2012楼市为何频繁变脸

蔡为民

回顾即将逝去的2012楼市走势，其市场气氛的变化之快，犹如上演川剧“变脸”，既令人咋舌亦唏嘘不已。

市场一度极为低迷

第一季度在宏观调控影响下，开发商在生死在线挣扎，为了“留得青山在”只能“小赔即赚”、“以价换量，但消费者却未必买单，不见到九折以下的扣率，毫不动心。于是上海楼市今（2012）年开春初一到初七的成交量是自2006年以来的同比新低，仅为平均值的36.06%，而北京基本无成交，也就不足为奇。

更让房地产业界深感“揪心”的，是“合理房价”要与居民收入相适应的提法，对此，媒体曾广泛刊发各地〝合理房价表〞──北京4，387元/平米、上海4，384元/平米、广州4，573元/平米、杭州4，493元/平米、南京4，293元/平米、苏州4，409元/平米、无锡4，218元/平米、深圳4，867元/平米·····再配合有关方面一定要让七、八个大城市房价降下来的说法，市场肃杀气氛与消费者观望情绪双双进入最高潮。

由悲观到乐观华丽转身

“以价换量”持续到四月，市场哀鸿遍野。全国100大城市四月住宅成交均价8，711元/平米，环比-0.34%，为连续8个月下跌，同比则是自2011年6月以来首次走低。更显“触目惊心”的是，截至4月25日已公布年报的125家上市房企合计负债1.33万亿元，较2010年增长31.7%，平均负债率72.1%，创三年来新高。而中国500强房企库存4.9945万亿元，超过2011年中国GDP的10%，破历史记录。

上述状况是自1998年房改启动以来，楼市所不曾出现过的窘境，就在各方一致看坏市场后势时，一连串政策微调开始对市场产生影响，并成功引爆“红五月”。使第二季整体呈现“止跌回稳”态势，进入第三季之始的7月，更是以价量齐扬开局。

楼盘降价已成昨日黄花

此际，供需双方的预期再次发生耐人寻味而翻天覆地的变化，开发商一改先前弱势，无不摩拳擦掌准备大显身手。即使7月19日住建部与国土部难得一见的连袂下发“紧急通知”，要求各地方节制微调救市措施，国务院并于8月初组织8个督察组分赴16个省区市进行政策落实之督导检查，仍未改变房企对后续市场的看好判断。

正因为如此，第四季在调控仍未放松的情况下，房地产呈现的是“价稳量缩〞，亦即开发商看好2013年，并不急于出清手中存货，宁可选择等待、观望，即使成交陷入衰退也不再愿意降价，甚至反而采用微涨手段因应变局，以免〝小赚即赔〞。

地产商过于乐观需警惕

在我看来，此前市场呈现“上不上，下不下”，不温不火、不冷不热的状态，显然系在中央掌握之中，以防不必要的枝节横生。那么现在十一、十二月的房地产市场又是何种景象呢？只能说：变化跨度之大，绝对叹为观止。

11月10个典型城市土地成交均价为2，580元/平米，环比+18%，同比+10.1%，创22个月新高。一线城市新房成交同比+108%，创三年来新高！10个典型城市土地出让金收入633亿元，环比+23%，同比+0.4%，是自2010年12月达近5年来最高值后逐步下行，2012年5月至历史新低，然后反转缓升，11月环比+20%，创16个月新高。

尤其是12月翘尾明显，7个动见观瞻的重要城市——北京、上海、广州、深圳、南京、成都、珠海，11月27日至12月3日短短7天内，竟不约而同创造出七个地王。充分展现开发商对2013年的无比信心与乐观情绪，这无疑值得引起市场的警惕。（未完待续）