赤峰市房地产价格的影响因素分析

何浩然

（赤峰市住房公积金管理中心，内蒙古 赤峰 024000）

赤峰市房地产价格的影响因素分析

何浩然

（赤峰市住房公积金管理中心，内蒙古 赤峰 024000）

近年来，房地产业在赤峰市经济发展中发挥了先导性、推动性作用.房地产价格的讨论一直都是百姓的热门话题，房价受到国家金融政策、土地政策、国家公共住房政策等因素的影响，也高居不下.本文在分析赤峰市房地产发展现状的基础上，从影响房地产价格波动的微观因素和宏观因素两个方面分析了房价波动的形成原因，就政府如何从根本上抑制房地产价格波动提出建议.

房地产价格；波动；政策因素；建议

1 当前赤峰市房地产发展现状

据统计，2011年，1-5月份，我市房地产开发投资累计完成22.3亿元，同比增长61.36%,与全区增速基本持平.我市房地产投资总量在全区列第四位，增速在全区列第八位.同时，赤峰市的居民房价收入也比位居内蒙古自治区前列，居民购房压力较大.赵海荣（2011）研究了2009年内蒙古自治区各盟市的房价收入，结果显示，赤峰市房价收入比为5.17，位居自治区第2为，仅次于鄂尔多斯市.

表1 2009年内蒙古12盟市房价收入比以及排名

通过表1的房价收入比计算结果，把内蒙古12个盟市的购房压力分成3类，第一类是压力最大，包括鄂尔多斯市、赤峰市、巴彦淖尔市、呼伦贝尔市、呼和浩特市和包头市；第二类是压力中等的盟市，包括锡林郭勒市、兴安盟、乌海市和通辽市；第三类盟市的购房压力最小，是乌兰察布市和阿拉善盟.可见，当前赤峰市居民的购房需求很大，但是，由于居民收入较低，购房压力很大.

2 影响赤峰市房地产价格的因素分析

具体影响赤峰市房地产价格的因素有许多种，大体上可分为宏观因素和微观因素.

2.1 影响赤峰市房地产价格波动的宏观因素

从当前我国的情况看，房地产价格是受土地供给制度、房地产需求状况、金融政策、各种税费等多种因素决定的.

2.1.1 土地政策

首先,土地出让价格是房地产价格的重要组成部分,房地产价格与土地价格密不可分.地价指数与房地产价格指数也具有十分密切的关系,两者相互影响、相互作用.一方面地价水平受房地产价格和房地产投资力度的影响;另一方面房地产价格和房地产投资力度也受土地价格的影响.其次,土地使用权出让方式的规范对土地价格产生影响.最后,土地利用用途管制与监督对房地产价格的影响也很大.

2.1.2 金融政策

通常，地产市场中买卖双方都离不开资金的支持，因此金融政策对住房价格有很大影响.从2006年4月到2008年上半年，国家实施了一系列紧缩性的金融调控政策.从2006年4月到2008年上半年中央银行的房地产调控政策来看，政府的政策导向是通过多次加息和上调存款准备金率等措施，限制房地产市场的过热现象，这些政策的制定对房地产开发和需求方面产生了深刻的影响.金融政策对房地产开发的影响以及对购房者的影响，同时会影响未来房地产价格的走势：利率调控与房地产价格的关系.

2.1.3 税收政策

为遏制我国部分城市房价、地价过快上涨势头，抑制投机性购房现象，切实解决城镇居民住房问题，2006年到2010年间，政府出台了一系列房地产税收调控政策，以促进房地产市场的平稳健康发展.在2010年4月国务院出台的调控房地产市场的政策措施中强调，要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策.一般说来，房地产课税作为财产税，其作用主要表现在三个方面：（1）为政府尤其是地方政府取得财政收入;（2）调节社会财富分配，促进社会公平；（3）促进土地资源的优化配置与合理使用.党的十六届三中全会提出了开征物业税，其目的是要完善税收体系，建立科学规范的房地产税收，发挥房地产税收在上述三个方面的作用.以往政策的实质影响并不明显，原因是多方面的.以关于对转让住房征收营业税的规定为例，政策规定对购买住房不足五年转手交易的，全额征收营业税.这在一定程度上遏制了炒房行为，但在房地产价格飙升的时期，“抢购”行为并没有得到抑止，中长期房地产价格的上升趋势并没有得到有效遏制.事实上，征收个税在打击投机性购房的同时，也由于课税的转嫁而打击了一些正常的消费需求.

