上海市保障性住房市民评议调查

梁继凯

（国家统计局上海调查总队，上海 200003）

住房问题是市民当前最为关注的民生热点问题之一，上海市委、市政府始终把解决经济困难群体的住房问题作为改善民生的重点。目前，上海已初步建成以廉租房（廉租住房）、经适房（共有产权保障房）、公租房（公共租赁住房）、动迁安置住房“四位一体”的分层次住房保障体系，住房保障覆盖面不断扩大。

为进一步了解市民对保障房政策实施效果的评价情况，反映市民对有关工作的意见和建议，国家统计局上海调查总队近期开展了关于上海市保障性住房供应分配情况的市民评议调查。本次调查采用计算机辅助电话访问（CATI）方式，调查对象为符合条件的保障性住房申请及受益对象，调查样本总量为1500个，其中廉租房、经适房、公租房各500个。

一、保障房申请对象的基本特征

本次调查的被访对象包含廉租房、经适房和公租房等三类保障性住房的申请及受益对象，从被访对象的年龄、文化程度、收入等结构特征看，呈现以下特征：

1.廉租房申请对象多数为失业或退休的中老年困难群体

调查显示，廉租房申请对象多数为城镇失业或退休的中老年困难群体。从被访对象年龄结构看，年龄在“46-60周岁”占64.8%，“60周岁以上”占14.6%，两者合计占79.4%；从被访对象职业看，多为失业及退休人员，其中“失业、待业人员”占49%，“退休人员”占24.6%，两者合计占73.6%。

2.经适房申请对象以46-60岁的中低收入群体为主

调查显示，经适房申请对象以46-60岁的中低收入群体为主。从年龄结构看，在被访对象中，“46-60周岁”年龄段的占59.8%，占比最大；从收入状况看，被访对象主要为中低收入群体，有72.2%的被访对象家庭人均月收入在3000元及以下。

3.年轻“白领”是公租房主要申请者

调查显示，上海首批公租房申请对象以年轻“白领”群体为主。从年龄结构看，以 26-35岁为主，占77.2%；从收入状况看，月收入4001-5000元占17.6%，5000元以上占39.4%，合计占57%；从文化程度看，本科占44.2%，研究生及以上占35.2%，两者合计占79.4%。

二、对保障房工作评价的简要分析

调查显示，上海保障房工作得到多数被访对象的肯定，其中，被访对象对保障房供应分配工作的满意度较高，但对保障房周边交通等日常生活配套设施的满意度较低。

1.准入标准相对合理，被访对象普遍认同

调查显示，被访对象对保障房资格准入条件总体满意度达到83.8分。其中，对廉租房准入条件合理性的评价得分为82.4分（实物配租为87.7分，租金配租为81.1分），对经适房准入条件合理性的评价得分为85.1分，对公租房准入条件合理性的评价得分为84.1分。

2.保障房分配公开公正，被访对象满意度较高

被访对象对上海保障房供应分配情况总体满意度评分为83.3分。其中，“审核程序规范”满意度最高，达到86.3分，“分配公平公正”为83.8分，“房源公开透明”为83.5分，“政策信息告示”为79.7分。分类型看，经适房供应分配情况的满意度得分相对较高，达到88.1分，公租房为81.7分，廉租房为80.2分。这表明，上海保障房的供应分配工作公开公正，总体上市民满意度较高。

3.对保障房质量基本认可，满意度评价接近较满意

调查显示，被访对象对保障房质量评价的满意度为76.6分。其中，对“房屋质量可靠”满意度为79.4分，对“户型结构实用”满意度为73.8分。分类型看，对廉租房质量评价的满意度为81.3分，对公租房和经适房质量评价的满意度均为74.3分。总体上，被访对象对保障房质量基本认可，满意度评价接近较满意。

4.生活设施配套欠佳，被访对象满意度偏低

调查显示，保障房配套生活设施比较薄弱，被访对象对其满意度评价较低，总体满意度仅为55.2分。其中，对“交通出行便捷”满意度为56.5分，对“生活设施便利”满意度为54分。分类型看，对廉租房配套生活设施评价的满意度为64.7 分，经适房为56.2分，公租房仅为44.7分。

三、保障房政策实施成效明显

1.廉租房政策有效改善了住房困难家庭的居住及生活条件

针对城镇户籍的低收入住房困难家庭，上海市主要实施廉租住房制度。目前，廉租房政策已使全市约9万户低收入家庭受益。调查显示，廉租房政策有效改善了受益居民的居住及生活条件，从实物配租受益家庭看，在获得配租前户均居住面积为13.72平方米，获得配租后户均居住面积提升至48.78平方米，增加35.06平方米，人均居住面积由3.81平方米提升至13.54平方米，提高9.73平方米。

