中国房地产业的爱恨情仇

2012-11-22南京审计学院教授博士

中国工人 2012年5期

南京审计学院教授博士何平

中国房地产业的爱恨情仇

南京审计学院教授博士何平

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。2011年以来，中国房地产市场经历着一轮史上最严厉的中央调控。与以前历次调控措施相比，此次调控是从需求、供给和信贷政策等方面采取一系列措施来抑制房价过快上涨，以解决“寒士”买不起或住不上“广厦”的问题。

目前，调控措施已经取得了初步的成效，房价过快上涨的势头得到一定的抑制，某些城市的房价出现小幅回调的势头，各个层次的“寒士”们也似乎看到了希望，甚至有学者就此放言，炒房赚钱时代已经终结。这一成就自然来之不易，是以牺牲经济增长为代价。房地产行业市场的兴衰直接和间接地影响到上、下游三十多个行业，在地方经济发展中居于举足轻重的地位。虽然一些城市的房价只是刚刚开始停止上涨，但房地产市场的颓势已经显现。房地产市场趋冷对地方财政收入、特别是对地方经济建设的负面影响已经使一些地方政府难以承受。个别地方政府甚至不惜冒着与中央调控措施对抗的风险，推出鼓励居民购房举措，力图维持当地房地产市场的繁荣。

对此，人们不得不继续反思，到底是什么原因使中国的房价成为中央政府喊打的老虎？又是什么原因使高房价这只老虎屡打不死？中国的房地产市场究竟纠结着哪些爱恨情仇？

房价猛于虎？

中华民族是一个勤劳、智慧的民族，也是一个敢为天下先的民族。数千年的世界文明史中有无数个中华民族创造的世界第一。就中国的房地产业来说，自2003年以来的中国房价一路飙升，在某些城市甚至出现一年翻番的奇观，这在世界房地产史上创造了当之无愧的第一，同时也创造了中国住房痛苦指数的世界第一。

地方政府、开发商和一些投机客（如温州炒房团等）赚得盆满钵满，土地出让价与商品房价格相互激荡，房价的走势成为街谈巷议最多的话题，房产广告更是铺天盖地，不仅充斥着各种媒体，而且还是街头滥发的小广告主角，房价在臆测、诅咒、激辩和谩骂中越涨越高，终于成为百姓之痛，成了凶相毕露的老虎。而政府垄断土地供应、开发商的贪得无厌和炒房客们无节制的过度投机，无疑是造成房地产价格一路高歌的主要原因。

有学者据此认为，中国房地产市场存在的非市场因素是导致房价过快上涨的元凶，如土地供应不足和政府垄断土地供应，导致土地价格上涨，从而推动房价上涨。这种观点乍一听上去似乎很有道理。中国的房价上涨就是从2003年工业、商业和住宅用地采取招拍挂（招标、拍卖和公开挂牌）的方式取得土地使用权后开始节节攀高的，土地出让价格也是节节攀高、甚至其增长速度在某些年份要快于房价上涨速度。的确，土地出让金是构成商品房成本的重要部分，也是构成普通商品房价格的主要组成部分，如果把构成普通商品房价格中的土地出让金去掉，那么房价就不会居高不下了。

但笔者认为，这只是表面现象，把一般商品的供求关系分析套用到商品房交易上。中国商品房价格过快上涨，恰恰不是房地产交易市场化不足，而是市场化过度。正是中国房地产市场的过度市场化，导致中国房地产价格超出普通百姓的承受能力。

尽管助推房价上涨的原因比较复杂，但从经典经济学来看，造成商品价格上涨无外乎需求、供给两大因素。在完全市场条件下，房地产的市场价格就是供给与需求在某一价格水平上的均衡价格。但是，房价和地价属于两个不同的层次，地价是要素价格，房价是商品价格，在其他因素不变的情况下，某种要素需求价格的上涨是该要素生产的商品需求价格上涨拉动的结果。地价上涨，源于房价的上涨，这一点应该是确实无疑的，所谓地价上涨是推动房价上涨的主因说，无疑是开发商及其利益集团为自己的恶性开脱的托词而已。

