地方公积金新政搅动楼市？

文｜《小康》记者 谈乐炎

地方公积金新政搅动楼市？

文｜《小康》记者 谈乐炎

有超过34个城市松绑公积金政策，公积金新政密集出台引发“公积金托市”争议，诸多业内人士及专家对公积金新政抱有乐观态度，但反对者则认为此举或将引来投资投机性需求，推动房价上涨，从而搅乱当前楼市稳定局面

爹妈的公积金，可以用来还贷买房了！

2012年11月1日，江苏省镇江市开始实施的公积金新政引来了众人的目光，新政规定新就业人员购买自住住房办理住房公积金个人购房贷款的，父母也可申请成为共同还款人，使用其住房公积金账户余额转账还贷。

镇江并非个案，“金九银十”前后，武汉、深圳、昆明、江门、大连等多地公布了公积金松绑新政。一时间，很多地方公积金发放额度激增。与此形成鲜明对比的是，年末将至，各大商业银行却悄然收紧了房贷优惠政策。

“地方政府对公积金政策的微调，是公积金贷款剧增的主要原因。”中国房地产研究会副会长顾云昌在接受《小康》采访时表示，“各地调整公积金会影响购房者预期，客观上肯定会刺激成交量上升，有利于楼市回暖。”

地方刺激楼市热情高涨

根据中原地产最新的监测数据，截至11月9日，全国共有超过34个城市松绑公积金政策，其中27个城市提高贷款额度，另有部分城市降低首付比例，其他还有异地互贷、父母子女共同还贷、贴息、补贴租赁等措施。

“公积金使用权掌握在地方政府手中，调整公积金一般不存在政策层面的阻力，是地方政府微调最容易执行的办法。”顾云昌对《小康》说。上海易居房地产研究院研究员杨红旭认为，掌握公积金政策主动权的地方政府此时进行政策调整，反映了土地出让金收入减少的背景下地方政府刺激楼市的意愿。

10月20日起，自2010年楼市调控以来，武汉市住房公积金政策迎来最大一次调整，武汉市民首次使用公积金购买二手房，贷款最高限额由40万元提高到60万元。

“过去最多只能贷款40万元明显不够。”中国指数研究院华中分院副总监李国政说，在武汉购买一套100平方米的二手房，总价普遍达90万元左右。除去首付后，有50多万元需要贷款。此次公积金贷款额度提高后，能基本满足购房者的贷款需求。

而镇江的公积金新政除了“子女买房可以使用父母的公积金”外，还规定公积金账户余额可提前归还商业贷款，既可逐月还，也可逐年还。

镇江公积金管理处的负责人表示，随着缴存职工收入的增加，人均公积金月缴水平也不断提高，出现了部分借款职工月缴额大于月贷款还款额的情况，由于目前的规定不允许提前部分还款，导致这部分人群一方面是“负翁”，另一方面公积金账户余额逐月增加却看得到用不到，新政此举可以化解这个矛盾。

在镇江润州江南房地产开发公司总经理糜有俊看来，新政使用范围明显扩大了，功能也比以前更多，更显人性化，他公司的客户群体中以刚需为多，新政对刚需消费者是利好，对镇江房地产消费市场也产生推动作用。

值得关注的是，公积金互贷也在越来越多的城市中推开。从10月20日起，在外地用商贷购房，也能提取武汉住房公积金。除此之外，珠三角及湖南长株潭、沈阳、北京等城市也加入到公积金异地互贷的行列。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,一般来讲,公积金的异地互贷主要是在本省内或一定区域内,其主要作用还是为了刺激本区域内自住刚需入市购房,在当前市场处于“不快不慢,不温不火”的阶段,一定程度上也可以刺激市场成交量的稳定和回升。

楼市“助推器”or“回稳器”？

业内有分析指出，尽管多数城市的住房公积金贷款额度客观上存在调整的需要，但住房公积金贷款额度调整的时机与幅度，往往带有较为明显的政策倾向，反映出地方政府的政策意图，有可能会对楼市预期产生影响。

全国人大财经委副主任委员、中国国际经济交流中心专家贺铿对此也有些担心，他认为一些地方政府放松住房公积金贷款，无非是想刺激房市需求，从而改善地方政府的财政。如果地方政府一味为了财政，不为宏观经济的稳定健康发展去想问题，那非常糟糕。甚至可能出现有人借机套用公积金的情况，影响到住房公积金和社保基金的安全。