2.2 影响房地产价格波动的微观因素

2.2.1 房地产市场供求矛盾是赤峰市房地产价格波动的直接原因

从需求方面来看，买房置业需求是膨胀性的.对房子的需求有两方面，一方面是持续旺盛的自住性置业需求，另一方面是势不可挡的投资性置业需求.流动性过剩导致大量资金投到楼市.银行存款利率太低，而目前普通百姓的投资渠道又太有限，因此大量资金涌向了楼市和股市.再看供给，房屋供应不可能是无限制的.这主要源于土地供应量的收紧和商品住宅土地开发增速的放慢，以及其它多种因素造成的住宅竣工速度放慢.

今年赤峰市房地产的供求增长情况，也突出反映了供求矛盾是当前赤峰房价波动的直接原因.1-5月份，我市房屋施工面积458.69万平方米，同比增长94.65%.其中新开工面积13.22万平方米，同比下降17.8%.同期，我市商品房销售面积69.4万平方米，同比增长31.7%，其中商品住宅销售面积60.59万平方米，同比增长19.56%.商品房销售额19.48亿元，同比增长21.45%，其中商品住宅销售额16.1亿元，同比增长8.43%.可见，房屋需求增长情况，明显低于房屋的开发建设速度.

2.2.2 房地产投资是影响房地产业发展的重要因素

从理论上说，房地产投资的增加，将会引起房地产业的扩张，房地产市场进入繁荣阶段；投资下降，则会使房地产业出现萧条.房地产投资的变动与房地产经济周期的变动基本上是一致的.今年，我市处于主体地位的住宅投资增速放缓.1-5月份，住宅投资完成16.78亿元，同比增长38.38%，比上月增速回落近11个百分点，占房地产开发投资的比重为75.23%，占据主体地位.其中90平方米以下住宅完成投资8.68亿元，同比增长9.09%，占房地产开发投资的比重为38.9%.140平方米以上住宅完成投资2.15亿元，同比增长58.17%，占房地产开发投资的比重为9.6%.商业营业用房完成投资2.64亿元，同比增长131.9%，占房地产开发投资的比重为11.8%.其他房屋完成投资2.88亿元，同比增长了约4倍，占房地产开发投资的比重为12.9%.

3 控制赤峰市房价波动的政策与建议

3.1 取消价格双轨制

价格双轨制仍然在土地转让市场中大量存在.导致这一问题的最终根源并未解决,同样的商品只要在市场上存在两种价格,运用各种方式找到政策漏洞的人就一定会出现.只有在全国范围内取消协议出让土地方式,才能真正还市场一个公平公正公开的竞争环境.至于危改拆迁、国企改造、基础性设施等具有公益性的开发项目,应尽量避免非公开的土地转让方式.

3.2 简化行政审批环节,降低交易成本

政府对房地产开发项目实施如此严格而繁琐的监管是不符合市场经济的一种体现.审批中的大部分环节可以通过市场来加以检验.政府需要做的是在开发前对房地产开发企业的资质、信誉情况进行审查;在建设中及建筑完成后进行严格的质量验收.并且严格规定每一个必须进行的审批环节所需要的具体时间,超过期限可以提出申诉索取赔偿.

3.3 改进税收政策

降低住房交易税费,加大对中小企业的信贷支持.按照出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实的要求,迅速推出进一步扩大内需、促进经济增长、促进房地产市场健康发展、搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长、稳定就业等政策措施.一是实施新的《企业所得税法》,统一内外资企业和个人房地产税收制度.二是实行结构性减税和推进税费改革.采取减税、退税或抵免税等多种方式减轻企业和居民税负,促进企业投资和居民消费,增强微观经济活力.三是促进房地产市场稳定健康发展.采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展.

总之,虽然房地产市场还处于一个发展阶段,但其对于国民经济的贡献巨大,此外,由于房地产行业涉及行业较多,一旦房地产行业不景气,势必影响到整个国民经济体系.而针对目前状况,首先,在加强国家宏观调控的过程中,各地方政府应将措施落到实处;其次,国家应该调整房地产产业机构,增加保障性住房建设步伐;再次,加强社会的各级机关、企事业单位,特别是地方房地产管理部门、新闻媒体的监管;最后,提高居民在房地产市场中的消费意识.

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〔2〕司云娜.房地产经济波动的影响因素及对策[J].赤峰学院学报(自然科学版),2010(2).

〔3〕赵海荣.内蒙古各盟市房价收入比研究[J].北方经济，2011（07）.

〔4〕王润华.对影响房地产价格的宏观政策分析[J].中外企业家，2009（3）.

〔5〕宋志勇.房地产经济周期与我国房地产宏观调控政策审视[J].特区经济，2009（7）.

F293.3

A

1673-260X（2012）01-0092-02