从租金配租受益家庭看，租金配租补贴发放及时，受益家庭居住面积有所增加。在租金配租受益家庭中，97.2%的租金配租被访对象认为补贴现金发放“及时”；三分之一家庭将补贴用于扩大居住面积，其户均居住面积和人均居住面积分别增加16.62平方米和4.61平方米；三分之二家庭将补贴更多用于支付原有住房租金，居住面积虽未增加，但住房支出负担有较大幅度减轻，生活条件有所改善。对于获得廉租住房补贴后自己生活的改善程度，有19.2%的被访对象选择“很大”，有14.2%认为“较大”，有48.4%表示“有一些帮助”，三者合计达81.8%。

2.经适房政策明显减轻了中低收入居民的购房负担

自开展经适房供应工作以来，已有2.5万余户住房困难家庭签约购房。调查显示，被访对象购买经适房的户均建筑面积为65.7平方米，户均购房款为45.6万元。目前不同区位的经适房销售基准价格略有差异，以6000-7000元/平方米居多，一般为周边普通商品住房价格的50%左右。除了政府在税费方面给予经适房减免优惠，共有产权制度设计又大幅降低了经适房购房总价，明显减轻了中低收入居民的购房负担。

3.公租房政策提高了受益对象的居住条件和居住稳定性

对存在阶段性住房困难的上海青年职工和引进人才以及来沪务工人员，上海市主要实施公共租赁住房制度。调查显示，申请公租房的最主要原因，“改善自身居住条件”（37.4%）和“租赁期限内居住更稳定”（32.4%）列前两位。另外，“买房前临时过渡”占 19.4%，“为自己或子女作婚房”占8.4%。

分户籍看，上海户籍申请者申请公共租赁住房的主要目的是改善居住条件，选择“改善居住条件”的占39.1%，“租赁期限内居住更稳定”的占28.7%。而外地户籍申请者更多是看中公共租赁住房在租赁期限内居住较为稳定，选择“租赁期限内居住更稳定”的占42.5%，“改善居住条件”的占32.8%。可见公租房政策有效提高了受益对象的居住条件和居住稳定性。

四、值得关注的问题

被访对象反映，目前上海保障房政策及相关制度在实施过程中还存在租金偏高、配套生活设施不完善、租金补贴标准调整不及时、购房负担重、供应周期长等问题，需要相关部门在今后保障房建设工作中进一步优化完善。

1.廉租房租金补贴标准调整不及时

调查显示，租金配租被访对象对“租金补贴合理”评价的满意度仅为55.9分。不少租金配租被访居民反映，由于近些年房租涨幅较大，而补贴标准并未及时相应调整，导致住房租金开支上升，增加了低收入家庭的经济负担。

2.部分经适房申请对象因支付能力弱而未能签约

调查显示，在经适房被访对象中，未能签约的占18.2%。其中，“未选未签”占11%，“已选未签”占7.2%。对于没有签约购房的原因，列前三项的是“价格较高负担不起”（27.5%）、“摇号位置靠后，没有想要的房子”（14.3%）、“贷款没获得银行批准”（9.9%）。目前经适房价格比同区位商品住房价格低50%左右，但这部分放弃签约购房的低收入家庭仍然觉得价格过高，家庭购房支付能力较弱成为其最终未签约的主要原因。

3.经适房供应周期较长，部分申请对象的过渡性房租负担较重

上海经适房申请、审核和分配等环节公开透明、程序规范，体现了公平公正。但被访对象反映，经适房从申请到入住的周期长，加之多数是预售房源，整个供应周期最长需要在一年半以上，希望能够尽量缩短从申请到入住的周期。被访对象还反映，申请经适房成功后，为了筹措购房款项，需先将个人原有住房售出。但由于供应周期较长，未能及时拿房入住，目前只能租房居住，每月承受着比较沉重的房租负担。

4.市民申请公租房的积极性不高，公租房政策的积极效应未能充分显现

相关资料反映，上海首批市筹公租房的首轮申请量约占供应房源总量的四成，市民申请公租房的积极性不高，公租房政策的积极效应未能充分显现。其原因可归结为以下三点：

一是配租对象租金负担加重，对租金优惠的实际感受不明显。上海首批市筹公租房的租金价格按“略低于市场租金水平”的原则确定。调查显示，在被访对象中，原租房居住的占76%，这部分对象在申请公租房前家庭（或个人）月均租金水平为1984元，配租公租房后其月均租金水平将上升至2488元，升幅为25.4%。对于租房居住的申请对象而言，虽然通过配租公租房，居住条件有所改善，或获得更为稳定的租住期限，但租房开支负担随之加重。