9000亿元

截至2012年3月，全国住房公积金结余9000亿元。截至2008年末，我国住房公积金运用率仅为53.54%，全国有将近三分之二的公积金处于闲置状态。

“公积金‘新政’不排除会带来少数投资、投机行为。”同策咨询研究中心总监张宏伟说，一旦在全国推行，可能会使一些城市的外来购房者增加，给房地产市场带来不稳定因素。同时，在执行环节，个别被限购的购房者也会钻空子入市，甚至恶意套取公积金。

更多的业内人士及专家则对公积金新政抱有乐观态度，他们认为微调公积金不会对当今的楼市产生“震动”效果。

“我认为此轮公积金调整细则大部分是合理的。”顾云昌对《小康》表示，原先公积金只能给配偶使用，但现在可以给子女享用，这是合理扩大公积金的使用范围，也是满足刚性需求，而这种需求不会滋生经济泡沫。

“公积金贷款额度提高不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府微调最容易执行的办法。”中原地产研究部总监张大伟表示，放松公积金贷款不仅直接可以降低首套房入市的难度，也会影响购房者的预期。

中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授认为，公积金政策微调对于楼市整体态势的影响不大。“依靠公积金购房的大多是刚性需求，加上楼市调控政策尚未见丝毫松动的迹象，调整公积金政策短期内不会影响房价大幅波动，利用公积金来投机投资的行为也不会成为主流。”

中国经济交流中心专家马庆斌则指出，肯定有投机或者投资性的需求被刺激出来，但是规模不会太大，首先国家房地产调控大的方向不会变化、力度也不会减弱，其次因为公积金本身额度的限制，进行投机或者投资的收益空间不会太大，坚持当前的限贷限购政策大方向不变的情况下，我们应该肯定一些地方政府调控积极的效应。

“今年房地产市场的逐步回暖实际上是刚性需求起作用，如果从‘救市’的角度来讲，只能说公积金有利于房地产市场的回稳，不会导致房价的反弹。”顾云昌表示。

“用得其所”公积金

地方新政使得一定时间内公积金使用率大升，但近年来大量的公积金闲置是个不争的事实，探索提高公积金使用率的合理办法，是摆在现实面前的一道考题。

数据显示，截至2012年3月，全国住房公积金结余9000亿元。截至2008年末，我国住房公积金运用率仅为53.54%，全国有将近2/3的公积金处于闲置状态。

“目前我国公积金的使用率不高，实际上公积金应当用好用活，目前各地公积金新政出台，就是对公积金使用的一种有益探索。”顾云昌说。

除此之外，利用公积金援助建设保障房也成了突破公积金闲置资金的敞口。

2011年，上海成为公积金贷款支持保障房建设的试点城市。2012年10月18日，上海住房公积金主管部门等各方签约，共有6个项目获得公积金贷款支持，项目分别位于上海杨浦、徐汇、浦江镇等区域。类型包括棚户区改造动迁安置房、公共租赁房以及经济适用房等。

近日，广东佛山市也将大量闲置公积金输血保障房，随着《佛山市利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试行办法》公布，对符合要求的保障房发放工程建设贷款，将优先保证职工提取和个人住房贷款。在分配安排时，对在同等条件下能依时足额缴存住房公积金的职工给予优先。

然而，对于公积金介入保障房，业内也持有不同意见，有观点认为在保障房建设资金紧张的情况下，住房公积金确实可以解决燃眉之急，也是解决公积金闲置的重要途径。

但中原集团研究董事程澐认为，将住房公积金以贷款的方式投入到保障房开发中，需要流程的公开透明，因为住房公积金本质上是缴存职工自己的钱。

“用公积金来作为支持保障房的举措，是可行的，但一定要保证公积金的收益，建立一个明确的资金回收模式。”顾云昌对《小康》表示。

中国证监会主席郭树清近日发表的一篇文章引来各方对公积金介入股市的热议，郭树清在文中表示，证监会与住房和城乡建设部共同研究改进住房公积金的管理和投资运营，也取得了实质性进展。有消息称，证监会已经委托一些证券公司和基金公司进行住房公积金投资A股市场方案的研究工作。

绝大部分人对此举表示质疑，上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军表示，坚决反对公积金入市，拿老百姓的个人账户的钱投入风险极大的股票市场不合理也不合法。中信建投证券的缴文超则认为，住房公积金不存在入市需求，买房领取以个人缴纳的数额为上限，住房公积金贷款本身能带来稳定收益。

值得关注的是，《住房公积金管理条例》修订案有望在明年6月完成，主要目标之一就是调整住房公积金用途和功能，其中涉及调整投资渠道。而在众多专家看来，规模庞大的住房公积金有望成为债券市场生力军，住房公积金投资债券范围可从国债、政府债券和其他具有良好流动性的信用等级在投资级以上的金融债等有价证券开始，然后逐步扩大范围。