浅谈资金预算管理在房地产项目管理中的运用

王耀荣

一、制定销售计划

对房地产项目来说，资金主要来自三方面，即销售回款、自有资金投入及外部融资。建设前期主要依靠自有资金的投入，当自有资金投入达到项目总投资的35%时可申请银行贷款，随着项目的开发，销售回款则成为建设所需资金的主要来源。

（一）确定可售资源

1.确定可售资源量：根据总图指标，永和坊占地约351亩，总建筑面积约63.78万m2，项目容积率约为2.126，产品类型主要有：独栋、双拼与联排别墅、小高层及高层等，总可售资源建筑面积近50万m2。

2.确定产品价格：永和坊产品采取市场比较法加综合成本利润法确定，即采用市场类比法对项目分类产品进行价值分析，同时考虑项目成本利润要求进行调整，定价参考项目包括中海国际社区、融侨曲江观邸、金地芙蓉世家等区域内主力精品项目。

（二）确定项目的推盘计划

永和坊项目主力销售周期预计为四年（即2010年至2013年），分三期推盘，销售进度将依照项目分期开发进度及市场状况进行调整，项目各期销售进度计划在各期交房后半年内完成清盘（销售率达到95%）。

二、估算项目总投资

项目总投资计划是通过分析和识别项目的资源需求，确定出项目需要投入的资源种类（包括料、工、费等）、项目资源投入的数量和投入时间，从而制定出项目资源供应计划。

三、估算项目各科目成本

项目成本估算主要是根据项目的资源需求和计划，以及各种资源的价格信息，估算和确定项目各项成本和项目总投资。依据标准定额估算项目成本资金支出；依据与代建单位的合作协议，项目所需管理费用支出；依据国家相关税法及项目销售情况估算出项目税金支出。

四、编制资金预算

（一）细分项目的开发阶段

估算出项目总投资后，必须进一步细分项目的开发阶段，制定各期项目开发计划，永和坊项目建设计划分为三期进行，于2009年10月开工，2014年8月竣工。

（二）资金预算结果

根据项目各开发阶段开发量，将前述估算的项目费用分解至各期间，甚至到各月份，将资金流入与资金流出相配比，确定资金余缺，若存在资金缺口，需调整资金计划，若计划无法调整，则需制订相应的融资计划。从开发节奏、销售节奏的配比情况来看，永和坊项目各年度资金可自行平衡，无需外部融资。

五、资金预算控制

资金预算控制是企业以资金为衡量刻度，对所有资源力争进行最合理的配置，并分析、协调、控制预算的执行，即围绕企业的战略目标，对销售收入、成本、费用、资金等各方面进行分析、预测和决策，从而有计划地、高效协调地开展企业的所有经营活动。

（一）预算编制前控制

合理的项目发展战略是资金预算管理的前提，科学编制是项目资金预算管理的基础，永和坊的资金预算编制就是在公司制定的发展战略目标前提下，项目营销、工程、行政等部门在预算编制前深入了解项目信息，收集与项目有关的各项指标和数据，结合自身经验，分别编制出回款计划、开发计划和费用支出计划，由财务汇总，估算税费等，确定资金净流量，从而形成的科学、完整的资金预算，使项目开发过程有据可依。

（二）预算执行中控制

首先，应赋予项目资金预算一定的弹性，永和坊项目开发周期接近5年，主力销售周期4年，期间国家政策和市场环境的变化对项目的影响不可估量，因而，项目成立之初编制的资金预算目标就具有弹性。其次，经批准后的资金预算应坚持刚性原则，特殊原因而超出预算必须通过专门机构的批准。每月末向公司联席会议报送次月明细的资金计划，超计划的部分须联席会议批准方可执行。第三，绩效考核是资金预算管理的保障，永和坊项目成立之初在公司整体战略目标指导下订立项目目标责任书，进而细分到年度考核、季度考核，资金预算控制就是考核的重要依据之一。第四，建立关键业绩指标预警机制和生产经营分析制度，通过对比预算与实际的偏差，进行关键业绩指标实时预警，深入剖析偏差成因，适时调整经营策略，采取行之有效的解决方案，确保实际执行不偏离预定轨道。