开辟地产融资渠道 防范资金链断裂

沈阳中汇达房地产有限公司 李华

开辟地产融资渠道 防范资金链断裂

沈阳中汇达房地产有限公司 李华

近年来，随着国家宏观调控措施的加强，房地产企业普遍面临资金链吃紧的的局面，如何防范资金链的断裂，成为地产行业热议的话题。本文从融资渠道的入手进行了探讨。

宏观调控 资金链断裂 融资渠道

资金和土地是房地产行业发展的重点所在。最近几年房产行业发展迅猛，大量资金向地产行业涌进，成为房价不断攀高的重要原因。控制资金的涌入就可以有效地控制房价的攀高，所以房产调控政策中把紧收房地产企业的信贷资金和融资渠道作为了重点。资金链是企业命脉，如果出现断裂，必将严重影响企业的生存与发展，所以加快对地产企业的融资成为重中之重。

一、资金问题是商业地产面临的主要问题

土地和资金直接关系到房地产企业的生存与发展，没有土地和资金房地产开发就寸步难行。近年来，随着一系列宏观政策的出台，以及其它因素的影响，资金短缺问题已经成为我国房地产企业面临的突出问题。不少开发商表示目前金融机构对房地产行业的信贷不断趋紧，从银行“几乎贷不到钱”房地产企业直接融资的大门也已几乎关闭。银监会主席刘明康近日强调，银行业金融机构要一以贯之地执行关于土地储备贷款、开发商贷款和个人住房贷款的监管要求，严格落实房地产开发企业“名单式”管理，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。一线城市实行了严格的住房限购政策，导致成交量普遍下滑。房地产企业的经营风险也逐渐增加，低迷的成交量导致企业资金回笼放慢，大量资金被“套”在项目上。现金流状况恶化、资产负债率上升更成为普遍现象。由于前几年的房地产企业的利润比较大，大型的房地产公司在此期间积聚了大量的资金，在短暂时间内不会出现资金断裂的状况，但仅限于维持目前的经营状况。那么对于中小企业而言，犹如进入寒冬，相比较而言，中小房企土地和项目储备不多，周转率较低，市场调整之际，它们面临的资金压力更大。房地产信贷从紧的趋势不会改变。在温州、杭州、上海等城市因为资金链的断裂已经多次出现房产企业倒闭的情况。所以，综上所述防止资金链的断裂加紧融资，已经成为迫在眉睫需要解决的问题。

二、降价促销求生存

房地产资金链会越来越紧张，这是近期毋庸置疑的问题，如何找到钱，如何先保生存后求发展，将成为房地产企业面临的大挑战。

目前唯一可控的就是企业自身的行为，在当前大量资金被套笼的局面下降价促销是不错的资金回笼手段。经我国房产界权威人士分析目前我国的房产大部分库存压力向中小企业倾斜，随着新项目的不断入市和滞销情况的不断加大，中小企业未来的房价将会有大幅度的降低。所以尽快的把库压房产促销出去既可以取的现金维持生存又可以在避免将来房价大幅降低而造成更大损失。目前取得较好销售业绩的企业，大多采取合理定价、快速周转战略。中海集团先后在深圳、上海、重庆、南京等地启动实质性的降价促销，平均销售价格较预期或前期下降幅度在10%至20%之间。这一销售策略收到了立竿见影的成效。

三、扩大融资渠道

以前，我国地产商的主要融资渠道是银行贷款，大中型房地产公司银行贷款占整个投资的70%以上，更有一些实力弱小的企业，通过各种变通的办法，使得实际银行贷款占总投资额的90%以上。近年来在国家对金融的宏观调控下,银行缩紧信贷,房地产企业深感资金压力。因此,迫切需要开辟新的融资渠道建立多层次的融资体系,为不同类型企业提供不同的融资场所,才能真正减少对银行贷款的依赖。下面我们对新融资方式进行了分析，以供大家参考。

(一)房地产投资基金

房地产投资基金，是指个人或机构投资者将资金聚集起来，委托基金公司组建专门的产业投资基金，这种基金一般不直接从事具体的房地产开发项目。在全球范围内，房地产基金在本世纪初的十年间发展迅速，在国家宏观政策的背景下去年国内出现了将近30只大大小小的地产投资基金，基金的总规模达到了500多亿元人民币，预计到2015年，中国房地产金融市场管理的总资产将在9100亿元人民左右。经过几年的发展房地产投资基金在我国已初具雏形，但大力发展房地产投资基金还不够成熟。具体分析它的优点是融资的品种比较丰富可以充分吸纳社会的闲散资金，另外它在一个房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，因此企业不会丧失自主经营权，基金在募集、管理和变现能力上，都更具有安全性、规模性和成熟性。它的缺陷是我国房产企业存在的通病是财务不透明、信息不对称、严重依赖银行和高负债率，造成其在与基金的接轨方面缺乏系统性的准备和接口。房地产基金流动性较低，导致资金变现的能力降低，不确定性的风险增大。房地产基金不是一个实体公司，其重要的绩效以及声誉不容易为大家所了解，因而易造成信息不对称，引起融资过程中的风险。

(二)房地产投资信托

房地产投资信托(REITs)是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同。通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。它的优势也比较突出，信托产品设计比较灵活能满足多种不同项目对资金的渴求。对于房地产商而言，通过信托公司融资，可以不受企业自有资金不低于开发项目总投资30%的银行贷款约束；再次，房地产投资信托将所有权和收益权相分离，可以免除双重征税。但房地产投资信托产品在实施过程中还存在一些问题，对于个人投资者来说，门槛比较高的项目融资很难做到。另外信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通，一旦需要进行转让，成本非常高。

(三)租赁融资

在这种方式下，拥有土地经营权的房地产开发商，将该土地出租给其它的投资者开发建设，以每年获得的租金作为抵押，申请房地产项目开发的长期贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。这种融资方式使得房地产开发商不得不牺牲未来几年内的租金收入，以满足证券化的要求，这对企业来讲是一笔不小的损失。目前我国物业证券化还缺乏独立的评估体系，如何对房地产价值进行分割并出售给中小投资者等技术问题仍然难以解决。同时，物业证券化需要银行拥有良好的信用，但中国商业银行的巨额不良资产对物业证券化造成了负面影响。此外，证券法没有对物业证券化做出单独的规定和描述，这对于规范操作显然是不利的。

(四)国际银团贷款融资

国际银团贷款是从双边贷款发展而来的融资方式，国际银团贷款往往能够满足企业大部分融资要求：首先，该融资模式筹资金额大，贷款期限长。其次，与政府贷款和出口信贷相比，国际银团贷款对于贷款用途没有更多限制，比较适合房地产业这样的投资行业；再次。国际银团贷款是通过多家投资银行联手操作的，因而管理比较方便，也降低了贷款风险。国际银团贷款的缺点主要有两点：第一，国际银团贷款对于房地产项目本身的前景和营利性要求较高，因而没有好的项目将很难申请到国际银团贷款；第二，多个投资银行共同操作的做法，无形中会增加手续费和中间费用，使得融资成本提高。

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