射性理论分析，杭州房地产市场的主流偏向为房产价格上涨，价格自我加强趋势经受住多次修正的考验后，参与者对主流偏向的信心日益膨胀，“房价会涨”，作为一种预期，一种信念，参与者偏向与交易价格相互强化，最终导致价格远远偏离基本面。

一旦由于政府调控等外界干扰使得主流偏向反转，价格自我加强趋势打破，预期价格下降，市场投资者为规避市场风险会放慢投资脚步，市场消费者为寻求底价契机而持观望态度，使得整个市场低迷。例如，2011年1月“国八条”出台，首次释放通过调控平抑价格的信号，拉开全国严格控制房地产的序幕，杭州房地产市场自年初部分新盘“低开”，到年中 “降价”频现，年尾互相“杀跌”，杭州房价调整之惨烈。政府调控不松懈，房地产商为了回笼资金使出降价策略，消费者透过各种媒体了解到政府调控的坚决和房地产商的降价动向，对房价预期有了变动，使得市场参与者都对房价预期产生反转，主流偏向逆转。与2010年限制政策引致商品房交易量高价位动荡不同的是，2011年杭州房地产市场在主流偏向逆转中持续低迷，只有一月份成交量超过3000套（参见图2）。

2.市场的反射性与房地产泡沫

市场反射性使得房地产市场在没有得到有效修正的情况下，不断重复自我加强的趋势，房价持续上涨，直到偏离市场基础价格，大大超过了居民承受能力，就会引发房地产泡沫。

很多国内外学者就我国房地产是否存在泡沫问题进行了研究，有的认为市场只是过热还没有太多的泡沫，而有的学者认为已经产生了许多泡沫，继续下去迟早会破裂。通常认为，房地产泡沫的判定可以参照以下指标：当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危险；一般当空置率达到10%时，就是房地产业过热的预兆；国际认可合理的房价收入比的取值范围为4～6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。泡沫产生，市场价格偏离很远，一旦不合理被逐渐发现，市场在一段短时间内找到足够理由维护价格合理性，之后由于恐惧的作用强于贪婪，反转的价格趋势、急转直下的基本面和崩溃的主流偏见常常引起比上升时更剧烈的价格运动。房地产泡沫导致经济结构和社会结构失衡，一旦泡沫破裂，会引发金融危机、生产和消费危机，甚至引发政治和社会危机。

3.反射性房地产市场周期

根据反射理论，只有对主流偏向进行成功修正，打破自我加强循环，市场才会开始收缩并反向强化，这是构成索罗斯盛衰循环模型的理论基础。把房地产市场行情放置于一定的时间尺度中来观察，由于反射性的自我强化，房地产市场在时间序列上经历着一个又一个反均衡的临界点之后反向运动，重复着自身的盛衰循环。

基于索罗斯盛衰循环模型，薛川（2009年）对房地产市场的盛衰做出了一般性描述——假设从房地产市场处于近似均衡状态开始，市场中还没有形成公认的主流偏向，基本趋势还没有完全被发现，然后逐步进入以下各阶段：一是主流偏向逐渐形成，基本局势逐步被辨认出来，房价开始形成趋势变化；二是房价变化不断考验主流偏向，反射力处于不确定状态，房价演变方向进入测试期；三是主流偏向和基本趋势仍维持不变，度过测试期，反射力量强化；四是偏离达到极限，预期的过度现象充分展示，市场监管者出台抑制性政策，极点出现；五是房价过度脱离基本趋势，再无法支撑夸大预期，主流偏向分化，价格剧烈波动；六是基本趋势开始回头，主流偏向认清现状，并发生逆转，房价原变化动力突然消失而猛烈反方向回弹；七是基本趋势反转，强化了主流偏向，价格逆向趋势加速，形成所谓市场崩溃；八是最后，逆转主流偏向出现另一个过度，价格和基本趋势之间反向背离，行情终归逐渐趋稳，形成新的近似均衡状态。新一轮的盛衰循环将重新展开。

