土地市场中开发商行贿表征的量化分析——基于Logistic模型及Moran指数的应用

张红霞，谭术魁，周和义

（1.华中科技大学公共管理学院，湖北武汉430074；2.湖北第二师范学院，湖北武汉430205）

随着社会主义经济的发展，土地市场在配置资源、调节产业结构等方面发挥了重要作用。然而，近年来不断曝出“权钱交易”、“权物交易”等开发商行贿的报道，声称开发商行贿打乱了中国业已形成的土地市场及房地产秩序，并对中国的民主法制建设和社会稳定构成严重威胁。另有不少开发商亲口透露“招标程序名存实亡”、“不行贿难拿工程”。由于市场竞争激烈，不得不将工程造价的5%—10%列入“公关费”[1]。

Pritchard认为行贿是通过“其他的途径”获取利益，在道义上有明显的负面性[2]。Clark和Riis指出行贿是一场不公平的竞赛[3]。Abbinc等认为行贿是企业或市场主体与政府官员之间的一种非常规关系，一旦揭露便招致高额惩罚[4]。Batabyal和Beladi建立了行贿的排队模型，指出与政府官员配合良好的行贿者最易达成目的[5]。张心向认为商业贿赂是典型的越轨行为，深受商业场域及商业规则的影响[6]。谢平、陆磊指出金融机构存在两类行贿行为，一是为了开展新业务而承受监管当局的设租盘剥，二是为了寻求监管庇护而主动行贿[7]。李捷瑜、黄宇丰发现企业行贿可以降低官员掠夺，或帮助企业获得资源[8]。学者们从不同角度揭示了行贿的种种表征，但缺乏系统、深入地研究，更缺乏对土地市场中开发商行贿表征的关注。本文从实证出发，借助有关计量工具，对开发商行贿的表现、特点进行经济学意义上的量化分析，进而摸清其本质属性及外在表象，为政府的治理决策提供实践性参考。

1 开发商行贿的属性表征

1.1 研究说明

2010年7—10月，课题组成员对武汉、南京、广州三市的开发商做实地调查，在当地国土资源局和房地产管理部门的支持下，采用分层随机抽样法，通过封闭式定量化访谈和标准式自由回答访谈，获取开发商行贿的数据。为了打消受访者的疑虑，明确告知本调查仅供学术研究，且问卷以匿名方式填写，共发放问卷900份（每个城市300份），有效回收883份，回收率达98.11%。受访者年龄介于23—55岁，平均年龄为41.37岁，85.7%为男性。

1.2 研究方法

企业行贿与否，取决于企业对行贿预期效用与不行贿预期效用的判断[9]。因此有：

式1中，BD*代表行贿预期效用与不行贿预期效用之间潜在的差异，x向量代表微观及宏观可能性影响变量，β′是对应的参数，ε是随机变量。由于可以观测贿赂是否支付，在此界定，其中，BDij代表第 i个地区第j个开发商的贿赂支付，遵从Logit模型分布：

式2中，F是ε的累计分布函数。鉴于土地市场中开发商行贿可能性的增加，假设ε呈带厚尾的钟型分布，则Logit形式转化为：

为了进一步了解参数的范围，采用Greene的边际效应表达式[10]，为：

1.3 变量设置

在参考世界商业环境调查的基础上，本文采用德尔菲法，咨询了20名土地管理、房地产管理专家的意见后，从开发商行贿的外在环境和自身因素出发，经过3轮筛选，最终设置16个变量（宏观变量8个，微观变量8个）并确立相应的赋分形式。其中，GDP、Pop数据来自城市统计年鉴，Asset、Sale、Staff、GO、PO、CO数据来自房地产管理部门的登记资料，其余数据则由被调查的开发商提供。变量的选取主要是考察开发商行贿的制度前提、供给能力、谈判地位和预期回报。其描述性统计见表1。

表1 变量的描述性统计Tab.1 Summary statistics of variables considered in the model（No.of Obs.=883）

