建筑工程规划验收竣工测量关键工艺探讨

张顺期，李黎，谢树明

(武汉市测绘研究院，湖北武汉 430022)

1 前言

《中华人民共和国城乡规划法》规定:建设工程竣工后，建设单位或者个人应当向城市规划行政主管部门申请规划验收。规划验收是当建设工程项目按《建设工程规划许可证》要求完成相应的工程建设后，城市规划行政主管部门对已批准的建设工程进行规划监督检查的基本环节，是换发《建设工程规划许可证》主要依据。未取得《建设工程规划验收合格证》不予办理房屋产权登记，不得投入使用。

建筑工程规划验收竣工测量(以下简称“竣工测量”)是指对新建、改建、扩建的房屋建筑物及其附属构筑设施竣工后的形状、大小、位置及属性等进行测定、采集、表述以及对获取的数据、信息、成果进行处理和提供的一项测绘技术活动。通过对竣工信息的处理、分析，能直观地反映建筑工程建前、批后、建成三个阶段的变化情况，能为建筑工程的规划验收创造有利的条件，同时有助于提高规划审批与监督管理的科学水平和工作效率，促进规划管理的科学化、规范化，确保规划管理目标的实现。竣工测量成果的质量，不仅影响规划部门掌握现状地理信息的正确性，而且直接影响到规划管理部门对规划审批的落实和监督管理。

近年来，为落实《中华人民共和国城乡规划法》，全国各个城市已普遍开展了竣工测量工作，而当前《城市测量规范》(CJJ8－99)等相关国家、行业规范、规定中对竣工测量的精度、工作内容均没有明确的规定。因此，本文以武汉市开展竣工测量工作为例，深入研究规划管理部门对建设项目规划验收的实际要求，对竣工测量工作的工作原则、工作流程、工作内容与关键工艺等问题进行分析和探讨。

2 竣工测量的原则

竣工测量是一项法规性很强的测绘工作，是建设工程规划验收的一项重要程序，是城乡规划批后监督管理阶段的一件重要工作。竣工测量的成果是建设项目规划验收审核的重要依据。针对规划验收和竣工测量特点与要求，进行建筑工程竣工测量时应遵守以下原则:

(1)基准统一原则:竣工测量应采用与规划实施阶段统一的平面坐标系统和高程基准，确保竣工测量成果能准确有效地与建筑工程建前、批后成果进行对比分析。

(2)施测条件完备原则:审批后的建(构)筑物地面正负零硬化、用地范围内应拆除的建(构)筑物或者临时设施应已拆除、配套市政工程建设应完成、建筑物外墙装修应完毕、建设工程内部主要道路和连接外道路应已建成等，按建设工程规划许可证要求完成相应的工程并符合建设工程规划许可证的其他要求，确保竣工测量对象的不可变性。

(3)现场实测原则:竣工测量时各竣工信息数据应现场实际测量采集、核实，通过直接或间接计算求取。

(4)诚信测绘原则:竣工测量应由取得有效的《测绘资质证书》，并具有竣工测量的业务范围的测绘单位承担，测绘单位进行竣工测量时必须全面、客观、公正、准确。

3 竣工测量的基本要求

竣工测量是专门为城乡建设工程规划验收提供审核依据的一项技术测绘工作，是城乡规划实施工作中的重要环节，既有工程测量的普遍性要求，也有城乡规划管理的特殊性要求。

3.1 竣工测量的主要内容

竣工测量在符合相关技术规定、规范及规划管理部门要求的前提下，应现场全面核实建设工程是否符合《建设工程规划许可证》要求，主要内容有:

(1)基础地理信息要素

竣工测量成果应准确、全面反应建设工程的现状，因此竣工测量采集的基础地理信息要素应按《城市测量规范》(CJJ8－99)中4.6规定的相关要求进行。主要包括:建筑物平面图形、建(构)筑物外轮廓的拐点及悬挑部分的投影点、架空过道等特征点，地下建筑物及出入口平面位置，内部道路平面位置和宽度，市政配套设施等的平面位置及规模等。

(2)规划审批要素

竣工测量成果应与建设项目的规划申报材料进行对比，防止建设项目出现移位、超面积建设、不按设计图纸施工等违规行为。根据规划审批的相关规定，主要内容包括:

