房产税难解地方财政之忧

陈功

房产税的征收金额，对于习惯了土地出让环节、房地产交易环节等大额税收的地方政府而言无异于毛毛雨，自然也难以调动他们工作的积极性。

自从去年年初在上海、重庆两地进行征收房产税试点以来，房产税被看作可以取代土地出让金的新财源。事实上，房产税解决不了地方财政之忧。对地方政府而言，房产税远不如物业费来得便捷实惠。

根据试点方案，重庆市房产税主要针对存量和增量的独栋商品住宅征收，税率在0.5%至1.2%之间，共分3档。在2011年1月28日之前购买的存量独栋商品住宅可享受180平方米免税面积，新购独栋商品住宅可享受100平方米免税面积。

与重庆市主要针对高档住房、存量增量均包括在内的征收方式不同的是，上海市主要针对新增的一般房产，将人均60平方米作为起征点，采取累进税率，人均面积越大、房屋价值越高的房产，税率就越高。

试点征收的房产税属地方财政收入，是对房地产的持有环节征税，政府并不提供额外的服务。从实际的征收效果看，房产税从征收收益、征收难度和征收成本几方面而言，都难以承担地方财政新财源的重任。

首先，房产税的税率相对较低，征收的覆盖面较窄，房产税的征收收益难以和土地出让金同日而语。

截至去年11月30日，重庆房产税征缴基本做到“应收尽收”，征收率在99%以上，征收金额接近1亿元。2012年年初，上海财政局在其官网上公布了2011年上海预算执行情况报告，其中上海房产税达22.1亿元，完成预算的110.5%。

需要指出的是，此房产税非彼房产税。按《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，目前的房产税除了个人住宅外，商铺、写字楼也在房产税的征收范围之内。因此，22.1亿元中，新征试点的房产税可能只占了小部分。

这点税收金额，对于习惯了土地出让环节、房地产交易环节等大额税收的地方政府而言无异于毛毛雨，自然也难以调动他们工作的积极性。此外，房产税还是交易环节上的重复征税，这与理性城市化的努力是相背离的。

相反，如果针对已建成的物业，政府提供更多的公共服务、更优质的监督管理，新增的物业费完全可以为地方财政提供更加充足的财源。从征收成本来看，物业费也更具优势。

房产税属于个性化征收，无论国内外，房产税都是征收成本很高的税种，中国的房产税征收成本占收入的30%，而这仅仅是前期投入的结果。具备开征的条件之后，还需要深入讨论未来怎么征收、哪个机构来做评估、如何保障评估的权威性、评估过程如出现腐败谁来监督。这些都是问题，未来还有很多准备工作要做。

而物业费的征收渠道则相对简单。现在的物业费主要由物业公司向业主收取，用于对小区内的房屋建筑及其设备、公用设施等项目进行日常维修，虽然物业公司归房管局管理，除了常规的营业税以外，政府部门并没有其他额外的收入。

政府如果将社区管理纳入城市规划，以公共服务换取税费的增加，社区规划就是民心规划，既收获民心，也增加财政。操作层面上，可以与物业管理公司分成，加收的这部分归政府。鉴于政府为物业管理公司做了大量的工作，包括对物业管理公司做资质审批、提供担保，物业管理公司原有利润的一部分也可归于政府。

对于城市而言，与其费尽心力征收房产税，不如提供更优质的公共服务，通过社区管理的收益弥补土地财政的缺口。

陈功

安邦集团董事长，首席研究员