住房生产的特点之一是，土地是其生产要素中的关键要素，具有极强的稀缺性和不可替代性，因为住房不能建在天上。因此，土地供应不论掌握在谁手里，都存在垄断性。土地出让采取招拍挂的形式是完全的市场化行为，相对于划拨转让、协议转让而言，在防止腐败、公开、透明和公正性方面都具有明显的优越性，这种出让方式难以被其他方式所取代。

住房生产的特点之二是，土地具有级差性。城市土地供应的特点是，在其他因素一定的前提下，距离城市中心区越近的土地开发成本相对于距离城市中心区越远的土地开发成本越低，而土地价格则刚好相反。距离市中心区越近的土地租金要高于距离市中心较远处的租金。因此，城市越是扩张，就越需要开发远郊的土地，土地开发成本不断攀升，推动地价不断上涨，也带动城市中心区级差地价的更快上涨，这就是为什么中国各地方政府和房地产开发企业热衷于在城市主城区进行拆迁征地的经济原因。

住房生产的特点之三是，从立项到开工建设，再到完工，需要经历一个较长的时期，而投入的资本量较大，市场具有较大的不确定性，也面临着较高的投资风险，因此，需要有较高的投资引诱。预期在房地产交易中发挥着相对较大的作用。

就房地产价格的需求方面来说，造成房地产需求持续旺盛的主要力量来自三个方面：刚性需求、投资需求和投机需求。

衣食住行，住在百姓生活中的重要地位可见一斑。没有住房，就无所谓家，也就没有“有尊严的生活”可言。回首近10年中国房地产市场的发展，其与中国工业化和城市化进程密切相关。城市居民自然增长对住房的需求、大学毕业生留城工作对住房的需求、农民工进城安居对住房的需求，以及城市居民改善居住条件对住房的需求，构成了城市住房的刚性需求。对于刚性需求，仅仅依靠市场机制来调节是不够的，必须运用多种措施增加供给，以满足需求，实现居者有其屋。

投资需求是客观存在的，特别是在存在负利率和投资渠道狭窄的情况下，住房投资需求将随着收入的增长而增长。笔者认为，住房投资需求是指投资者运用自由资金买入住宅，主要用于出租，以取得租金收入的行为。

住房投机需求，是以利用少量自有资金，在银行信贷资金的支持下买入住宅，以期未来在房价上涨时出售牟利的行为。

中国的房地产市场正是在市场化条件下，刚性需求、投资需求和投机需求在迈入城市化过程中形成共振，聚集着巨大需求能量，在短期集中爆发，使房价在短期急剧上升，脱离了老百姓的平均收入水平，聚集着巨大的行业风险。这种需求共振极大地超越供给力量，并推动房价在一定时期急剧上涨。

打不死的老虎？

住房是必需品。居者无房，就没有安全感，就谈不上体面和尊严的生活。房价暴涨到普通大众无法承受的高度，也就使本来经济层面的问题上升到了政治层面，成了“老虎”。于是“打虎”就成为最近一轮房地产调控的主基调。

老虎是受保护的动物，是不能打死的。中国房地产调控的目的，也不是要把房地产行业置于死地，而是要遏制房价过快上涨，压房价回调到合理水平。对于房地产市场的调控的回顾和经验总结，温家宝在十一届全国人大五次会议举行记者会上答中外记者问很值得关注。温家宝说：“我最近出于一种责任感，把从2003年开始的房地产调控认真地回顾了一下。其实我们在2003年已经提出了6条调控措施，2005年又制定了国八条，2006年又制定了国六条。但是，为什么调控不见成效？群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海。我听到了感到十分痛心。我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。”

从温总理的讲话中我们可以理解如下事实：一是地方政府从土地出让中获取了大量收入；收入之大可以用土地出让收入占当年地方财政总收入的比例来反映。2009年，全国土地出让金收入相当于同期地方财政总收入的46%左右；2010年，在两轮房市调控之下，全国土地出让金数额仍再创新高，增幅再创新高，同比增70.4%；土地出让金占地方财政收入的比例也再创新高。如此巨大的土地财政收入，除一小部分用于基础教育和改善民生外，大部分用于城市建设，而城市建设正是考量地方政府业绩的主要指标之一。二是房地产开发企业和金融企业在高房价背景下获取了巨大的利益。因此，中央严厉的调控受到地方政府的软抗也就不足为奇了。