①建设项目现状基地界址测量与规划控制线的测算。

②建筑物高度测量:建筑总高、层高、地下室深度、阁楼高度、架空层高度、建筑室内外地坪坡度、层数等。

③建筑物四至距离(建筑间距、退界距离、退线距离)的测量与计算。

④建筑面积测算:建筑占地总面积、地上、地下总建筑面积、单体占地面积、建筑面积、商业、物业管理等配套设施建筑面积测算等。

⑤停车场的位置和面积(或泊位数量)测量与测算。

⑥90 m2以下中小户型套数、面积或比例等。

⑦其他必须落实的规划要素测量

(3)其他要素

《建设工程规划许可证》上特别注明的其他事项以及相关法律法规、规划管理部门规定和限制的其他要素，如:立面、色彩、使用性质等。

3.2 工作流程

竣工测量工作分为4个阶段:准备工作、外业采集、内业处理、成果检审和归档。各个工作阶段应紧密衔接，逐步推进。各阶段之间关系，如图1所示。

图1 竣工测量工作流程图

(1)准备工作阶段

接受竣工测量委托后，施测人员应认真研究《建设工程规划许可证》及附图的要求，确定施测范围及与竣工建筑有关联的周边建筑、围墙、公路、铁路、高压塔(线)等待测地物点，尤其关注与规划审批相关的待测点。充分收集测区附近的平面和高程控制点、1∶500～1∶2 000地形地籍图以及测算资料等，同时做好仪器设备的准备与检校，编制技术设计书或制定技术方案以及在工程实施作业前的技术交底等工作，为下一步外业测量工作有序高效地开展做好资料、设备、技术等准备工作。

(2)外业工作阶段

外业工作主要包括:控制测量、平面位置及几何形状测量，规划要素测量、建筑物的高程、层高、层数、楼高测量，停车场的位置和面积(或泊位数量)，中小户型套数、面积、比例及其他竣工相关要素的测量和信息采集等。

(3)内业工作阶段

内业工作主要是对外业工作所采集的信息进行整理、处理及加工，绘制现状竣工图，绘制立面标高图、测算建筑物占地面积与建筑面积、编写成果报告书，形成完整的竣工测量成果。

(4)检查验收及归档阶段

竣工测量是一项法规性很强的测绘工作，其成果具有法律意义，因此，测绘单位应对竣工测量成果质量进行严格的监督检查，严把质量关，严格落实“三检两审”制度，确保成果准确无误，项目负责人、各级质量、验收人员应各负其责，加强质量管理。

竣工测量工程完成后，应及时进行归档，以便日后查询和再次利用。

3.3 竣工测量的精度控制

目前，相关国家、行业标准中尚没有明确规定竣工测量的精度指标，但是对建设项目规划实施阶段的拨地测量、施工放样测量的控制精度、点位精度、高程精度、间距精度均有明确规定。为了使得竣工测量成果能有效地应用于规划监督检查，选择合适的精度控制成为首要解决的问题，精度选择过低，无法满足规划审批工作的需要，损害周边住户利益，精度选择过高，则必然增加测绘的难度，影响测量的工期。综合各方面因素并考虑当前的测绘技术、设备水平，可对不同类型地物要素适用不同精度指标。在竣工测量工作中，可将地物分成主要地物(竣工建筑和与竣工建筑有规划审批关联的地物要素)，次要地物(主要地物外的其他地物要素)具体精度指标如下:

(1)主要地物点点位精度相对于邻近控制点点位中误差不大于±5 cm。

(2)主要地物点之间的间距中误差不大于±5 cm。

(3)竣工建筑室内外地坪高程注记点相对于邻近控制点的高程中误差不大于±5 cm。

(4)建筑层高测量中误差不大于±3 cm，建筑总高测量中误差不得大于±10 cm。

(5)次要地物点的测量精度介于主要地物与《1 ∶500、1 ∶1000、1 ∶2 000数字地形测量规范》中规定的1∶500比例尺地形图测量精度之间。

(6)施测困难或非特征部位的测量精度可适当放宽，但不超过上述精度控制的0.5倍。

(7)根据以上精度标准，以两倍中误差作为限差。

4 竣工测量的关键工艺

随着城市建设的不断发展，城市建筑工程的建筑风格、建筑结构和样式越来越复杂与新颖，而竣工测量精度要求又较普通地形测量要高，测绘的内容也更加丰富和翔实，因此在当前竣工测量工作尚未有统一的国家标准和行业标准的情况下，竣工测量在施测过程中有一些关键工艺需要注意。

所谓竣工测量的关键工艺，就是在进行建筑工程规划验收竣工测量时，利用测量设备，采用测绘技术对测量成果进行加工和处理，使之既符合技术规范、规程的要求，又满足规划验收特殊要求的艺术(程序、方法和关键点)。这是长期的竣工测量生产过程中不断积累和总结的操作经验和技术。这些关键工艺尽管不是重大的技术革新，却对竣工测量的施测有着事半功倍的作用。

4.1 控制测量

控制测量的作业方法和技术要求除按照《城市测量规范》和《卫星定位城市测量技术规范》相应条款执行外，施测控制点时还应注意:

(1)平面控制起算点，应以城市测量控制点为基础，其等级不得低于城市三级导线精度，高程起始数据不得低于四等水准精度。

(2)图根导线附合次数不应超过2次。

(3)不得在图纸上量取坐标和高程，不得将从建筑物放样推算得到的坐标或高程作为起算数据。

(4)采用网络RTK布设控制点时，开始作业与结束前，应加强对已知控制点的检核。同时在同一测区应采用架设三脚支架方式布设3个以上或2对以上的RTK控制点，使用前，应采用常规测量方法对RTK控制点进行边长、角度检核。

4.2 竣工图测量

竣工测量的主要工作是现场实测现状竣工图，竣工图上信息的采集和取舍按照《1∶500、1∶1000、1∶2 000数字地形测量规范》，此外还应注意以下几点:

(1)竣工测量范围原则上以建设工程许可法定用地范围为准，若工程有超范围建设部分，应据实测绘，同时应采集用地范围外与竣工建筑规划审批有关联的建(构)筑物的信息。

(2)竣工建(构)筑物及与其规划审批关联地物轮廓线平面图形、外轮廓的拐点及悬挑部分的投影点、架空过道特征点等，其施测精度按主要地物点精度标准执行。

(3)竣工建(构)筑物应采用解析法，在三级导线点(含)以上等级控制点上架站，测定不少于3个点以上的角点坐标。水平角采用方向法观测一测回，测距小于150 m，且不得超过后视边长的3倍。其他碎部点测量采用极坐标法施测，水平角观测半测回，一站全部碎部点测量后应归零，归零差不得超过24″，部分施测困难的碎部点可采用自由设站、钢尺或聚酯尺实地丈量图解法进行施测，精确至厘米。

(4)竣工建筑平面位置及几何形状测量应充分考虑竣工建筑面积核算的要求，在实施过程中，应特别注意对勒脚、附墙柱、垛、台阶、装饰墙(面)、镶贴块等装饰性部位测量，遇到需要做偏心改正的情况必须做偏心改正。同时应注意对建筑物内部中空、夹层、顶层砌屋等信息的采集。

(5)要仔细核实配套公建项目部分的位置、面积或数量，如商业用房、居委会、卫生站、地下人防、停车场等，配套公建项目是规划管理部门要求建筑单位为建设项目必须配备的公共服务设施，不属于赢利项目，建设单位在项目报建时往往有足够数量或面积，而建设单位实际会缩小或不建设。

(6)要特别注意不计入容积率的架空层、设备层、避难层等的位置、层高和面积的核实，规划管理部门对建设项目此部分的各项指标有明确的规定，而建设单位在竣工时会封闭、建高或改变用途。

(7)对有户型控制、复式层的建筑项目，还应实地对该类指标进行核实，规划管理部门一般不容许建设单位随意改变户型或将复式层改为标准层。

(8)利用已有工程图件时，必须进行实地检核，确保无误后方可利用，同时对外业测量中各测量信息保留相关记录。

4.3 竣工图编绘

为了方便规划管理部门对建筑规划图审批信息与竣工现状进行比较，直观地识别建筑物在建前、规划、建成各阶段的变化情况，在竣工图编绘应注意以下几点:

(1)竣工图图幅一般采用矩形或正方形分幅，比例尺为1∶500，应将同一报建项目纳入同一幅图中，当项目占地范围较大或图幅尺寸过大时可酌情分幅，分幅图保持适当重叠，重叠建筑栋号或建筑名称必须清晰标注，并在首图幅中绘制接合表。

(2)竣工图上应合理标注2个(含)以上竣工建筑物主要房角点坐标，成片建筑中的配套设施如门房、配电房等小型建筑物可不标注，标注原则应与规划审批总平面图标注的点位保持一致，采用分数形式注记，数值精确到厘米。

(3)竣工的建筑物阳台、悬挑部分与主楼应注意分开，阳台、悬挑部分均用细虚线表示，外挑应采用“第几层至第几层外挑”进行说明，如:“2－10层外挑、第7层外挑”，当建筑物阳台投影与低层建筑物投影重合，如:第1层～4层为主楼，第5层～10层为阳台时，应对阳台进行说明，如“砼4+5－10层阳台”。

(4)竣工建筑物的结构与层次应准确注记。如:“砼11”，“砼”表示结构，“11”表示层数。

(5)竣工图应标注建筑物栋号，并与规划审批总平面图中编号一致。

(6)竣工图上标注的建筑间距、退界距离、退线距离尺寸应与《建设工程规划许可证》附图所标注位置相对应，数值精确到厘米。

(7)竣工图上应依据《建设工程规划许可证》展绘规划信息(如规划道路、排水走廊等)与项目用地范围线。

(8)竣工图的图名采用“单位名称+(项目名称)规划验收竣工图”的格式，单位名称和项目名称应与《建设工程规划许可证》一致，同时竣工图应注明施测时间、施测单位、采用基准等测量信息。