1.4 研究过程

首先，构建关系矩阵（见表2），根据高度相关（大于0.50）判定条件，剔除冗余变量：政府监管（GS）、市场化水平（MD）。在此基础上，形成等式：

其次，进行共线性诊断（表3），检验解释变量的方差膨胀因子（VIF）和容忍度（Tolerance），发现没有变量的VIF>10和Tolerance<0.1，表明不存在共线性问题。然后，根据式3—5估计变量参数，结果见表4。

1.5 研究结果

宏观变量方面，L、GI、P、Cul具有统计显著性，GDP、Pop不具有统计显著性。说明法制建设、政府干预、政策连贯性、人情观念对开发商行贿有明显影响。其中影响最大的是政府干预。从表4系数值来看（第5列），政府干预（GI）、文化因素（Cul）分别导致开发商行贿增加0.133、0.054个单位。法制建设（L）、政策连贯性（P）则分别导致开发商行贿减少0.067、0.112个单位。同时，表4第6列的边际效应值与第5列的标准化系数值保持了一致。可见，开发商行贿是在特定的背景下发生的，尤其是政府干预土地市场的范围、方式、力度等，为开发商提供了弹性利益和灰色收益的行贿空间（如土地出让、土地过户、土地证办理、增加容积率等方面）。

微观变量方面，Asset、Sale、MC、PO具有统计显著性，Staff、Edu、GO、CO不具有统计显著性。说明资质、销售、市场集中度、私营模式对开发商行贿有明显影响。从表4系数值来看（第5列），市场集中度（MC）、私营模式（PO）分别导致开发商行贿增加0.351和0.033个单位，且二者的边际效应值较大，说明开发商行贿是在自身约束条件下，对市场竞争激烈的一种本能回应。同时，资质（Assset）、销售（Sale）的标准化系数为负值，说明资质越高、销售量越大，行贿反而减少。因此，开发商行贿与否，与开发商市场地位的高低和市场支配能力的强弱密切相关。

表2 实证模型自变量的关系矩阵Tab.2 Correlation matrix of all independent variables considerd in the empirical model specification

表3 共线性诊断：方差膨胀因子和容忍度Tab.3 Tests of multicollinearity:variance inflation factors（VIF）and tolerance

表4 Logit回归的参数估计（因变量：BDij）Tab.4 Parameter estimates from the logit regression（dependent variable=BDij）

2 开发商行贿的空间表征

2.1 研究说明

为了进一步揭示开发商行贿的空间表征，对问卷调查中明确表示参与过行贿的开发商进行深度访谈，主要涉及贿金问题，因课题组成员事先保证调查的私密性，故对贿金的统计结果不予以公开。三个样本城市的空间情况为：武汉市按行政区划包括7个中心城区和6个郊区；南京市按行政区划包括11区2县；广州市按行政区划包括10区2市。

2.2 研究方法

在空间相关分析应用研究中，空间统计学常使用空间自相关指数Moran’I。Moran’I定义如下：

2.3 研究过程

计算临近地区之间贿金相互关系的空间自相关指数，估计开发商行贿的空间临近效应和空间依赖性。由表5可知，全域Moran指数在1%的水平下，表现出明显的空间自相关性。这意味着地区之间的贿金在空间上呈现为一种集聚现象，即开发商行贿的空间随机分布假设被拒绝了。

表5 开发商行贿的全域Moran空间自相关指数检验Tab.5 Spatial autocorrelation test of global moran index of developers’bribery

图1 开发商行贿的M oran指数散点图（从左到右依次为武汉市、南京市、广州市）Fig.1 Moran scatter diagram of developers’bribery in Wuhan,Nanjing and Guangzhou

图2 开发商行贿的M oran空间自相关聚类图（从左到右依次为武汉市、南京市、广州市）Fig.2 Spatial autocorrelation dendrogram of developers’bribery in Wuhan,Nanjing and Guangzhou

其次，使用GeoDa软件得到开发商行贿的局域Moran指数散点图及局域空间相关聚类地图。将三个样本城市的贿金分为4个象限的集群模式，用以识别临近区域间的关系，并予以空间描述（图1、图2）。

