浅谈房地产企业资金内部控制

○何春姬

（海南金邦实业有限公司 海南 海口 570125）

浅谈房地产企业资金内部控制

○何春姬

（海南金邦实业有限公司 海南 海口 570125）

随着企业的经营风险和财务风险日益增加，如何辨别、分析、防范和控制风险，建立企业资金内部控制制度已经成为必然趋势。在面临国家对房地产行业进行宏观调控的环境下，应注重将企业对外发展逐步调整为对内部的管理，加强对企业财务的控制，以减少成本输出来获得最大的利益。完善而有效的资金内部控制制度，对加强单位经营管理、保护单位财产安全、提高企业整体经营效率及产出效益等具有积极的促进作用。

货币资金 内部控制 主要措施

房地产行业一直以来是支撑我国经济高速增长的重要产业。随着房地产行业的蓬勃发展，如何在激烈的竞争中获得最大的经济利益成为房地产企业最为关注的问题。房地产内部控制就是企业运用先进的信息管理技术、综合与局部结合的方法、多样化的会计手段，对企业从事的所有经济活动进行科学的规范、控制和监督，以此来提高企业的工作效率、资产的安全和财务信息的真实度，最终提高企业整体的经济效益。货币资金是指资金循环周转中停留在货币形态的资金，是资产的重要组成部分，是流动性较强的一种资产，按货币资金的用途和存放地点的不同，分为现金、银行存款和其他货币资金。由于货币资金具有高度的流动性和较高的控制风险，企业在组织会计核算的过程中，加强货币资金的控制与核算，对于保障企业资产安全完整、提高资金周转速度和使用效益都具有重要意义。

一、房地产企业资金管理现状及存在的主要问题

1、资金管理现状

随着2010年，国家出台的房地产调控政策，银行紧缩银根等政策致使房地产企业外部资金来源不畅，流动资金供应不足。投资住房、自住住房等处于观望状态造成房地产企业的资金会越来越紧张。特别是流动资金的紧张，使企业的“输血”功能不足。改善外部影响因素，创造一个宽松的外部资金环境固然非常重要，但因其涉及面广，关系复杂，不是一朝一夕，靠一个企业便可以完成的。因而，企业必须立足于自身，挖掘内部潜力，深入分析造成企业资金紧张的内因，并采取有效对策，加强对企业资金的有效控制，以促进资金的合理使用，增强企业的“造血”功能。但是，大部分房地产企业集团由于缺少专门的、统一的、集中的资金管理系统，各个项目公司、物业公司、管理公司的各种业务对资金流动的影响没有形成关联在一起的完整信息，缺乏有效监督，造成极大风险。部分子公司资金出现缺口，只能向银行贷款，另一些子公司资金富裕，但由于分散管理，又无法利用，导致整个集团公司的资金成本上升，资源极大浪费。因此，集团型房地产企业需要建立资金集中管理体系、建立内部业务监督体系来增强对资金的内部控制，达到“造血”目的。

2、存在的主要问题

一是资金结构不合理。企业增加固定资产投资而没有落实必要的配套流动资金，致使建筑企业先天的供血不足；许多企业依靠借债创建，自有资金不足，因而在一开始便背负着沉重的债务负担；许多企业盈利有限，不注重自我积累，致使流动资金的利用结构长期得不到改善；长期负债与流动负债结构不合理。二是流动资金周转不畅。从主体来看，阻碍流动资金正常周转的核心在于成品资金和结算资金的膨胀，导致流动资金在正常的周转过程常中途搁浅。三是流动资金管理失控。流动资金耗费补偿不足；流动资金“睡眠”导致的损失严重；流动资金的非正常侵蚀；现金流动的意识还比较淡漠。流动资金是企业生产经营不可缺少的物质条件，要用好流动资金就必须努力加强和提高对流动资金的管理和处置水平。提高流动资金利用效果的途径主要有两个方面：降低流动资金占用率；加速流动资金的回笼周期。

二、房地产企业资金内部控制的必要性

房地产内部控制就是企业运用先进的信息管理技术，综合与局部结合的方法，多样化的会计手段，对企业从事的所有经济活动进行科学的规范、控制和监督，以此来提高企业的工作效率、资产的安全和财务信息的真实度，最终提高企业整体的经济效益。现阶段我国采取了一系列政策和措施来稳定房价，同时国家在银行信贷方面也给房地产开发商增加了一定的压力。房地产企业的发展在面临这个困难时，应注重将企业对外发展逐步调整为对内部的管理，加强对企业财务的控制，以减少成本输出来获得最大的利益。

首先，内部控制是整个企业的管理水平的一种体现。企业内部控制能够调节各个部门之间的关系，协调部门之间的财务活动，通过企业财务预算和监测对资金进行控制，保证企业向预期的方向发展。其次，企业内部控制可以完善公司治理结构，把企业分散的经济活动统一起来，在完成企业长期目标的过程中起着重要的作用。最后，企业内部控制是信息化财务管理的必然要求。随着信息技术在内部控制中的广泛应用，简单的内部控制方法已经不能满足企业的要求。网络化、开放化的内部控制体系出现在企业的运营中，完善内部控制体系被提上日程。

