中国楼市：熊市周期会多长

2012-12-22魏雅华

检察风云 2012年4期

关键词：熊市楼市房价

文/魏雅华

中国楼市：熊市周期会多长

文/魏雅华

中国楼市的十年疯涨，使中国楼市远远地超出了普通老百姓的购买力，使中国老百姓的住房痛苦指数位居世界之巅。中国楼市的十年疯涨，透支了中国楼市本世纪第二个十年的上行空间，中国楼市将为本世纪第一个十年的疯涨付出代价。那么，这个问题便会油然而生——

中国楼市的牛市其实从上个世纪八十代末便已初露端倪。可那时的牛市涨幅虽偏大，但也还在正常区间。

可新世纪的第一个十年，中国楼市展开了一场建国六十多年以来，前所未有的轰轰烈烈的大牛市。中国的房价翻着跟头地涨，其势如钱塘之潮。一线城市的房价，居然有涨了十几倍的。

我们让时光倒带，十年前的公元2001年，北京的平均房价尚在3000～4000元/每平方米之间波动，可2011年夏天，北京的平均房价己上涨到了3万元/每平方米。

2012年，在三年的严厉的一轮又一轮的政府调控重拳之下，我们终于看到了中国楼市的拐点，现在已经没有人怀疑中国楼市：本世纪最严寒的冬天来了。

2012年中国楼市没有“开门红”

新年第一周，全国主要的一二线城市楼市成交全线下滑。而同时，京沪深穗等10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，再次创下新高，商品房住宅存销比更是高达14.4。也就是说，按照目前的销售速度，要14.4个月才能将当前的库存消化光。从供求关系来判断，预计2012年一季度楼市将继续深度调整，而要改变这种局面，则有待下半年。

来自中原地产的统计显示，2012年第一周，上海成交1839套，环比上上周下降43%；广州成交1038套，环比下降37%；深圳成交579套，环比下降30%。

全国主要的一二线城市中，接近九成城市的成交量出现了环比下调的现象。其中北京、上海、广州、深圳等一线城市全部环比下滑。18个主要城市中有5个城市的成交量环比下降超过了50%，下降超过10%的城市更是达到了14个。10个大城市存量上升近四成。

分城市来看，北京、上海、深圳、广州，四个一线城市新建商品住宅库存总量比去年同期增长约46%左右。其中，广州新建商品住宅库存800万平方米，同比增长64.53%。

中国江苏网1月19日讯：如果开发商手头上现有的房源库存不能得到及时消化，那么接下来锡城楼市库存量还将再创新高。

昨天，无锡市产监处发布的《四季度锡房指数报告》显示，受新一轮调控政策及信贷紧缩等多方面因素影响，2011年无锡市区房地产买卖共成交53096套，同比下降37.63%，略高于2008年金融危机前的水平。成交的下滑与新增供应的不断增长之间的巨大落差，已造成锡城商品房剩余可售体量高于周边同类城市。分析认为，目前市场上的存量商品住宅为57025套，以近三年月均销量测算，剩余可售商品住宅去化周期已达16个月。也就是可以卖到2013年5月份。

2012年，在三年严厉的一轮又一轮的政府调控重拳之下，我们终于看到了中国楼市的拐点，现在已经没有人怀疑中国楼市：本世纪最严寒的冬天来了。不过，我们不必为此忧心如焚，中国楼市将在熊市和牛市的反复锤打中走向成熟。

进入2012年，楼市成交依旧惨淡。根据某机构最新统计，上周(1月9日至15日)监测的40个城市中，32个城市楼市周均成交量同比下降，18个城市成交量降幅在50%以上，其中温州同比降幅高达74.16%。

据中央电视台经济频道的统计，中国一二三线大中城市库存消化周期，长达10个月到26个月。也就是说，在未来的两到三年中，中国楼市即便一平方米的新楼不建，供应量也绰绰有余。

这一切都再清楚不过地表明，中国楼市本世纪最严寒的冬天来了。

现在，已经没有人怀疑中国楼市已经进入熊市，我们仅仅要问的是：本轮熊市的周期会有多长？

房地产库存量激增告诉了我们什么

判断中国房地产未来走势最重要的数据，莫过于房地产库存量了。道理很简单：房价取决于市场的供需关系。

2012年1月18日，国家统计局发布数据显示，去年12月，全国70个大中城市中，有52个城市的新建商品住房价格环比下降。房价持平的有16个，仅两个城市环比上涨。

国家统计局发布的数据向来变动甚微，可就是这细微的变动，已经能让我们很清晰地听到大潮袭来的声音。回顾国家统计局多年来发布的中国楼市的数据，多年以来都感觉不到这样的寒意，包括经济大滑坡的2008年。