地方政府的确在土地出让中获取了大量利益，也为各类专家学者所诟病。尤其是征地中的各种违法强拆行为，使土地出让行为中又或多或少添加了一些“官商勾结”的色彩。据此，有人提出土地私有化的主张，甚至认为现行的征地补偿制度是对农民利益的一种剥夺行为。本人认为，土地公有是社会主义经济制度赖以存在的基础，也是国家宪法明文规定的。城市亿万产业工人当初从农村进入城市，放弃土地，并没有得到补偿；20世纪90年代国企改革，亿万产业工人下岗，虽然得到一定的下岗补偿，但与城郊农民被征土地获得的人均补偿相比，无论是名义货币补偿还是实际货币补偿都相去甚远，所谓合理、公平补偿都是相对的。土地私有化，承认农民对土地的所有权，无疑是新的一次土改，很难行得通。即便是土地私有，就能打破土地垄断、控制地价上涨？

此轮调控措施最大的看点，不仅在于通过限购措施抑制投资和投机需求，而且在于通过推出的1000万套保障房计划来增加供给和平抑房价。这项政策可能在短期能够产生一定的效果，但是长期则未必有效。因为，虽然对于住房的投资需求的确切数字无从知晓，但是这无疑是一个巨大的需求量。这种需求来自于中国的收入严重不均、不同行业之间收入悬殊过大所造成的。金融、证券、电力、电信、石油以及IT等行业收入奇高，相当部分白领年薪超过百万。对于住房的投资需求，调控措施只能治标，不能治本，必须进行收入分配体制和房产税改革，增大保有住房成本。目前，全国存量商品房空置量和投机、投资行为购置的住房数量在数千万套，如果通过房产税制改革逼出这部分住房进入交易，将极大地增加住房供应，满足刚性需求。而投机需求以房价上涨为前提，一旦房价停止上涨和呈现下降的趋势，炒房客将作鸟兽散，投机需求就荡然无存。抑制潜在的投资和投机需求，中国的房价就有可能回落到老百姓能够承受的水平。

然而，尽管中央实行了如此严厉的调控措施，但半年多时间过去了，并没有能够使各大城市的房价显著下降，房地产市场虽然没有往日红火，但房价也没有出现中央政府和普通大众所期待的“合理回归”。倒是老百姓越来越担心房价会不会在各个政府频繁释放的放松调控下会出现总理所说的“房价越调越涨”的情况，离高房价“不久就会成为死老虎”的预期仍然相去甚远。

关入笼中的老虎？

刚刚过去的三月，各地商品房成交趋于活跃，成交价格趋稳。上海、南京、武汉等一线城市的楼市度过了一个温暖的“金三月”。对于房价是不是已经成为“笼中老虎”引起学界和业界的极大兴趣。

虽然温家宝总理反复重申，下调房价是国家坚定政策，决不动摇。而住建部官员也表示，目前房价不具备报复性上涨的条件。但是，一些地方楼市成交趋暖还是引起百姓担忧，而一些地方政府，还在不断试图打开中央严厉调控房地产市场的政策缺口。从佛山到芜湖，再到上海，地方政府试图放松楼市调控的举动，虽然被中央坚决叫停，但也说明地方政府因地产调控所遭受的利益损失越来越大，放松调控的冲动越发强烈。从总体上看，导致房价快速上涨的决定性因素并未消除，房价远没成为笼中之虎，实现房价合理回归，特别是使房价回归，到与老百姓的收入相匹配，还有很长的路要走。

