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湖北省住宅市场有效供求状态分析

2012-09-26邓保同

统计与决策 2012年12期
关键词:湖北省住宅方程

邓保同,朱 明,袁 园

0 引言

改革开放以来,我国房地产业进入了复苏阶段,1992~1993年全国范围出现房地产热,随着紧缩性宏观政策的实施,房地产业进入收缩阶段。经过随后几年的消化吸收,1996年提出将住宅建设作为经济增长点。1998年下半年要求停止住房的实物分配,逐步实现住房货币化[1]。在此宏观背景下,1995年湖北省住宅的销售面积仅有211万平方米,2010年的销售面积则达到3236.88万平方米,16年内住宅销售面积增加了近14倍。研究湖北省住宅市场在住房货币化改革前后的发展状况,了解其不同时期住宅市场的有效供求状态,对于促进其住宅市场的稳定发展具有重要的现实意义。非均衡理论与方法体系为研究这一问题提供了严谨的理论依据与坚实的方法论基础。

1 理论、模型与数据

1.1 模型设计

房地产市场非均衡模型一般有两种形式:最小原则模型和市场聚合条件下的非均衡模型。1.1.1 最小原则模型

上式中,Dt为房地产有效需求量;St为房地产有效供给量;Xdt和Xst分别为影响有效需求和有效供给的外生变量;Udt和Ust是随机扰动项;Pt是房地产交易价格;Qt是房地产实际交易量。

1.1.2 市场聚合条件下的非均衡模型国内外学者在非均衡市场聚合研究中,主要考虑两种形式的聚合方程,即CES型指数聚合方程和双曲线型聚合方程。CES型指数聚合方程的市场体系模型的参数估计较为复杂。鉴于此,本文主要考虑双曲线型指数聚合条件下的非均衡模型,其由以下3个方程构成:

上式中,r为市场的聚合程度系数,r越小,说明市场上交易摩擦程度越低,聚合后的宏观市场就越接近于短边规则成立的市场情况。同时,r>0为市场常态,因此,对于任意r(r>0),都存在 Qt<min(Dt,St)且Qt=min(Dt,St)。多数国内外专家学者认为,双曲线型聚合方程更贴近经济生活现实。因此,湖北省住宅市场有效供求的非均衡经济计量模型采用双曲线型市场聚合方程。通过分析发现,影响住宅有效供给的主要因素有:住宅价格水平、竣工房屋造价、产业政策及开发商对市场的预期等。影响住宅有效需求的主要因素有:住宅价格水平、居民收入水平、城市规模与城市人口及购房主体对市场的预期等[2]。在考虑以上影响因素的基础上,结合现有统计数据的可得性,本文构建的湖北省住宅市场有效供求非均衡经济计量模型如下:

上式中,Dt和St分别表示t时期湖北省住宅市场的有效需求量和有效供给量;Pt是t时期湖北省住宅销售价格;INCt是t时期湖北省城镇居民可支配收入;HCt是t时期湖北省竣工房屋造价;Udt和Ust为随机扰动项。

1.2 数据来源与处理

模型中各变量的数据均来源于历年《中国统计年鉴》和《湖北省统计年鉴》。湖北省城镇居民可支配收入的原始值由湖北省城镇居民人均可支配收入乘以湖北省城镇人口得到;湖北省住宅销售价格原始值由湖北省住宅销售额除以湖北省住宅销售面积得到。上述所有名义变量均采用以1995年为基期的城镇居民消费价格指数进行调整以剔除通货膨胀因素的影响;为消除异方差影响,对各变量进行对数化处理,最终得到的湖北省城镇居民可支配收入、住宅销售价格、竣工房屋造价及住宅销售面积分别用INCt,Pt,HCt和 Qt表示。

2 模型的参数估计结果及其现实解读

2.1 湖北省住宅市场有效供求的均衡估计

对于上文设定的模型,参数估计采用统计软件Eviews6.0。假设市场出清,分别对有效需求方程和有效供给方程的系数进行OLS估计。但是,大多数宏观经济数据都是非平稳序列,若把非平稳时间序列当作平稳序列,对它进行回归分析,就可能造成伪回归。对于非平稳时间序列的建模,Engle和Granger(1987)提出了协整理论及其方法。具有协整关系的经济变量间具有长期的稳定关系,是可以使用经典回归模型方法建立回归模型的。因此,在采用宏观经济时间序列做回归分析时,首先要检验序列的平稳性。若非平稳,则检验多个变量是否同阶单整,再进行变量间的协整检验。从变量直接是否具有协整关系出发选择模型的变量,其数据基础是牢固的,且其统计性质是优良的。

对模型中涉及的变量 Qt,INCt,HCt和 Pt序列进行 ADF单位根检验,发现变量Qt,INCt,HCt和Pt均为I(1)序列,具体的检验结果如表1所示。

表1 水平序列和差分序列的ADF单位根检验结果

根据协整理论并结合单位根检验的结果,采用EG两步法检验有效需求模型中各变量的协整关系。首先对有效需求模型进行回归,再对方程的回归残差进行ADF单位根检验,发现残差序列是平稳的,这表明变量间存在着如下长期稳定关系:

回归结果显示INCt和Pt系数估计值对应的t统计量均非常显著;调整的R2为0.88,拟合效果较好。

类似地,采用EG两步法检验有效供给模型中各变量的协整关系。先对有效需求模型进行回归,再对方程的回归残差进行ADF单位根检验,发现残差序列是平稳的,这表明变量间存在着如下长期稳定关系:

回归结果显示所有变量系数估计值的t统计量均非常显著;调整的R2为0.91,拟合效果较好。

2.2 湖北省住宅市场有效供求的非均衡估计

由于只有16年的序列数,交易量方程采用简化式,即r=0。采用非线性最小二乘法(NLS)估计双曲线型市场聚合方程:

在如今的音乐教学中有不少的教师对民族文化的传承和教育不够重视,一些教师在教学中受传统教学思维影响,不重视对学生的音乐教育,不愿意进行对学生的深入教育,没有进行有效的教学方式改革,使得教学效率不高,还有些教师即使是进行音乐教育,也过于重视教学技巧,而忽视了对学生的情感教育,使得学生不能有效进行对音乐文化的学习和欣赏,不利于音乐教育目标的实现。

非线性最小二乘法是采用迭代算法估计模型,进行参数估计时要求给模型系数设定初值。参数的初值设置地越接近真值越好,因此将对有效供给和有效需求方程进行均衡估计时得到的参数作为初值,具体的估计结果如表2所示。

表2 交易量方程的参数估计结果

从回归方程解释变量系数估计值t检验的显著性来看,有效需求方程和有效供给方程中各变量系数估计值的P值均小于显著性水平5%,这说明上述回归系数能够较好地解释说明因变量的变化。从拟合优度来看,调整的R2为0.959,拟合优度非常高。D.W值非常接近于2,说明不存在一阶序列相关性。由此,可以得到湖北省住宅市场有效供求的非均衡经济计量模型:

有效需求方程:Dt=3.883*INCt-2.877*Pt

有效供给方程:St=-1.369*HCt+3.334*Pt-8.020

交易量方程:Qt=min(Dt,St)

根据上述模型,将1995~2010年的湖北省住宅市场相关数据代入后可以发现湖北省住宅市场模拟交易量与实际交易量拟合得较好,如图1所示。

图1 1995~2010年湖北省住宅市场实际销售量与模型拟合值示意图

从以上方程的参数可以看出,湖北省住宅市场有效供求量与有关变量存在一定的关系。

首先,从有效需求来看,有效需求量与城镇居民可支配收入呈正相关关系,这表明,当城镇居民可支配收入增长时,住宅市场的有效需求量也会随之放大;有效需求量与住宅销售价格负相关,这与一般商品的需求量与价格呈负相关关系相同,说明价格机制能够较为灵敏地反映住宅市场的需求状况。

2.3 湖北省住宅市场有效供求总量的估算与非均衡度的测算

衡量房地产市场有效供求状况的一个重要指标是非均衡度。用公式表示如下:

上式中,Zt为房地产市场非均衡度;Dt和St分别为估计的有效需求量和有效供给量;Qt为估计的市场交易量。利用上述非均衡经济计量模型,并代入相应数据可以计算得到历年湖北省住宅市场的有效供给量和有效需求量。进而,可以根据以上公式计算得到湖北省住宅市场有效供求非均衡度,如图2所示。

图2 1995~2010年湖北省住宅市场有效供求非均衡度波动趋势图

2.4 湖北省住宅市场有效供求非均衡度的现实解读

基于非均衡度数值,可以把湖北省住宅市场有效供求的非均衡波动大致地分为三个阶段:

第一阶段为1995~1997年,非均衡度基本上处于[-0.15,0.10]的波动区间。这一时期,湖北省住宅市场有效供求非均衡度并未表现出明显的趋势性特征。1998年下半年国务院才要求停止住房的实物分配,在此之前,湖北省的福利化住房分配仍然占据重要地位。

第二阶段为1998~2003年,非均衡度基本上处于[0,0.25]的波动区间,且此阶段非均衡度处于逐年递增状态。这一时期,随着住房货币化改革的逐步实施,湖北省城镇居民对国家、单位福利分配式住房需求逐渐转向面向市场的购房需求,居民对商品住宅的有效需求迅速释放。然而,由于商品住宅开发周期较长,供给的变动相对而言存在滞后性。这一时期非均衡度均为正值且处于递增趋势,表明随着湖北省商品住宅市场有效需求的不断扩大,市场处于有效供给短缺状态,且供求缺口越来越大。2003年,湖北省住宅市场的非均衡度达到顶峰,超过0.2。

第三阶段为2004~2010年,非均衡度基本上是围绕0.05的水平做窄幅波动,除2007年非均衡度稍低于0,其他年份均为正值。这一时期,湖北省的保障性住房尚未形成规模,商品住宅市场发展迅速。住宅销售价格的持续上涨为开发商、政府、房地产投资者等带来了可观的收益,这种收益反过来进一步强化开发商等对住宅市场发展的良好预期。总体而言,这一时期湖北省住宅市场的有效需求比较旺盛。

3 政策建议

非均衡是理论分析的出发点,而均衡则是政策选择的归宿点。实施均衡发展战略是房地产市场改革和发展的长远政策目标[2]。为实现湖北省住宅市场的非瓦尔拉斯均衡向瓦尔拉斯均衡的逼近,可着力于从以下两个方面做出改进:

(1)明确房地产市场调控手段。政府对房地产市场的宏观调控手段主要有经济手段、行政手段和法律手段。实证研究发现,湖北省住宅市场的非均衡度处于[-0.15,0.25]的波动区间,非均衡程度不太严重,基本上在一定的可控范围内。因此,政府对住宅市场的调控应当以经济手段为主,尽量避免直接的行政干预和政策的频繁波动。

(2)健全房地产市场信息搜集、整理、发布机制。非均衡主要由市场竞争的不完全性、交易成本的存在、信息的非对称性和预期的不确定性等造成。政府相关职能部门应加强对房地产市场数据的搜集与整理工作,并建立一套科学的房地产市场指标体系,综合运用网络、电视、报刊等媒体定期发布土地供应、规划、房地产交易情况等信息。充分的信息有助于开发商和购房者明确对未来的预期。充分的信息以及对未来的明确预期有助于房地产市场参与者做出理性的决策,进而有助于房地产市场稳定发展。

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