浅谈房地产开发项目质量风险管理

张博涛

内容摘要：房地产业是一个高投入、高回报、高风险的行业，受经济、社会、技术等因素的影响较大，面临了诸多的不确定性，因而研究房地产项目质量风险管理重要性也就逐步体现出来。

关键词：房地产；质量；风险；

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

一、房地产开发项目质量风险

房地产项目是泛指建设单位(包括政府、企业和个人投资者)投资建设的具有一定功能可供人类使用的房屋建筑、构筑物及其附属设备。房地产开发项目在《中华人民共和国城市房地产管理法》中定义为：在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。

质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观性与环境协调性五个方面。消费者重视房屋的产品质量，施工单位偷工减料、施工技术水平落后、建筑结构有安全隐患等，是造成项目质量风险的主要因素。房屋设计的户型结构没有充分考虑消费者对使用功能的需求，也是房屋质量不佳的重要因素。

二、项目质量风险的原因分析

一般由于较严重的质量缺陷或质量事故的出现，才会导致质量风险的存在。例如楼板裂缝问题，造成渗水，最终导致业主的索赔。通过分析有以下几方面的原因：

（一）人的因素难以实现全面有效控制

在建筑施工现场的操作型工序一般都具有劳动密集的特性，投入劳动力众多，所以难以对每位操作人员实现有效的监控。在工程实践操作中，由于个别操作人员违规操作所引起的项目质量问题是屡见不鲜的。

（二）对施工用料的因素较难实现全面控制

施工工序质量控制过程中，由于施工用料的用量大、种类多，对施工用料因素很难实现全面控制。在实际操作中，监理工程师通过施工用料产品出厂检验报告及到现场产品的抽样复试报告可以审核和控制。但大多数施工用料，如沙子、水泥、空心砖等质量离散性较大，而且施工用料进场的时间很随机，经常夜间进场，使得施工用料的全面、有效、实时的控制很难实现。

（三）质量控制过程中难以做到多次、细致、全面的检查，仅仅一次全面检查，部分当时未出现的质量隐患可能会遗漏。

事实上，由于现场施工用料的用量大、种类多、范围广，难以实现全面细致检查，但采取抽样检查的方法，又会遗漏一些质量问题。对操作型工序施工用料如何实现全面控制也是一个较为突出的难点。

另外，如果开发项目的房屋都已销售出去，开发商所面对的就是业主的100%的检查，在这种情况下就需要开发商组织施工单位、监理单位进行分户验收，全面的进行检查整改，尽量做到在业主入住以前消灭存在的质量问题，把业主对工程质量的索赔风险降至最低。

三、加强项目质量管理及控制的措施

针对项目质量风险复杂多样、难以控制、反复出现的特点，开发商要积极采取各种措施规避和控制工程质量风险。在项目整个建设期都会存在质量风险，包括前期立项阶段、施工准备阶段、工程实施阶段和竣工验收阶段，开发商对项目质量的控制主要有以下几个方面。

（一）施工准备阶段是工程质量控制的关键

开发商要认真做好施工前的准备工作，组织工程技术人员认真审图，对设计交底和图纸审核的质量控制。开发商对关键部位及对质量要求高的设备要进行甲供，严格设备采购环节，做好设备采购的质量控制。此外，在与施工方的合同中对质量的条款进行严格的界定，并做好施工前的质量教育与培训，增强项目管理人员质量意识，督促施工单位做好施工前的各项准备工作。

（二）工程实施阶段是工程实体质量产生的最主要阶段

工程实施阶段是住宅质量的具体形成过程，企业要对住宅质量作好事前、事中和事后控制。

首先，要选择信誉好、有创意的设计单位来承担设计任务，只有设计新颖才能吸引顾客，才能为今后的畅销打下夯实的基础。

其次，通过公开招标选取资金实力雄厚、技术设备先进、管理水平高的施工单位来承担施工任务，在施工阶段尽量减少质量隐患。在评标时，开发商不能只追求低价格，过低的价格可能存在潜在的质量风险，应综合的比较他们的管理水平及技术力量等。

最后，委托值得信赖、具有较高资质的监理单位来承担监理任务。根据《建筑工程质量管理条例》规定：成片开发建设的住宅小区必须实行监理制，监理单位的公正性、客观性对保证住宅工程质量是非常必要的，监理单位既不能袒护开发商，也不可以与施工单位串通一气坑害开发商。此外，监理单位还应协助开发商对项目进行管理，重点是控制住宅工程的质量、投资和工期，在保质保量的基础上，尽量降低成本，缩短工期，处理好与各方的关系。

（三）竣工验收阶段把好质量关

首先工程应通过各有关部门的验收，开发商应与施工单位、监理单位一起对工程质量进行全面地、彻底地检查，涉及安全和使用功能的工程必须进行复查，应按照有关专业工程质量验收标准进行检查。尽量在住宅工程交付业主使用前将质量隐患整改到位，以免造成业主对工程质量进行索赔。

（四）做好售后服务。

做好售后服务，选择有成熟经验及一流的管理水平的物业公司进行物业管理，能够使开发商在社会上树立良好的形象。在房地产公司内部设立住房质量投诉部门，负责接待业主的住房质量投诉，业主可以通过物业公司找开发公司的住房质量投诉部门联系施工单位处理住房质量缺陷，这样能够避免业主因住房出现质量问题到处投诉而影响开发商在社会上信誉。

（五）开发商必须绝对遵守有关工程质量的法律、法规、条文，承担的质量责任和义务，将自己的行为纳入法律允许的轨道。聘请相关法律顾问，吃透有关法律，保证不违法、不违规。

参考文献：

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