4.4 建筑物高度测量

建筑物室内、外地坪及正负零的高度应以控制点起算，采用直接水准或三角高程测量方法进行实测，对同一建筑物室内地坪有高差或占地面积较大时应分别测量，地下室及地下车库、人防工程应测量净高。建筑物层高、总高度可采用手持测距仪、三角高程、前方交会法、钢尺(或聚酯尺)丈量法或GPS(RTK)等测量方法进行两次测量，层高两次测量值的较差小于3 cm时，总高度两次测量值的较差小于10 cm时，取平均值作为高度测量的成果，并在测量报告中与设计高度进行一一比对。测量时要注意照准部位，从不同的测站测量，同高度进行校核，以消除粗差。建筑物高度的计算规定原则上以规划审批的要求为准。

4.5 建筑面积测算

建筑面积测算是核算建设项目各建筑物功能使用建筑面积、建设项目建筑面积等，其可反映建设项目的建设规模及建设工程是否存在违规及其违规程度，测绘成果主要用于建设项目的规划验收，审查建设单位是否按规划许可执行、是否存在违规行为，也是处罚违规部分时的重要依据，关系各方面的利益。同时建筑面积直接影响建设项目容积率的测算，影响规划监督的力度和建设单位的经济利益以及百姓的切身利益，与房产管理部门用于房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、税费征收等房产面积测算成果有一定的联系，也有较大的区别。因此，在进行建筑面积测算应注意以下几点。

(1)建筑面积测算包括建、构筑物单栋占地面积测算、建筑面积(地上、地下)、功能使用建筑面积，建筑总占地面积测算、建筑面积等。

(2)建筑面积测算规则按《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353－2005)要求执行，规划管理部门有专门规定的按规划管理规定进行测算。

(3)建筑面积测算应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积进行计算，其测算取位至规划批准面积数据取位的后1位。

(4)不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、未封闭阳台均计算1/2面积，没有上盖时不计算建筑面积，阳台上盖不完全覆盖，只计算覆盖部分的建筑面积。

(5)建筑物内的室内楼梯间、电梯(观光电梯)井、提物井、管道井、通风排风竖井、垃圾道、附墙烟囱、地下车道和人行道应按建筑物的自然层计算全面积。

(6)外挂石材、装饰幕墙等装饰性部位一般在竣工测量时已施工完成，不具备测量其厚度的条件，其厚度一般按照设计尺寸来计算，在核算建筑面积是减去相应石材或装饰幕墙的投影面积。

(7)不应计算建筑面积的项目:

①建筑物底层公用通道(骑楼、过街楼的底层)。②建筑物内的设备管道夹层。

③建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。

④屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。

⑤建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。

⑥勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10 m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、空调室外机搁板(箱)。

⑦无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。

⑧自动扶梯、自动人行道、地下过街通道。

4.6 竣工测量成果报告编制

竣工测量成果报告是在测绘原始资料的基础上，对各类资料进行综合分析后，按一定的格式编制而成，成果报告是规划部门对建设项目监督检查的主要依据之一，具体内容可依据规划部门要求、实际情况进行一定的增减，同时应对竣工图无法清楚表示或验收部门关注的信息如层高、立面等进行翔实的描述。

5 结语

竣工测量是一种具有法律效力的特殊城市工程测量。自2000年开始，武汉市开展了建筑物的规划验收竣工测量。经过十多年的实践、总结与完善，已对1 000多项建筑工程进行了竣工测量，为武汉市规划管理部门在城市建设中提供了准确的、可靠的建筑工程规划竣工验收资料，有效地帮助了规划管理部门对建筑工程进行规划审批与监督管理，确保了规划管理目标的实现，同时对违法建设单位起到了警示，也推动了房地产市场的规范化发展。

计算机技术的快速发展和科学技术的不断进步，为空间数据采集提供了各种各样的新方法和新手段，使三维空间数据获取向着集成化、实时化、动态化、数字化和智能化的方向发展。目前，竣工测量成果“2+1”维的模式不能充分地、逼真地反映现场实景，因此有必要适当地采用三维竣工测量、全景竣工测量等新技术新手段作为补充，为规划验收提供更具体、更详尽、更易认知的建筑三维实景，进一步促进城市规划工作的科学化、规范化和信息化管理。

［1］CJJ8－99.城市测量规范［S］.

［2］GB/T50353－2005.建筑工程建筑面积计算规范［S］.

［3］CJJ/T73－2010.卫星定位城市测量技术规范［S］.

［4］武汉市城市规划条例(2010年修订).

［5］张正禄主编.工程测量学［M］.武汉:武汉大学出版社，2002

［6］张勇.浅谈东莞市规划验收竣工测量［J］.城市勘测，2002(2)