首先，从住房供给来看，最大制约因素是住宅用地的供应。

有专家认为，中国房价高企是由于供需失衡，而住房供给不足的原因又是土地供给不足引起的。政府垄断土地供应，并采取“价高者得”的招拍挂的交易方式，在住房对土地的巨大引致需求的作用下，土地价格会先于房价增长，进而推动房价上涨。反过来，房价上涨又引起更大的对土地价格上涨的预期，导致土地价格更快上涨，如此循环往复。而政府每一轮调控措施，都仅仅局限在住房需求管理上，并没有从导致房价高企的源头——土地供应上有所作为。只有加大土地供应，并改革土地招拍挂的目标取向，将土地供应与房屋价格挂钩，来抑制土地价格上涨，从而达到降低房价的政策目标。这种观点表面看上去很有道理，似乎抓住了问题的关键，但是问题似乎不是这么简单。

其一，土地是有限的，而且我国土地供需矛盾极为突出。土地最为稀缺的地方恰恰是我国东南部经济最为发达的地方，也是我国传统的粮食高产区。耕地保护，关系到粮食安全，不能因为解决“住”的问题而导致“食”的问题。其二，在管制房价的条件下进行土地使用权竞价，可能产生一系列难以预料的结果，增加政府在建设和价格监管的难度和成本。例如，开发商以在土地竞价中的非理性行为以较高的价格取得土地，住宅建设过程中出现的不确定因素导致实际建设成本超出预期成本，开发商必然采取种种办法降低建设成本和变相提高房屋售价，房屋建设质量将令人堪忧。其三，各地招商引资热度不减，开发区的“圈地运动”还在持续，其中存在大量的违规用地和侵占耕地行为，导致居宅用地只占全部出让土地的一小部分。且工业用地的低价与商业住宅用地的高价形成高达百倍的巨大反差，也从另一侧面折射出土地出让市场的混乱现象。

其次，从需求管理来看，尽管宏观调控最没有技术含量的就是限制购买，但这普遍被认为是打压需求最严厉、最有效的手段。

不可否认，限制二、三套房买卖并提高首付和贷款利息，对于投资需求和投机需求在短期的确可以起到立竿见影的效果。但是长期作用有限，因为只要导致足以影响房地产价格上涨趋势的投资和投机需求的根本因素没有改变，一旦放松限购，房价就有可能出现报复性上涨。而对于所谓住房需求管理的刚性需求则不限购，并享受首付比例低至两成和利率优惠。对于刚需住房采取一定的优惠措施从中国同情弱者的传统美德来说，本无可厚非，但这首先与市场经济的公平交易原则是不相符合的，与我国建立完全市场经济的初衷也是背道而驰的。而且，究竟什么是刚需，很难进行科学界定。改善性住房需求是刚需还是投资需求？第二套住房就一定不是刚性需求？这里涉及家庭人口数量和家庭人口结构问题，不能简单地下结论。

从本世纪初开始，温州的民间资本就已经通过各种途径积聚，并把房地产作为首选投机目标，形成所谓的“炒房团”，对于住房投机可能形成的恶果，政府和学界似乎都没有明确的看法，更没有及早制定相应的对策和办法。温州炒房团一到，当地房价便急剧上涨。某些开发商甚至花钱邀请温州炒房团去炒房，或散发温州炒房团进入的虚假信息以推高房价，由此可见房地产投机在助推房价中的巨大作用。时至今日，政府部门对于投机需求也只是简单地采取限购办法，没有从税收等政策上根本铲除房产投机行为的毒瘤。

第三，从政府在房地产调控的大方向上来看，政策的价值取向无疑是正确的，即实现居者有其屋。虽然某些地方政府由于土地利益驱使，在执行中央调控政策中产生某些动摇，但中央政府与地方政府的根本目标应该是一致的，即努力实现房价稳定和房地产市场健康发展，这从各地保障房建设顺利推进可见一斑。但是，这次调控并没有能够触及推高房价的另一痼疾——中国房地产业的种种乱象：如囤地、捂盘、欺骗宣传、成本黑洞和建筑质量等等。而开发商总是在政策效应处于关键阶段时呼吁政府放松调控，有开发商就认为，中国房价按照国际标准来看不高，也有人认为人人都买得起房是幻想等等。这些说法显然是偷换概念，混淆视听。中国房价高不高，政府清楚，老百姓知道，无需讨论；而住房应该与收入水平相适应，让大多数老百姓买得起房，这是政府的责任，是社会的责任，更是开发商的社会责任。