二是地理位置相对偏远，配租对象出行成本大幅上升。上海首批市筹公租房（华泾馨宁公寓和新江湾尚景园）地处外环以外，地理位置偏远，周边交通等配套设施滞后，被访对象对交通出行的便捷性不满意，配租对象的交通出行成本也将大幅上升。调查显示，有93.5%的被访对象表示配租公租房后出行时间增加，总体平均每次出行时间（含上下班或其他出行）为52分钟，比配租前增加26分钟，增幅为100%；有93%的调查对象表示配租公租房后出行费用将增加，总体平均每次交通出行费用为5.7元，比配租前增加3.3元，增幅为137.5%。

三是租金价格太高，部分申请对象放弃配租。调查显示，被访对象对首批市筹公租房的“租金价格合理”的满意度评价得分仅为42.3分。在被访的申请者中，有27.2%决定放弃配租。其中，有37.4%表示放弃的最主要原因是“租金价格较高”，20.9%表示“交通出行不便利”，16.5%表示“地理位置偏远”，3.6%表示“生活配套设施不完善”，另有21.6% 表示“其他原因”。表明当前公租房租金价格与申请者的期望存有较大差距，租金水平较高，成为部分申请者放弃配租公租房的最主要原因。

五、对保障房政策和工作的建议

1.加快完善配套生活设施，满足居民的基本生活需要

生活配套设施是居民日常基本生活所必需的，被访对象反映目前部分保障房项目的周边配套设施相对滞后，与生活密切相关的交通、就医、教育设施缺乏，希望相关部门在保障房项目规划建设时外围生活配套设施同步推进，对已建成的保障房项目采取各种措施加快完善配套生活设施，使入住居民生活上更为便利，提高居住和生活质量。

2.建立补贴标准与市场租金价格上涨的联动机制，减轻租金价格上涨对廉租房家庭生活的影响

调查显示，被访对象对廉租房“租金补贴合理”评价的满意度仅为55.9分。在问及廉租房政策完善的工作重点时（多选），首选的是调整“人均补贴标准”（认同率75.5 %）。被访对象希望建立补贴标准与市场租金价格上涨的联动机制，根据租金价格上涨的幅度相应提高租金补贴标准，减轻租金价格上涨对廉租房家庭生活的影响。

3.进一步放宽廉租房准入标准，将无能力购买经适房的低收入住房困难家庭纳入廉租房保障体系

部分被访对象认为，近年来经济发展速度较快，物价水平上涨幅度大，希望能按照经济发展和物价水平，进一步放宽廉租房准入标准，尽可能将无力购买经适房的低收入住房困难家庭纳入廉租房保障体系，做到应保尽保，切实改善低收入困难家庭的居住条件。

4.降低购房家庭产权比例，缩短申请供应周期，缓解经适房申请对象的经济负担

目前供应的经适房的共有产权比例有4种，即政府/购房家庭的产权比例为30%/70%、35%/65%、40%/60%和45%/55%，购房家庭产权比例最低的为55%。被访对象希望进一步提高经适房的政府产权比例，降低购房家庭产权比例。对于家庭购房经济状况较为困难的申请对象，建议政府持有更多产权，适当降低购房家庭产权比例，以减轻经济困难申请对象的购房负担。同时，部分被访对象希望政府能够采取各项补助或优惠措施，如进一步降低经适房价格、降低购房首付款比例、给予更优惠的贷款利率等，以缓解他们的购房经济压力，最终实现购房愿望。

被访对象还反映经适房从申请到入住的时间周期太长，希望经适房操作流程在保持目前公平公正的前提下，尽量缩短申请供应周期，以减轻部分申请家庭因出售原有住房而增加的租房经济负担。

5.合理选址、提高租金优惠力度，降低公租房申请对象的生活成本

调查显示，被访对象认为公租房政策和工作亟需完善和改进的主要方面是“房源地理位置分布”（认同率67.6%）。对此，被访对象希望公租房规划选址时区域分布更合理便民，以市区为宜，郊区项目应邻近轨道交通，同时扩大公租房的地域覆盖面，增强公租房地域分布均衡性，方便申请对象根据自身情况，在申请公租房时实现就近选择。希望改善交通条件，在公租房小区附近增加公共交通站点，或做好公租房小区与公交、地铁站点的短线接驳工作，方便公租房居民出行，降低出行时间和费用成本。

对于租房居住的被访对象而言，虽然通过配租公租房，居住条件有所改善，或获得更为稳定的租住期限，但被访对象反映，配租对象对租金优惠的实际感受并不明显。被访对象希望政府建立和完善配套政策，如实施租金政府补助措施，提高公租房租金价格的优惠幅度，让真正需要公租房的住房困难群体得到更大实惠，降低公租房申请对象的生活成本，充分体现公租房政策的保障效应。

此外，调查还显示，在被访的外地户籍公租房申请对象中，目前居住状态为“租房居住”的比例高达91.8%。对于外地户籍申请者而言，公租房的最大吸引力在于“租赁期限稳定”，希望可以延长公租房的租赁期限，并希望进一步放宽公租房的准入条件，如降低持有上海市居住证的年限规定。