房地产投资的影响因素及风险控制研究

○林志红 张琼芳

（1、湖北第二师范学院 湖北 武汉 430205 2、当代经济杂志社 湖北 武汉 430205）

面对房地产市场的竞争激烈，如何进行投资决策，规避风险，获取最大效益，避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失，是各房地产企业希望解决的主要问题。只有系统深入分析和研究影响房地产投资决策的因素，改变传统决策方法的单一性和独立性，减少投资决策过程中的主观成分，才能避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失，这不仅有助于企业自身发展，对房地产市场乃至整个国民经济的健康稳定也有着重要意义。

一、房地产投资的涵义和特点

房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产开发经营中以期在未来获取更多收益或规避风险的经济活动。也有人认为，房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为，包括建造新的物业和对旧有的建筑物进行改造。

随着我国城市化的推进，从长远来看，房地产投资已经成为广大投资者追逐高额利润和快速增值的重要投资形式。由于房地产商品和房地产市场的特殊性，房地产投资具有如下特点：一是高投入和高成本。房地产业是一个资金密集型行业，房地产的高资本价值特性，决定房地产投资需要投入的资金量大。土地的价格或土地使用权的价格相对较高、建筑造价高、施工周期长使得投资开发成本高。而且房地产开发投资涉及部门众多、经营运作过程中交易费用高也使得投资需要投入大量资金。二是开发周期长和投资回收期长。房地产投资项目要经过可行性研究、项目论证、置地、设计施工建设、营销和物业管理等众多环节，房地产开发周期长。从土地审批、房地产建设、到物业投入使用，回收投资资金获取利润需要相当长的时间。房地产开发投资不是一个简单的交易程序，而是一个涉及多个市场的交易系统，受到土地、建材、施工、劳动力市场等多个市场的影响，而且房地产变现能力差，投资资金要经过几个市场的运动才能回收。三是高利润和高风险。由于房地产的异质性、不可替代，所以房地产市场是一个非完全竞争市场，房地产投资回报率高。利润和风险是对应的，与其他投资一样，房地产投资收益和风险并存。由于房地产投资投入资金多，资金周转期长，随着时间的推移，投资的不确定因素增多，其投资的风险也将增大。四是政策鼓励和约束。由于房地产业的基础性作用，以及房地产对经济发展的促进作用，政府常常在经济出现下行风险时鼓励房地产业的发展，出台一些产业措施，鼓励房地产消费，这就会增加居民对房地产的消费性投入，同时也激励了开发性投入。但从城市发展角度看，城市需要进行统一规划和布局，以满足城市功能分区、城市生态的要求。由于房地产的不可移动性和耐久性，所以房地产开发投资必须服从城市整体长远发展和规划，这就构成了房地产开发建设的外在制约因素。

二、影响房地产投资的因素

投资是一项动态的连续性的经济活动，投资包括资金的筹集、使用、回收和增值，形成一个循环的资金流。同一投资者在不同时期或者不同投资者，追求的投资目标是不同的，所愿意承担的投资风险和选择的投资时点也是不一样的，这就决定了他们的投资结果和收益。由于房地产的区位、投资时机和房地产类型直接影响着房地产投资的利润和风险，因此被称为房地产投资的三要素。

1、区位

由于房地产作为一种特殊商品具有不可移动性的特点，所以在房地产物业中，区位因素被置于前所未有的高度，是顾客最关心的因素之一。一般而言，区位是指特定房地产所处的空间位置及其相邻房地产间的相互关系。从宏观角度来说，区位指项目所在区域；从微观角度来说，区位指项目的开发场地。实际上，区位不仅指房地产所处的地理环境位置，还包括该区域的社会位置。一宗房地产的地理位置包括坐落、方位、朝向、楼层和建筑式样等自然环境因素，社会位置包括该区域的交通状况、配套设施和人文景观等。任何一项房地产投资必定在既定的自然环境与人文环境中运行并与周围各类环境因素发生各种互动关系。这些因素的差异加剧了区位差异，使得处于同一市场的不同区位的相同面积房地产具有不同的实用价值，产生了极为不同的经济效益。交通运输系统的完善、生活方式的变化以及科技的进步，都会使区位价值产生巨大差异，使投资者面临巨大风险。因此，在进行房地产投资决策时必须充分考虑房地产区位条件，认真分析、研究拟投资区域的经济发展状态、人口因素和房地产市场状态等因素。

