房地产经济泡沫产生与防范研究

吴晶琼

【摘 要】 在国民经济发展中房地产行业占有十分重要的地位，一旦房地产业出现问题会对国民经济产生很大影响。尤其是房地产泡沫的出现，会影响经济的发展。所谓的房地产泡沫指的就是因为投资而造成的房地产价格与基础价格和实際需求相脱离，而造成的房价持续上涨的现象。我们必须重视房地产经济泡沫问题，并且采用一定的有效措施解决这个问题。这样才能保证房地产业的健康发展。接下来，我们就来研究一下房地产经济泡沫产生的原因，以及相应的解决措施。

【关键词】 房地产经济泡沫监测方式预警产生原因

现在很多国家都出现了房地产经济泡沫，这种现象会对一个国家的房地产经济产生很大影响，如果不加以制止，甚至会危害一个国家的整体经济发展。接下来，我们就来研究一下房地产经济泡沫产生的原因，以及具体的解决措施。

1. 房地产经济泡沫的具体含义

在生活中我们经常听见房地产经济泡沫这个词，而我们所说的房地产经济泡沫可以定义为在一个连续的时间内房地产价格持续上涨的现象。这种房地产价格的上涨会造成人们对房价预期价格的上涨，并且还会不断的增加新买主的数量。因为价格预期比较高，所以很多人都进行房产投资，这样就会增加投机资本的数量。使房地产的价格比其真正的内在价值高出很多。这样就产生了房地产泡沫。如果出现泡沫过度膨胀，那么会产生很严重的后果，比如说高空置率以及房产价格的暴跌、预期出现逆转等现象，这些现象就是泡沫破裂。房产泡沫的本质是它是不可持续的。所以，房地产泡沫只是一种价格现象，在房地产行业的内外作用下产生了这种现象，尤其是投机性因素。这种现象会对房地产经济和整个国民经济造成不良影响，必须要得到重视。

2. 造成房地产经济泡沫的原因

2.1银行的信贷过度

造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因就是银行信贷在房地产行业中的过度扩张。如果大量的房地产或者是以房地产为抵押品的资产被银行持有，那么如果房地产价格不断上涨的话，就可以扩大银行资本的数量和规模，使银行的资本更加充足，资产质量也更高，在一定程度上还可以提高银行的利润。所以，对于房地产业的信贷，银行就更愿意提供给其信贷，并且不断扩大信贷规模，这样就会使房地产价格更高。这个过程的循环发展，就造成了房地产价格的不断升高，并且与实际均衡价格偏离的越来越大，这样就会出现房地产泡沫的膨胀。然而，这个问题只是造成房地产泡沫破裂的一个原因。在房地产泡沫的迅速崩溃上银行也起到了很大的作用。我们必须对银行在房地产泡沫问题所产生的作用起到足够的重视，从银行入手解决房地产泡沫破裂问题。

2.2消费者的预期

一般来说消费者会对某种商品产生价格预期，这种预期会在一定程度上对消费者的需求产生影响，这种需求变化又会影响商品价格。而影响消费者预期价格变化的因素有很多，尤其是经济环境的变化。当经济环境发生变化而引发的资产价格发生变化的过程中，没有产生不符合实际经济情况的预期，则市场价格就会由，经济环境变化导致的不均衡状态逐浙调整到均衡价格上来；但当经济环境发生较大的变化时，尤其是在这种环境变化本身还存在许多想象的空间时，就会导致市场产生不符合实际情况的预期。而一旦预期高估了环境变化对价格的影响，就可能引发泡沫现象。所以，消费者对商品价格的不合理预期也会在一定程度上影响经济的发展，造成房地产泡沫的出现。

2.3调控措施的不协调

对于房地产行业来说，房地产调控措施是影响房地产发展的重要因素，如果房地产调控措施不协调，就会加剧房地产泡沫的产生，影响房地产经济的发展。调控措施不协调主要体现在一下两个方面，一个是严格控制土地的政策，使房地产用地价格大幅上涨，抬高了建房的成本，增强了地价上涨带动房价上涨的预期。这样就会因为土地价格上涨，而使房地产价格不断上涨，最终偏离其实际价格，产生房地产泡沫。第二个是由于目前我国房地产开发企业资金实力小，控制信贷的措施直接制约了房地产企业的活动。而对需求增长缺乏有效的调控措施，使投资增长幅度回落大于需求回落幅度，加剧了供求矛盾，推动了房价上涨。这个问题就需要国家制定合理的信贷制度，不要过分的控制对房地产企业的信贷数量，这样才能解决房地产市场供给之间的矛盾。

3. 房地产经济泡沫的防范措施

3.1要加强对房地产价格的监测力度，预防和限制房地产投机和炒作。建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。

3.2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过监测体系，可以及时发展房地产行业中存在的问题，并且可以采取相应的措施解决。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。只有通过这种及时的信息采集，才能真正了解房地产市场的动向，从而制定更加合理的政策，促进房地产行业的有序发展。

3.3建立健全房地产市场信息系统和预警机制。各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息发布、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。并通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。

通过以上这三种措施，可以在一定程度上缓解房地产泡沫的破裂问题，对于这三种措施来说，还需要政府的大力支持，需要政府转变相关的政策和制度，这样才能真正发挥这三种措施的作用。

结语

房地产泡沫对于房地产经济的发展和国民经济的发展都会产生不利影响，所以我们必须要重视这个问题。通过本文，我们分析了造成房地产泡沫破裂的原因，并且提出了相应的解决措施。要想解决这个问题，我们要加快转变地方政府的经济发展观，另外要将保障性住房建设纳入地方政府的政绩考核指标，转变过去的纯GDP考核指标。将住房问题作为最大的民生问题加以解决，就一定能解决目前的房地产经济泡沫。使我国房地产业得到健康发展，从而使我国的经济可以健康持续的发展。

（作者单位：鹤岗市绥滨县房地产管理处）