商业地产比拼软实力营销

自住宅市场遭遇调控，房地产投资大量流向商用地产，作为商用地产重要组成部分的写字楼市场也就势一路持续升温。

在近期几大国际代理行和国内商用地产服务商的第二季度报告中不难看出，包括北京、上海、广州、深圳等国内一些城市的写字楼市场均呈现售价、租金环比上涨的大热势头。不过，在大热背后，一些机构也指出，随着二季度一些城市更多的大体量甲级写字楼进入市场，下半年写字楼市场的竞争压力会有所增大。与此同时，随着一线城市写字楼供应增加，销售型写字楼的市场占比有所提升，整层出售的趋势愈加明显，给原本更加依赖精准营销的写字楼市场营销带来更大挑战。此外，“限购令”对投资住宅物业的抑制作用逐渐显现，加上目前商业物业价格较低，许多投资者将目光转移至商用物业。在同样一路高企的国内一线城市写字楼市场中，包括广州、深圳在内的南方城市显得更为活跃。易城中国2011年第二季度写字楼市场报告显示，横向对比北京、上海、广州、深圳和天津五大城市的甲级写字楼租金环比数据后发现，南方城市写字楼需求回升的速度更快，租金涨幅高于北方城市，其中，广州租金环比增幅最大，达到7.3%。“二季度五大城市均有较大体量的新增甲级写字楼进入市场，大量甲级写字楼的入市推高了五大城市的市场存量，也增加了市场竞争激烈程度。”易城中国研究中心总经理吴家仪指出。高力国际调研及咨询部董事陈厚桥认为，今年上半年新进入广州的外商投资企业数量和规模仍保持较快增长，他们大多数需要优质写字楼，这就造成了上半年广州甲级写字楼市场的繁荣。不过，陈厚桥也表示，随着更多投资涌入写字楼市场，广州未来两三年甲级写字楼供应量将达高峰，投资客对甲级写字楼的市场未来不能盲目乐观。

受到国际经济形势影响，写字楼投资曾一度出现观望氛围浓郁。随着商用地产的投资升温，一些城市的出售型写字楼也呈现回暖势头。“随着甲级写字楼新增供应大增，迎合业主自用型的出售型写字楼越来越多，甲级写字楼甚至出现了整层出售的趋势。”高力国际分析报告指出，以上海为例，今年上半年上海环球金融中心、恒生银行大厦、汇丰银行大厦和太平金融大厦都有整层出售给以自用为目的的业主的交易，其中在写字楼投资市场表现最引人注目的成交是上海环球金融中心，汤臣集团以总价2.67亿元人民币购得上海环球金融中心第72层。“销售型写字楼的物业是由多个分业主持有，业态难以控制，一旦出现多档次业态共存，或者有良莠不齐的物业使用人，后期的销售和维护就都会出现问题。”一位业内人士表示，相对于出租型写字楼，销售型写字楼在营销和管理上的难度更大，高端写字楼的软实力营销更被客户看重，前期的出售甚至会压低利润吸引一些口碑形象较好的业主进驻，以起到后期营销中吸引客户的聚核作用。“如果一栋楼宇里面，知名金融或实业公司与成长型企业相掺杂，肯定会影响项目后期的营销。”该人士说，甲级写字楼无非是集核心地段、开发商品牌、项目品质、商务特色、综合配套于一体的高端物业，在市场同质化严重的情况下，对于销售型的准客群来讲更关心写字楼组成的客户群体，不希望与一些成长型或流动性客户为伍，甚至倾向于整层出售的项目。目前，销售型甲级写字楼市场，整层出售主要是为了确保客户的自身品质和后期的统一运营管理，一些项目在遭遇销售瓶颈的时候选择调整销售策略。高力国际预计，在未来两年间，一线城市的甲级写字楼资本价值将保持在5%左右的年增幅度，销售型写字楼市场将吸引更多的资金关注。《转自：中国地产报》