2.4 研究结果

（1）第一象限：高—高类型（H—H），贿金区域分布呈正的空间自相关，局域空间差异性小，局域均质性较强，即区域本身与周边地区的行贿程度都较高，此类型的区域在武汉市有6个，占46.15%；南京市有7个，占53.85%；广州市有6个，占50%。

（2）第二象限：低—高类型（L—H），呈现出负的空间自相关，行贿水平局域差异较大，局部异质性较强，形成局域异质“冷点”，即行贿水平较低的区域被较高的区域包围。此类型的区域在武汉市有2个，占15.38%；南京市有1个，占7.69%；广州市有2个，占16.67%。

（3）第三象限：低—低类型（L—L），研究单元自身与其周边的行贿水平均较低，局域空间差异小。此类型的区域在武汉市有3个，占23.08%；南京市有4个，占30.77%；广州市有4个，占33.33%。

（4）第四象限：高—低类型（H—L），行贿水平局域差异较大，研究单元的行贿水平较高，形成局域异质“热点”，其周边的水平较低。此类型的区域在武汉市有2个，占15.38%；南京市有1个，占7.69%；广州市0个。

综合而言，武汉、南京、广州3市的区域贿金表现出相似值之间的空间集聚，大致上呈现为正的空间相关关系，并兼具区域贿金水平的差异特征。因此，开发商行贿有着明显的空间相关性。可以发现，多数地区位于第1和第3象限内，为正的空间联系，属于低低集聚和高高集聚类型，而且位于第1象限内的高高集聚类型地区比位于第3象限内的低低集聚类型地区更多一些。可见，开发商行贿存在着明显的空间外溢性和依赖性。对这种结果的可能解释是，由于土地要素不具备流动性，地方政府又是辖区内土地供应的惟一主体，开发商的策略安排必然表现为一种基于地理位置或经济禀赋的空间相依性。

3 结论与启示

3.1 研究结论

（1）开发商行贿有一定的被动性。土地市场中“权力货币化”或“权力资本化”的制度安排，埋下了贿赂蔓延的祸根。政府控制的权力过大，特别是行政裁量权的集中和拥有信息的优势以及对土地一级市场的垄断，较之于以民企模式为主的开发商来说，行业准入门槛高，在土地使用权的出让、土地规划、土地招投标等环节都受到了诸多限制，为了生存和发展，不得不采取非正常手段排队等候竞争资格和市场机会。交易双方的地位是不平等的，受贿者作为公共权力或资源的掌管者在提供公共服务方面处于垄断地位，行贿者则处于有求于人的不利地位。当行贿者和受贿者为一对一的关系时，交易结果就会变成只有受贿者和出价最高的行贿者得利的局面。

（2）开发商行贿有一定的空间关联性。土地市场中执法力度不严，加之人情观念等文化习气的积淀，权力与资本的结合便成为了必然，导致开发商行贿在空间上呈泛滥之势，特别是高—高贿金的区域集聚特征深刻反映出行贿的相互传导和已然成风，只是行贿能力的高低决定了贿金空间分布上的差异罢了，这种空间关联证实了开发商行贿的外部性，从而使我们得到绝大多数开发商“最有可能行贿”的定论，即开发商行贿是土地市场不争的潜规则。这也在某种程度上再次验证开发商行贿是一种理性选择，否则他们就会被淘汰出局。

3.2 政策含义

（1）土地市场运行制度存在缺陷。市场的涵义在于：在一个法律框架确定和实施产权与契约的制度安排下，有一群潜在的买者和潜在的卖者，通过交换和相互竞争产生激励，从而获得一种较优的结果。但中国的土地市场制度与发达国家相比差距甚远。首先，法律框架不确定，《土地管理法》对土地市场问题基本没有涉及。其次，没有建立明晰的土地产权制度和完善的契约制度。第三，土地一级市场完全由政府垄断，缺乏自由竞争氛围。其根本缺陷是政府与市场之间、公共权力与私人权力之间、官与商之间的界限模糊，政府拥有对政策很大的自由解释权和裁量权，而开发商的谋利本性必然使他们通过与政府的“亲密接触”来追求利润最大化。

