旅顺开发区居住小区物业管理现状及对策

马建功

摘要：房产管理是越来越被人们所重视，本文以旅顺开发区居住小区物业管理为例，分析了辖区房产管理工作中的问题解决途径。

关键词：房产管理；物业；辖区房

Abstract: The property management is increasingly valued by people, taking the Lushun Development Zone residential area property management as an example, this paper analyzes the solving ways of the area real estate management problems.

Key words: property management; property; area real estate

中图分类号：C829.23文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

宜居是城市发展的载体、民生的基础、稳定的依托。我们知道，经济社会的发展最终取决于人们对生活方式和生活内涵的变化，房地产做为人类赖以生存的基本物资资料与广大人民群众的生活、生产息息相关，随着住房商品化改革的深入发展，城市化进程不断加快，越来越多的集约化居民住宅小区应运而生，作为现代城市经济、社会和文化活动的区域载体，物业管理这种形式已经得到了广大群众的认同，并成为人们购房时的必须考虑的重要因素。据不完全统计，截止2011年旅顺开发区已建或在建住宅小区21个，面积达到380余万m2,经过十几年的不断发展与完善，物业管理已经成为开发区社会、经济协调发展的重要环节和必备条件。

1.物业管理的基本性质与作用

1.1物业管理的基本性质

物业管理是集房地产综合开发利用与现代服务相配套的系统性管理的有效形式，是与社会主义市场经济体制相适应的社会化、市场化和专业化管理的全新模式。

2.物业管理的社会作用

物业管理从经济形式上说是一种寓管理与服务之中的特殊管理，其基本指导思想是通过对物的管理过程达到对人的服务，将分散的房屋修缮、设备维修、治安保卫、清洁卫生、园林绿化汇集在一起，统一管理，使自然环境和人为因素对物业所造成损坏程度降到最低限度，从而保证物业功能的发挥，在提升居民的生活品质的同时也促进了城市管理的社会化和专业化发展，开发区十几年来的发展实践证明，物业管理在自然化解社会矛盾，促进社会和谐等方面也具有不可替代的重要作用。

3.旅顺开发区物业基本概况及存在的问题

3.1开发区物业管理的形成

开发区物业管理工作是随着城镇住房改革逐步推进，房屋所有权结构发生重大变化，居民在对房屋财产使用、维护、保值等提出更高服务需求的情况下发展起来的。截止2011年，开发区已建成并入住小区22个，建筑面积227万平方米，正在准备入住的小区10个，面积153万平方米，入住物业服务企业16家，负责18个小区的物业服务，南、中、北片回迁区由所在村管理，海紫苑小区弃管,从业人员375人，服务用户17920户，覆盖率达到95%以上，一个现代化居住业态已基本形成。

3.2当前物业管理存在的问题

物业管理做为城市房屋管理的新模式，在推进住房制度商品化，社会化，提高城市管理水平，改善居民居住环境，提高生活质量，推动社区平安建设等方面发挥了积极作用。越来越多的人享受到了物业管理带来的生活便利。然而，随着物业管理覆盖范围的扩展，由于地理环境，经济发展水平以及业主观念认识的不同，在物业管理和发展过程中，一些深层次的问题逐渐显露出来，并不断恶化，引发了社会各阶层对物业管理的误解，从而进一步诱发了物业管理的纠纷，严重影响了居民的正常生活及和谐社会建设，并成为了社会各界普遍关注的焦点和政府工作的难点。

3.2.1物业管理体制存在建管不分的缺陷

应该由房地产开发商解决的矛盾和问题，推给了物业管理企业，物业管理企业解决不了，引起业主的不满。

3.2.2开发建设遗留问题

一是开发商为追求利益最大化，不从业主利益出发，对一些遗留问题能拖就拖，工程一旦完工，开发企业撤走后，将问题全部甩给了物业企业，从而造成纠纷不断，长时间得不到解决。二是擅自改变承诺，为后期开展物业管理埋下祸根，使业主把对开发商的不满情绪转嫁到物业身上，给解决这些遗留问题增加了难度。

