浅析房地产企业土地增值税纳税筹划

2012-09-01张雁

中国乡镇企业会计 2012年7期

张雁

一、土地增值税概述

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。根据国务院颁布的《土地增值税暂行条例》（以下简称“条例”）规定，我国土地增值税实行四级超额累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为40%；增值率超过100%但未超过200%的部分，税率为50%；增值率超过200%的部分税率为60%。

在计算土地增值税应纳税额时，并不是直接对转让房地产所取得的收入为基数进行纳税，而是要对收入减去国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。条例规定纳税人从转让的收入中可减除的扣除项目包括以下几项：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）与房地产转让有关的税金；（5）其他扣除项目。

因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键，就是控制房地产的增值率，这就需要我们在制定房地产销售的价格和对费用分摊时进行必要的筹划。

二、房地产开发企业土地增值税纳税筹划措施

1.收入分散筹划法

房地产企业所交的土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也就越高，因此，如果通过分散转让房地产收入则可以降低房地产企业的增值率。例如在现在房地产市场竞争日益激烈的情况下，很多开发商都会对住宅进行精装修再出售。在签订合同的时候，开发商可以与业主签两份合同，一份是签订房屋出售合同，第二份签订装修合同。这样可以降低房屋的售价，只要对第一份合同所签订的金额计缴土地增值税，而装修合同只需缴纳营业税即可。

2.利用利息费用进行筹划

土地增值税制度对房地产企业作为财务费用扣除的方法有两种：一是纳税人能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能够提供金融机构的贷款证明，其利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。此时允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得的土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%。二是纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用为：（取得的土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%。所以，可以利用借款利息对土地增值税进行筹划，如果企业主要依靠负债筹资，且利息费用负担过大，应将其合理的分配至各个项目，并提供金融机构的贷款证明，将借款利息据实扣除。如果企业基本上靠自有资金进行开发，借款费用很少，则可以考虑第二种的扣除方法，即扣除两项费用的10%。

另外，对于房地产开发项目有关的销售费用、管理费用不是以实际发生数据实扣除的，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除的。纳税人可以事先筹划，将发生的部分期间费用转移到房地产开发直接成本中去。筹划时，可以在企业的组织结构上进行调整，将总部的人分流或兼职到具体的开发项目中去，这部分人的费用就可以分摊到项目的直接成本中，房地产企业在不增加成本的同时可以加大了开发成本，降低了房地产企业的增值率。