2、时机

由于房地产开发活动受宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产业发展也相应有着周期性的涨落。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。因此，选择合适的投资时机，保证所投资房地产有良好的市场前景，是一项投资成败的关键。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素，在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处于不断上升势头，这时推出的房地产项目较易获得较高收益；当经济处于下行区间，由于失业增加，收入下降，房地产市场需求下降，供过于求，房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至根本就租售不出去，此时开发的房地产将导致资金占用和成本上升，预计的收益不可能实现，房地产开发商将承担开发时机选择不当带来的巨大损失。因此，房地产投资者必须具有敏锐的判断力，善于把握机会和抓住时机。

3、类型

按照房地产投资的方式来划分，房地产投资可以分为房地产开发投资和房地产置业投资两种。房地产开发投资的目标是为了获取最大化的投资利润。根据投资经营方式的不同，房地产开发投资又可分为租赁型、销售型、营业型和综合型开发投资等。置业投资的目的一般有两个：一是为了满足自身居住或生产活动需要，即刚性需求。二是向通过转售或出租来获取资本收益或稳定的经常性收入。物业类型是房地产投资必须慎重考虑的另一重要因素，物业的形态类型、使用类型、建筑类型、面积类型和价格类型不同程度上决定了投资活动的成败和盈利水平的高低。不同类型的物业对经济风险的抵抗力是不同的，对区位的敏感度也是不同的，因此，房地产投资的类型也是至关重要的。

三、房地产投资风险的控制

房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，它投资数额大、投资周期长、变现能力差。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，从而使投资决策具有相当的潜在风险。

1、投资环境风险

房地产投资环境主要包括社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。由于房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。如为遏制房价过快上涨的势头，巩固房地产市场调控成果。2011年，中央政府又连续出台了一系列调控政策，再一次加大了对房地产市场的调控力度。因此，为减少投资决策风险，房地产投资者一方面应加强对房地产相关法律、法规、国家税收政策、财政政策及货币政策等政策的研究，把握国家政策的宏观动态；另一方面，应密切关注房地产市场出现的新情况、新问题，关注市场信息，保持信息渠道畅通，争取在政策调整时或在调整之前，及时预见变化，及时改善投资结构并调整投资方向，把因政策变动带来的风险降到最小。

2、投资时机风险

由于房地产开发活动有着周期性的涨落，导致房地产的供求及价格随时间而变化，房地产开发商的收益也就随着投资时机不同而异。因此，选择好投资时机是房地产投资成功的第一要素。在我国，房地产周期与宏观经济运行周期基本一致，受宏观经济运行周期的影响，房地产周期也包括萧条、复苏、高峰、衰退四个阶段。从理论上讲，最成功的房地产投资是在市场萧条时期以最低成本购入土地并完成建设，在经济复苏时期以较高价格出售商品。具体来说：针对房地产价格表现出只升不降的特点，在确信某一项目地段具备巨大升值潜力的情况下，无论处在何种经济周期阶段、何种投资开发阶段，都是投资的最佳时机。此外，对于房地产项目的投资时机，我们还要密切关注市场的整体动态走向以及地产项目所在的局部区域的供求关系，只有掌握了这两个动态关系的基本情况我们才可以根据项目的建设估算期倒推出投资的最佳时机。因此，房地产开发商必需对未来几年国家和地区的经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求等风险因素进行预测，以确定最佳投资时机，避免因投资时机选择不当而带来风险。

3、投资类型风险

不同房地产投资类型，其区位价值决定因素又具有不同特征。各种不同类型的物业对位置的敏感程度不同，因此其抗风险能力也不同。房地产开发商在选择物业类型时必须慎重考虑，因为投资一旦开始，一般很难就物业类型进行调整和更改。如住宅投资要考虑地段、层高、位置、朝向，交通是否便利，附近是否有大型超市、菜市场、学校、医院、治安是否良好等；写字楼则要位于城市金融、文化、商贸、政治中心区，各种机构相对集中区域，交通便利；而商铺则要考虑地段的交通条件、商业氛围、市场状况等。如果某些因素考虑不当，必将给开发商带来相应风险。基于不同类型房地产的商业风险和获利能力的不同，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。而对同一种类商品不同档次即高中低档商品相结合，差别定价，以满足不同消费层次的市场需求，使房地产商品销售有保障，也可达到降低投资风险的目的。

[1]柴青扬：我国房地产投资风险综合评价研究[D].燕山大学，2010.

[2]刑兆强：宏观调控背景下中小型房地产开发企业面临的挑战与机遇[J].职业时空，2010（7）.

[3]王泽亮：宏观经济调控背景下房地产企业长远发展的研究[J].商场现代化，2010（9）.

[4]肖芳林、仇俊林：房地产投资决策阶段风险及其防范探析[J].全国商情（理论研究），2011（7）.