3.2.3物业管理部门职责不清

开发区自92年建区以来，房产工作共分为4个部门，人员共有16人组成，全部混编、混岗，隶属于开发区规划建设局。随着开发区城市化进程的快速推进，房产管理工作的不断规范，这就需要有一个相应的机构与之匹配，在现有基础上增加人员设备和资金投入成立房产管理部门统一开展工作迫在眉睫。

3.2.4入住率低，物业费收缴困难。

开发区服务小区居民共计17920户，入住率不足2900户，平均入住率为32.6%，物业费平均收缴率为49.2%，而目前物业收费执行的是大连市1996年出台的标准， 80%以上的小区物业收费在每平方米每月一元以下，大多数物业管理企业收不抵支，长年处于亏损状态，由于运行困难，导致服务标准降低，个别实在维持不了的只能弃管，把问题扔给社会，推给政府。

3.2.5业主观念滞后，物业消费意识淡薄。

多年来，由于我国一直实行的是福利分房制，除了租金没有其他服务费用。住房制度改革后，大部分居民由公租房用户变成了房屋产权所有人，变“无偿服务”为“花钱买服务”，商品意识和物业消费意识准备不充分，参与意识差，对自己应承担的义务履行不够，稍有不如意就拒绝缴纳物业管理费。

4.解决开发区物业管理瓶颈的几点建议

物业管理制度是市场经济体制下住房制度的重要组成部分，是当前住房制度改革的发展方向，由于物业管理尚处于摸索期与磨合期，需要政府的鼓励与扶持，更需要相关制度的配套，正确处理好改革与发展，和谐与稳定的关系，把民生优先战略落实到经济社会发展全过程，这既是政府的责任，也是百姓的愿望，更是我们管理部门应尽的义务。个人认为应从以下几个方面入手：

4.1尽快设立与房地产发展相适应的管理机构

目前，开发区除12个行政村外，尚没有形成真正意义上的行政社区，暂不具备属地化管理的优势，应借助区行政职能下放的契机，抓紧完善和理顺房产管理职能与权限，建立适应需要的房产管理机构，依法对辖区物业管理活动进行政策指导和监督管理。

4.2强化措施推进前期物业管理

前期物业管理是小区物业管理的重要基础，一是将物业管理理念融入到住宅区域规划设计之中，在设计新建住宅小区时要坚持成片开发，封闭式管理原则对小区内物业管理相关措施，在规划中予以界定并在详规中加以说明，为后期物业管理创造有利条件；二是推进前期物业管理备案制度，要求建设单位在办理预售许可前向房产主管部门提交前期物业管理服务合同，业主临时公约等资料，经审查合格后，出具前期物业管理备案证明。

4.3理顺建设与管理的关系

规范房地产开发企业与物业管理企业的各自行为，使物业管理企业真正成为自主经营，自我发展的市场主体，同时还要从满足不同层次市场出发，确定服务定位和分类收费标准，方便业主根据自己的消费能力选择相应的物业服务，通过合同约定的内容，提供质价相符的服务事项。

4.4完善市场监管体系

严格市场准入和退出制度，加强物业资质管理。一方面通过对物业管理的硬件进行规范，对物业管理涉及到的招投标，服务与费用标准等环节进行确认，规范和约束市场行为。另一方面对行业软环境及宏观市场环境进行有效引导，注重从行业道德、社会舆论等建立起企业诚信档案和退出机制，从而加强物业管理企业的自律性，赢得社会对物业管理工作的认同与支持。

4.5制定分级服务标准和收费标准

建立起与社会经济发展相适应的物业服务定价机制，包括政府指导价和市场调节价，并根据物业收费标准规定服务标准，达到质价相符。

4.6提高业主委员会的维权能力

完善业主选举程序，明确业主委员会的法律地位，确保业主委员会在法定范围内实施自治管理，监督物业行为，维护自身利益。

5.结束语

随着开发区房地产市场的快速发展，物业管理对房地产市场的拓展也发挥着越来越重要的作用，物业管理的好坏是直接影响居民小区后期管理的关键，因此，小区物业管理只有在社会管理中担当起更多的分工与责任才能在建设富庶、美丽、文明城区中发挥更大的作用，让发展成果真正惠及辖区百姓。