中国房地产市场的泡沫正在破裂，而这是几乎不可能扭转的趋势。2011年，国内房价的平均跌幅已接近25%。这不是国家统计局公布的数据，是经过从地产中介手上获得一手资料后分析得出的结论。这是房价下跌的第一浪，也是跌得最急的一浪。

2012年将进入房价下跌的第二浪。

从现在算起，对很多地产商而言，未来六个月会过得很困难。而目前正在建设中的房产建筑面积为46亿平方米，其中住宅面积占33亿平方米。如此庞大的超额库存量，让那些一直在喊“房价还会再涨二十年”的经济学家们都噤若寒蝉。

2012年1月19日，新华社发文称，各种数据显示，在房地产调控的持续作用下，全国房价回落的趋势仍在继续。国家统计局数据显示，截至去年末，全国商品房待售面积为27194万平方米，与2010年同期相比，新增1700万平方米库存量，增长约40%，库存量处于高位运行状态。

商品房库存量激增40%，这数字够吓人的。我想，随便哪个房地产商都能知道这个数字的分量。

来自中国房地产决策咨询系统和国家统计局的数据显示，截至2011年12月底，我国10个典型城市，新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，同比增长约39.22%，环比上月新增4.05%，库存量处于高位运行状态。

这是全国的概况，我们来看看部分城市商品房库存量增长情况：

截至2011年12月底，长春市新建商品住宅（已经取得预售许可证的商品住宅）库存总量高达470多万平方米。如果按照2011年长春市新建商品房的销售速度，消化如此巨量的库存，至少需要22个月。

2011年，广州一手住宅吸纳率(成交量与批准预售量之比)仅为0.81。连续两年供过于求，库存量接近800万平方米。

据南京楼市房地产网站消息，截至2012年元月20日，南京楼市商品住宅库存量已高达55198套，消化如此巨量的库存，至少需要20个月。

日本六年楼市暴涨，十二年楼市暴跌

让我们来看看日本。我们之所以选择日本，是因为日本和中国同样是一个地少人多的国家，而且更甚于中国。日本的人口密度为每平方公里337人，位列全球第30位。而中国的人口密度为每平方公里136人。位列全球第77位。这样比可以让那些持中国地少人多论的人心服口服。

重温日本房地产泡沫破灭的这段历史，简直就是一场噩梦。

二十世纪80年代后期，日本经济摆脱了“石油危机”的影响后，开始快速回升，生产和需求十分旺盛，日本经济出现了历史上少有的大繁荣。

这个时期，日本出现了大量的剩余资金。日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，大量游资热钱不断流入股市和房地产市场，出现房地产商、建筑公司甚至一些中小企业，都利用土地担保向银行贷款，再购买土地进行房地产开发，致使股票和房地产价格暴涨。

日本金融机构认为，有房地产实物抵押的按揭贷款，是一项低风险、且有大利可图的赚钱买卖，纷纷给房地产公司和建筑公司发放大额贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环。

读到此处，你是不是有些眼熟耳熟?

据日本国土厅公布的调查统计数据，东京都的商业用地1980年的价格指数为100，1985年为120.1，1988年暴涨到了334.2，在短短的3年间暴涨了近3倍。

从2002到2005年，中国的商业用地涨幅，大大地超过了日本这一时期的涨幅。可我们的土地管理部门却说，地价的上涨不会导致房价的上涨，所以，不会危及国家的金融安全，也不会导致房地产泡沫的泛起。

日本经济从此埋下了十多年还未能了结的祸根。

到1990年，又是两年过去，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。

就是那句话：上帝欲让其死亡，必先使其疯狂。

日本房地产泡沫来势凶猛，破灭得也同样凶猛而突然。由于日本经济的高度开放和高度市场化，加之日元的大幅升值（这一点更像中国的2005、2006年），如蝇逐臭的国际热钱如潮水般地涌入，使得日本房地产泡沫的涨势如印度洋的海啸一般势不可挡。

尽管日本政府也早早发觉日本房地产泡沫所潜在的危机，并采取了许多行之有效的对策，这些对策的确不仅推晚了房地产泡沫破灭的时间，还降低了房地产泡沫破灭所带给日本经济的伤害。

例如：在日本的税制中，对于房地产，在取得、保有、买卖三个阶段都要课税。而当前我国的房地产税收制度还不尽合理，不动产税还处于论证阶段。日本的经验告诉我们，财政税收政策对控制房地产投机的作用远大于金融政策，重税可以有效抑制房地产投机行为。