三 杭州房地产市场分析

基于反射性理论，根据住在杭州网、透明售房网及杭州统计调查信息网的公布信息，可以统计分析出杭州房地产市场的三个特征。

1.主流偏向出现逆转

2012年初，温总理提出“加强房地产调控 促使房价合理回归不动摇”，市场参与者对市场预期延续2011年，继续持悲观态度。中国科学院预测科学研究中心预测2012年商品房平均价格同比下降5.3%左右；中国证券市场研究设计中心等机构联合主办的“财经中国2011年会”上，接受调查的经济学家中高达69.9%的人认为，2012年国内房价是下行趋势，11.7%的经济学家甚至认为房价会大幅下跌。

除了专家的下行预测，媒体更多关注于杭州房价降多少才合理，房地产降价成了关注话题。《楼市》杂志进行的随机问卷调查中，近80%的受访者表示2012房地产降价应该在10%以上，其中约70.1%的人认为2012年上半年房价会跌。而2012年杭州房地产市场从低迷走向“拼跌”，二月开始出现了大面积降价，以价换量的局面全面铺开（参见图3），反应开发商对未来房价的预期。杭州市信息中心对杭州“十二五”期间主城区商品房均价做出预测，认为房价相比2011年的21529元/m2，2012年下降到16882元/m2，

2.房价偏离基本面，泡沫仍在

根据《杭州市2011年国民经济和社会发展统计公报》，2011年全市生产总值7011.8亿元，经济增长率13.42%；房地产开发投资1302.27亿元，增长率36.19%；房地产开发投资增长率是经济增长率的2.7倍。空置率方面，近来国家电网撇清自己与住房空置率的关系，统计部门表示没有相关统计，而根据合创地产机构统计显示，2012年起至未来的两三年间，杭州主城区总体预计住宅供应量约为1670万/m2，若按杭州主城区2011年度住宅成交量13088套测算，这些供给存量需十年才能消化完毕，至少需要三年以上的去化时间，商品房库存量非常充裕。房价收入比方面，2011年杭州市区人均居住面积33.7/m2，主城区新房均价21040元//m2，市区居民可支配收入34065元，计算得房价收入比为20.815，大大超出国际认可合理的房价收入比的取值范围（4～6）；按照杭州市2012年国民经济和社会发展计划，地区生产总值增长10%，市区城镇居民人均可支配收入增长11%，假定市区人均居住面积维持2011年10%的增长，即使房地产开发投资维持1302.27亿元，主城区新房均价达到预测16882元//m2，房价收入比为16.551，仍旧大大超出合理水平。通过分析，杭州2011年房地产开发投资增长率是经济增长率的2.7倍，房价收入比远远超出國际认可合理范围，可以得出结论，杭州房价偏离基本面，市场出现泡沫，即便近期商品房价格下降，泡沫依旧有较大空间。

2015年会平滑过渡至17347元/m2，实现“软着陆”。杭州房地产市场一年来出现了主流偏向逆转。

3.市场处于周期的第四阶段，面临挑战

根据薛川对房地产市场周期的一般性描述，杭州房地产市场目前处于第四阶段——偏离达到极限，预期的过度现象充分展示，市场监管者出台抑制性政策，极点出现。

杭州房地产市场的未来趋势有三种可能：一是抑制修正只是间歇影响，市场预期慢慢回复夸大上升，房价仍旧继续上涨，直至价格飙升到极限，无法继续支撑夸大的预期，极点出现——市场参与者认清现状，主流偏向发生逆转，变为房价下跌，在市场参与者恐惧心理和市场反射性作用下，房价猛跌，市场崩溃。二是通过偏向的动摇修正，打破价格循环，长期维持稳定，达到新的均衡状态。三是基本趋势反转后，不断强化逆转主流偏向，价格逆向趋势加速，形成所谓市场崩溃。

四 结论

杭州房地产市场近年来出现主流偏向逆转，市场价格出现下滑趋势，但交易价格仍远远偏离基本面，房价收入比大大超出国际认可，市场泡沫存在。目前，杭州房地产市场处于周期的第四阶段，处于市场发展的关键时期，从反射性理论考虑，政府想要稳住房地产市场，避免市场反弹，或者面临崩溃的危机，如何引导市场主流偏向，把握市场预期，就成为解决这一问题的焦点。

参考文献

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