三、建立资金内部控制的主要措施

从房地产企业资金管理的重点来看，就是建立资金集中管理模式、建立精确的现金预测模型和实时检查现金的使用情况。从内部控制设计原则出发，以信息系统为平台，构建信息透明、数据共享的整体结构，资金计划、预警监督、结算中心牵制业务流程，通过预警参数相互牵制，各个业务操作与岗位匹配，岗位之间协调配合，建立成本效益最优的房地产企业资金内部控制制度。从上述角度出发，房地产企业资金内部控制应实施以下措施。

1、集团成立结算中心，集中对各单位资金进行管理

成员单位的资金集中到结算中心，形成集团的总资金池。结算中心采用内部账户来记录被集中管理的资金，成员单位则把被集中的资金作为内部存款。集团一般采取收支两条线的方式来控制成员单位对于其银行账户的资金的使用。成员单位资金收入一般直接被归集到总资金池，对内部成员单位的付款可以直接在总资金池内转账，对外部客商的支付则需要从总资金池申请回拨资金到单位的外部账户然后支付，或者由总资金池代为支付。成员单位的资金就被分成了外部存款和内部存款。外部存款是在银行的账户的存款，而内部存款则是在结算中心的存款。成员单位的外部账户（收入户）资金上收/上缴后，总资金池增加，同时成员单位的内部存款也增加。成员单位对于内部账户的资金不能直接使用，需要由结算中心将其内部存款回拨到外部账户上，或者结算中心直接从外部总账户来替成员单位支付同时冲减内部账户。

2、建立职责分工与职权分离制度

货币资金收支应由出纳人员和会计人员分工负责、分别办理，职责分明、职权分离。应设置专职出纳员，负责货币资金的收支和保管、收支原始凭证的保管和签发、日记账的登记。会计不得兼任出纳；出纳不得兼任稽核、会计档案保管，不得兼管收入、费用、债券债务账目的登记工作并且所有现金和银行存款的收付都必须通过经办会计在审核原始凭证无误后填制记账凭证，然后由出纳员检查所附原始凭证是否完整后办理收付款，并在原始凭证上加盖“收讫”或“付讫”戳记。

3、坚持预算控制制度

编制资金预算控制旨在对企业一定时期资金的流入与流出进行统筹规划。资金预算编制是否准确直接影响到企业资金流转是否通畅，影响到资金的利用效率，乃至企业的生产经营。因此，要加强货币资金预算的可靠性控制，避免或减少预算编制的主观性和随意性。

货币资金预算编制和货币资金业务核算应分离开，以便更有力地控制货币资金业务。货币资金预算编制后，财务总监应认真监督预算的执行，对经营过程中实际现金收支的结果应定期同预算进行比较分析。如果出现重大差异，可采取必要的措施来调查实际的收支结果。

4、实行内部稽核制度

所有货币资金的经济业务必须按会计制度规定进行记录，并且各种收付款业务应集中到会计部门办理，任何部门和个人不得擅自出具收款或付款凭证。经济业务进行记录时，必须采取一系列措施和方法，按照规定的程序办理货币资金支付业务，把好支付申请、支付审批、支付符合三道关，以保证会计记录的真实、及时和正确。内审人员应负责收支凭证和账目的定期审计和现金的突击盘点及银行账的定期核对。

5、加强安保工作

对货币资金须有健全的保护措施，有专人负责保管，有专人进行内部监督。货币资金收付和保管只能由出纳员负责，其他任何人员（包括单位负责人）非经单位领导集体特别授权，不得接触货币资金。出纳地点与外部办事人员间要设置安全护栏。出纳人员不得擅自离岗，出纳人员离开时必须将现金、有关票据存入保险柜。保险柜的密码、网上银行操作所需网卡及密码要由使用人保管，不得任意移交他人，如需移交他人要有书面记录，并及时更改密码。

四、结论

资金内部控制涉及到企业的各个环节和各个方面，特别是涉及到管理层的态度、管理层对风险的看法和对控制措施的配合，作为一项综合管理活动，为了获得有关内部控制充分准确的信息，为了使控制措施得到充分的响应和有效地配合，同时也为了使风险评价客观公正，广泛的信息来源和相关人员之间的充分沟通与理解是内部控制中十分重要的工作环节。但资金内控体系的建设并没有适用于所有企业的万能“药方”。房地产企业资金管理内部控制需要因地制宜，综合考虑每个企业的差异，进而建立起一种符合企业实际需要的体系。

[1]孙凯：房地产企业财务管理核心问题研究[J].中国外资，2011（6）.

[2]邹佳佳、黄淑芬：房地产企业流动资金内部控制研究[J].商场现代化，2010（5）.

[3]张良：如何加强企业现金管理的内部控制[J].科技经济市场，2008（4）.

[4]徐帆：企业货币资金的内部控制浅析[J].华章，2008（10）.

[5]黄家伟：房地产企业资金计划与控制管理[J].改革与开放，2007（7）.