抄底美国楼市合适吗

汪标

问：最近，我有几个朋友跟我说，美国楼市近期出现了企稳的迹象，马上就要上涨了，那里的房子价格很便宜，20万～30万美元就可以买一套别墅，土地是永久产权，比在国内买房合算多了。他们都准备去买，也要我考虑考虑，我想知道，现在去美国买房合适吗？

不同的国家有不同的文化，也有不同的购房策略。在中国，人们最关心房价的上涨问题，只要房价预期看涨，就会有一大批人想尽各种办法去买房，哪怕是用上祖孙三代的所有积蓄也要买房。在美国，人们买房时最关心的是财务安排，比如月供是否过高，房贷利息可以抵掉多少税等？

美国是发达国家，正常情况下房价的涨幅都不大，通常年涨幅也就在3%～5%，而房产交易的费用比较高，如房产中介的佣金国内通常在1%左右，美国则在3%左右，加上律师的费用、保险的费用和每年缴纳的1%～3%的房产税，一套房子持有不超过5年很难有收益。这和中国房价一年可以涨10%甚至更高的情况完全不同，如果只做短期交易，投资美国房产很难赚到钱。抄底谈何容易。

美国人买房大多采取按揭的方式，因为房贷的利息部分可以从家庭收入中抵扣掉，这样做等于有一部分房贷利息是由美国政府来支付的。比如现在美国30年固定利率房贷的利率在3.4%左右，如果纳税的税率在33%的人，由于房贷利率可以抵税基，实际支付的利率只有2.28%，是非常合算的。 但对于去美国买房的中国人来说，在美国没有收入，就谈不上抵税的问题。在次贷危机发生后，银行也不再向没什么美国信用记录的人发放贷款了，因此，除非在美国长期生活，否则中国人是借不到房贷的。

另外，人民币对美元的汇率问题也必须考虑，如果现在去购买美元资产，5年后人民币升值10%，就算抄到了美国房产的底部，也可能因为汇率的变动而变得不是很划算了。

笔者在美国生活多年，深知在美国做房产投资的人，大多靠出租来取得收益，比如一套20万元的别墅，如果首付6万元，其余采用按揭的方式购买，每月的还款额只有621美元，这套房产的租赁价格通常会超过1000美元，每月除了还贷外，还可以有379美元的现金收入。即使考虑到税收等因素，这样的投资回报还是不错的。但对于远在中国的人来说，要遥控出租美国的房子并不容易，或许还要通过房产中介代管，这样收入方面又要被房产中介拿掉一块。

虽然美国的房屋租售比远高于中国，但也不能说买了美国房产，靠出租就能赚到钱。近期，就发生了一些在美国的华人碰上无赖的情况。有些美国无赖，在租了房子后，不按时缴纳房租，租期到了也不搬出去。最后，还得通过打官司才能把房子拿回来，既费时，也费钱。在美国的人碰到这种事，都要付出不小的代价，更不用说远在地球另一边的中国人了。

美国的房产虽然便宜，但投资美国房产远比中国房产复杂，如果不是对美国有足够的了解，又不打算长期在美国居住，那么，投资美国房产就不见得合适。