谈郑州市城中村改造安置模式

郭 琰

(郑州大学建筑学院，河南郑州 450053)

0 引言

随着城市经济的快速发展，如何进行城中村改造安置已成为城市发展进程中一个重要议题。城中村是城市规模不断扩大的衍生物，也是各类城市问题最为集中的地方。以郑州市为例，目前新区开发与旧区更新成为该市城市建设的两大重点，现针对郑州市全面改造城中村为首的城市旧区更新改造工作展开探讨。

1 郑州市城中村

1.1 城中村基本情况

郑州市是我国人口第一大省河南省省会，全市总面积7 446 km2，人口752.1万人，除郑东新区、经济技术开发区外，建成区内共有124个城中村，村民人口约30万人，占地面积约70 km2，约占建成区土地面积的1/4。

1.2 城中村特点

1)土地特征:城中村土地属于集体所有制土地，以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅，农用土地不断减少以致消失。

2)建筑特征:建筑物以村民家庭住宅楼为主，缺乏统一规划，建筑密度和建筑容积率较高，城市基础配套设施缺乏，楼房密集、楼层高、容积率高。郑州市个别城中村楼房容积率达到了3.5甚至4左右，而中西部很多省会城中村楼房容积率在1.5左右。

3)人口特征:外来人口居多，本地居民和外来人口相互之间为房东和房客关系，社会治安难度大。

4)经济特征:村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业，房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。

2 郑州市城中村改造安置模式——“郑州模式”

郑州市城中村改造的提出是在20世纪90年代，由于当时没有相应政策支持改造，没有推行下去城中村改造，直至2003年，城中村改造才被再次提上政府议程。经过6年多的实践，郑州市城中村改造逐步形成一套完整固定模式，被称为“郑州模式”。

2.1 郑州模式

结合郑州市政府出台的《进一步规范城中村改造的若干决定》及其调整补充意见中的相关规定，城中村改造的“郑州模式”主要可概括为以下几点:

1)城中村改造总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划都必须按照相关规定进行编制和审批，从而指导城中村的改造安置。

2)城中村改造中开发的房屋总量，1/3用于村民安置，2/3用于商品房开发。

3)原村民合法宅基地上住宅的拆迁补偿、安置以建筑面积为依据。被拆迁人选择货币补偿的，补偿金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定。

4)优先建设安置房，自行改造的村(组)，安置房及基础设施的建设不得晚于第二期建设计划。

5)对城中村改造土地出让金政府收益部分，除国家、省规定不得减免的部分，其余全部补贴拨付，用于该城中村基础配套设施建设，城市基础设施配套费减半征收。

2.2 郑州模式的特点和利弊

1)由政府进行主导采用市场化的方式运作，既能保证政府对城中村改造的指导，又能通过市场化的方式使城中村改造达到最佳效益。

2)各区级政府对本辖区的城中村情况比较熟悉，由他们负责城中村的改造安置工作，使城中村改造工作更好地开展。

3)采取群众自愿的原则，充分相信群众和依靠群众。群众工作是城中村改造的基础性工作，群众同意不同意、答应不答应关系到城中村改造能否顺利推进。

4)城中村改造的总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划得到编制和审批后才能进行城中村的改造，从而使城中村改造更加规范化。

5)城中村改造的安置开发比为1∶2，既能保证村民的安置，又不损害开发商的利益，让开发商进行商品房开发，但是在开发安置过程中容易造成容积率过高的问题，使城市的各项基础设施和公共服务设施不能得到满足。

3 实例分析

3.1 小岗刘村基本情况

小岗刘村隶属于中原区航海西路街道办事处，下属大岗刘、黄家门、小岗刘、西耿河、于砦五个自然村。小岗刘村总计2342户，总人口13181人，其中农业人口12962人，非农业人口219人。由于全村已无农用地，村民已经彻底摆脱了农耕劳作，目前村民的主要经济收入来源于村集体经济收益和自谋职业的收入以及出租自有房屋的租金收益。

规划区内建设与发展呈现出典型的“城中村”发展特征，村民居住房屋大多数为自建多层院落式住宅，以四层至五层住宅为主，临金水河沿线有少数村民住宅高达六层，临街建筑底层均为商业门店，新旧建筑参差不齐，建筑物密布，疏于维护，建筑景观杂乱无章;公共活动空间缺乏，环境质量低下;缺少必要的市政基础设施配套;公共服务设施不够完善。

3.2 小岗刘城中村改造规划构思

1)分散与集中相结合安置村民。在各自辖区内进行安置房建设，同时为了便于管理，在不同的辖区集中布局村民安置用地。规划遵循分散与集中相结合的原则，即维护村民利益同时兼顾后续的社区管理。

2)层级布设公共服务设施。改善小岗刘村公共服务设施缺乏的现状，规划设有一整套完善的日常生活需要的公共服务设施。按照组团级、小区级、居住区级三个等级采用点、线、面相结合的手法进行规划布局。在用地的中心区布置核心的公共服务区，以大规模、高档次的商业、办公、文化娱乐开发为主，不仅为规划区居民提供高品质的公共服务，同时服务能力辐射周边的区域。沿陇海路、工人路、汝河路布置小区级的服务设施，以满足居民基层生活需要。在每个居住组团内部布设组团级的公共服务设施，为居民提供更加便捷的日常服务。

3)调整规划区业态。在改造规划中考虑到了商业业态调整。城中村往往是小门店、无牌店的栖息地，社会管理成本高，容易存在制假售假、无照经营、消防安全、社会治安等隐患。规划建议调整其商业业态，引进大商场和品牌店，既可以提高区域经济吸引力，又可以改变村民的消费习惯和生活方式，从而有助于改善小岗刘村的整体环境品质。

4 结语

在城中村改造安置过程中，运用郑州模式能够因地制宜地进行郑州市城中村改造，取得不错的成绩，但也存在一些问题，有待于进一步的研究。

[1]李俊夫.城中村的改造[M].北京:科学出版社，2004.

[2]吴 斌.郑州市“城中村”改造研究[D].郑州:河南农业大学，2007.

[3]郑州市城中村改造规定(试行)[Z].2003.

[4]郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知[Z].2007.

[5]郑州市小岗刘村城中村改造控制性详细规划[Z].2008.