恰恰是这些及时而有效的对策，才没有使日本房地产泡沫演化成泰国式的，并扩大成东南亚经济危机的全球性的一场大灾难。

1991年，历时6年的日本房地产泡沫从天堂步入地狱，日本股价和房地产价格同时开始暴跌。

据日本国土交通省公布的调查数据，截至2002年7月1日，日本的土地价格已经连续11年下跌，东京、大阪和名古屋三大城市的土地价格，已经连续12年下跌。2003年1月，日本全国平均住宅用地比上年同期下降5.8%，商业用地下降8%，均连续12年下跌。

2003年全国土地的平均价格，已经低于泡沫经济发生前的1983年。土地价格被一棒打回了原形。

东京部分地区的商业和办公用房及其地价，平均跌去75%，只有房地产业鼎盛时期的1/4，住宅及其用地的价格也只有1990年的40%。泡沫留下了严重的后遗症，导致日本经济十多年来一蹶不振，至今未能恢复元气。

中国房地产泡沫的破灭所导致的金融危机，估计不会像日本爆发得那样凶猛而突然。那是因为中国股市长期低迷，至今也仍处在冰点，中国金融经济巨人有一条腿是瘸的，所以难以走得很快，在很大程度上推晚了金融危机爆发的时间。

但这并不意味着中国房地产泡沫的破灭所导致的金融危机，对中国经济的打击会比日本轻。

房地产价格的暴跌重创了日本金融业。房地产价格的暴跌导致许多房地产商和建筑公司的投资血本无归，纷纷倒闭破产。

据统计，在十多年来日本的破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大。仅2000年，日本包括房地产商在内的建筑行业，就有6000多家公司破产，占当年全部破产企业的33.6%。

看看这个现实，估计中国房地产泡沫的破灭，所导致的房地产商和建筑公司的破产数量绝不会才这么点儿。正处在房地产业全盛期的中国，现在每年倒闭的房地产企业都超过了3000家。

除房地产商和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，一些涉足房地产业较深的大企业因此纷纷倒闭。2002年，日本有28家上市公司倒闭，创战后上市企业倒闭的最高记录，其中有1/3以上都涉足了房地产业。

中国股市涉足房地产业的上市公司，多于日本涉足房地产业的上市公司，其总数有100多家。如果中国房地产泡沫破灭，中国股市也难逃此劫。

日本6年的房地产泡沫泛起，花了12年来偿还这笔赌债，可至今都没能还清，可谓创深痛剧。

让我们再来看看日本房地产泡沫的破灭，是如何在祸害着日本的金融业。

房地产公司在向银行贷款时，虽然基本上都有房地产实物作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构的不良债权大幅增长。

从1995年以来，日本全国的金融机构虽然已经利用营业利润或者房地产、股票等资产处理了约50万亿日元的坏账，但不良债权的余额不仅没有减少，反而越来越多。据日本金融厅发表的统计数据，截至2002年3月底，日本全国金融机构的不良债权余额仍有52.4万亿日元，连续两年还在增加。

不良债权增加导致金融机构抗风险能力低下。

目前，日本13家大型银行的平均资本充足率已经降至8%，为国际清算银行规定的下限。国际著名的企业信用评级机构不断降低日本金融机构的信用等级，导致其在国际金融市场的筹资难度加大，成本提高。另一方面。金融机构为了减少不良债权的发生，不得不提高贷款门槛，缩小了信贷规模，使得日本央行放松银根的政策不能产生效果，许多企业因得不到生产所需资金被迫破产。

日本大型金融机构曾计划在2002年度（2002年4月至2003年3月）处理不良债权2.5万亿日元（这个数字与中国银行业所冲销的不良债权相比，微不足道，尚不到中国银行业同一时期冲销的不良债权1/10）。但随着日本政府加快不良债权处理政策的实施，金融机构必须处理的坏账数额远远高于当初的预测。

读到此处，你便会体谅国家出台的一系列宏观调控政策，重拳出击中国房地产市场，是在避免中国房地产市场重蹈日本房地产泡沫破灭的覆辙，是在悬崖勒马。

看罢了日本，我们再看中国香港。这个寸土寸金的弹丸之地，房地产也会闹危机。

香港房价曾经六年下跌了60%

香港的房地产危机爆发于东南亚经济风暴的袭击。

20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。

海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家及地区的房地产市场进行投机性活动。

在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国及地区经济严重衰退。

东南亚金融危机还直接导致了中国香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。

当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

1984到1997年，香港房价年均增长超过20%。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。

就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998到2004年，香港楼价大幅下跌。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。