（2）开发商行贿已构成土地腐败。开发商行贿从根本上扭曲了公平竞争的市场本义，促使人情关系、权钱关系取代价值规律和竞争规律，一定程度上绕开了正常的的征地程序和“招拍挂”程序及办事流程。行贿者与索贿者之间结成“利益输送”联盟，在不法交易的互动过程中，由于外部性问题和信息不对称所可能导致的道德风险行为，使他们的逐利活动与社会的整体利益之间产生矛盾，主要表现于：突破国有土地利用规划限制、盲目投资、过度超前和低水平重复布局；土地领域成为权力寻租的重灾区，不仅资源浪费、国有资产流失，而且民生工程建设不足、土地用途变更、房价居高不下。强化了“有土地就有腐败”的公众认知和媒体导向。

3.3 对策建议

（1）打破政府的土地市场垄断特权。政府垄断人为设置了土地市场中的制度性租金，为权钱交易、权物交易等非正当活动提供了滋生空间。一方面，为满足个人私利最大化，腐败官员将权力作为交换的手段和工具，另一方面，为获得土地使用权和土地开发权，开发商被迫向政府部门及官员付出代价。政府垄断还伴随着土地财政、政绩工程的利益冲动，进一步诱使开发商以行贿方式争取稀缺资源。为此必须打破土地市场的政府垄断，消散制度性租金，减少或取消政府有形之手对经济领域的直接干预。这就要求进一步转变政府职能，使政府的介入仅以弥补市场失灵、界定游戏规则为限度，不给权力寻租以可乘间隙，不给企业寻租以无奈借口。

（2）提高开发商的土地市场话语权。开发商的被动行贿及其行贿的空间外溢性和差异性，深刻揭示了资质、销售、市场集中度、私营模式等微观因素的影响作用，即开发商行贿的动机取向和策略安排是基于已有的实力和企业的生存发展。反过来说，应提高开发商的土地市场话语权，尊重开发商在土地买卖、利润谋求中的合理要求，使其成为投资建设和销售经营的主体，仅将政府职责定位于制定规则，当好裁判，提供服务，在严格的产权保护环境下，让开发商自行判断、自行决策，独立承担相应的责任和风险，增强其意愿表达、行动选择的自主性和灵活性，从而提升他们的博弈地位和讨价还价能力，最大限度地减除公关费用和降低行贿几率。

（3）加大行贿受贿的制度约束力度。从宏观因素来看，法制建设、政策连贯性、人情观念与开发商行贿的关系显著，在空间上则表现为贿金分布的高度相关，直接反映出现行制度的弊端和滞后。缘于制度约束的不足，必须着眼于法制建设、政策调整和文化创新。对有行贿记录的开发商，在市场准入、经营资质、贷款审批、投标资格等方面加以严格限制，并予以一定的法律打击，对已曝光的受贿官员，惩之以严厉的行政处罚和刑事处罚，从而扩大二者的机会成本和违法损失。同时，改进公共政策的质量，塑造诚信文化和伦理意识，拓宽职能部门、社会公众、新闻媒体的参与渠道，有效遏制公权、私利的暗向往来和灰色磋商。

（4）强化土地市场的管理和监督。中国土地市场的市场机制不充分，突出表现为信息不对称和土地要素的非自由流动，其间隐含土地利用不公、土地配置效率损失、预期收益不稳定等系列问题，致使开发商面临过激的行业竞争和市场压力，加速经济利益与政治权力的联姻，推动开发商以行贿作为利润谋求的“明智之选”。当务之急是加强土地市场的管理和监督：建立健全经营性用地的招、拍、挂制度，创造公平竞争、平等准入的市场环境；整顿隐形市场，规范土地的正常流转及合理利用；推行土地交易许可制度和土地交易申报制度，全面、及时掌握市场运行状况；公开发布供地信息和地价信息；完善土地监察管理体制，实现对违法、违纪行为的实时监控。

（References）：

［1］ 新华社连发六篇评论文章，剑指房地产市场症结［EB/OL］.http://www.china-zhongfa.com/detail.php?iParentID_1/iInfoID_140.htm l.

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