办公楼市场统计调查方法探讨

周文秀

（上海市统计局，上海 200003）

办公楼市场统计调查方法探讨

周文秀

（上海市统计局，上海 200003）

随着上海办公楼市场化程度迅速推进，其产生的楼宇经济效应日益显现。文章在梳理国内办公楼调查方法的基础上，探讨建立上海办公楼市场经营情况的调查统计制度，得出上海办公楼分布较为集中、集聚效应明显等结论，建议在调查工作中重点关注加强办公楼统计基础工作等三方面问题。

办公楼市场；统计调查；方法

办公楼是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房（又称写字楼）。上世纪90年代以来，随着上海经济的快速发展及产业结构的持续调整，办公楼市场化进程迅速推进，其产生的楼宇经济效应日益显现。但现行的办公楼统计方法尚难以全面、客观地反映办公楼市场发展现状，特别是在分析办公楼经营情况上存在不足。本文从研究楼宇经济发展的角度出发，探讨研究办公楼市场经营情况的统计方法，以更好地为政府规划办公楼建设、引导办公楼市场调控方向、发展楼宇经济提供决策依据。

一、开展办公楼市场统计调查研究的意义

（一）研究的重要性

1.办公楼市场发展对产业结构调整意义重大，推动了楼宇经济发展。近几年，上海大力发展现代服务业和先进制造业，积极转变经济增长方式。与这一发展战略相吻合，通过建设办公楼宇集聚区，汇集大量服务业和大中型制造企业，形成资本、技术、人才、信息等集中，使经济活动要素因空间的聚集而进一步促成资源利用效率的提高、规模经济效益的扩大和交易成本的降低。办公楼市场的发展推动了楼宇经济发展，优化了城市的形态和功能；有利于增强产业集聚效应，促进产业结构调整。

2.办公楼建设拉动了房地产业的发展，推动固定资产投资增长。大批办公楼的建设直接拉动了上海房地产业的发展。近10年来，上海办公楼开发投资总额1026.47亿元，年均增长12.6%，增幅高出全部房地产开发投资年均增幅2.6个百分点；2009年，上海办公楼投资总额达到189.15亿元，超过了上世纪80年代中期全市全社会固定资产投资额的总量，成为推动固定资产投资增长的重要动力之一，对扩大内需作用明显。

（二）研究的必要性

1.动态掌握办公楼建设发展情况的需要。随着办公楼市场开发建设的逐步推进，上海存量办公楼规模持续扩大，迫切需要动态掌握办公楼的开发建设和投入使用情况。上海办公楼市场从20世纪90年代初开始起步发展，此后伴随着土地使用制度改革、浦东开发开放、产业结构调整和外资的进入，办公楼投资建设力度不断加大，存量办公楼市场规模逐步扩大。为了解其发展规律，一方面要加强办公楼开发建设情况研究，进行市场建设供应分析；另一方面也要开展办公楼投入使用情况研究，加强对办公楼存量市场的供求特征、价格特征和空置情况的调查，分析办公楼市场的经营情况。

2.加强楼宇经济发展研究的需要。加强楼宇经济发展研究，揭示楼宇经济与宏观经济发展之间的联系，是当前经济工作中对办公楼统计工作提出的新要求。楼宇经济是以办公楼宇为载体，通过出租、出售各类办公楼宇吸引大批企业高度集聚，从而直接产生大量的租金和税收收入，并间接形成巨大的服务业需求，快速带动区域经济发展的一种新型经济形态。楼宇经济的载体是办公楼，但不等于说有办公楼就发展了楼宇经济。分析楼宇经济的发展要素，不仅要研究办公楼市场的发展特征，同时需要了解办公楼需求方的消费需求和行业分布等特点，以明确本区域功能和产业定位，完善楼宇招商发展规划，增加楼宇引资及产出效果。这就要求建立科学的统计制度，并综合办公楼宇的各类统计信息，来满足对楼宇经济研究的需要。

二、我国办公楼市场统计调查工作研究进展情况

（一）国内办公楼统计调查研究现状

随着我国经济总量持续增长、城市功能整体提升，一些城市的楼宇经济迅速发展，对办公楼统计工作提出新的课题。各城市纷纷进行办公楼统计调查等工作的研究，积极探索办公楼统计模式，在常规统计基础上建立楼宇统计调查制度，开展楼宇经济专项调查。部分城市采取全面调查的方法，如2007年，北京市东城区建立了全区商务楼宇统计调查制度，对辖区内全部两层及两层以上商务楼宇的物业管理部门或产权单位进行调查；部分城市采用重点调查的方法，如2008年，杭州市下城区对辖区内94座建筑面积5000平方米以上的商务楼宇进行了上门调查，采用清查摸底的方式核查全区重点楼宇相关信息。

（二）上海现行办公楼市场统计调查方法及其局限性

上海现行的办公楼市场统计主要包括两大类。一是新建办公楼统计，主要由上海市统计局对全市新建办公楼的开发情况进行统计。二是存量办公楼统计，此类统计，上海市统计局和一些房地产咨询机构均有涉及，其中，上海市统计局主要对各物业公司在管办公楼情况进行统计，房地产咨询机构主要针对全市甲级办公楼供需情况进行研究。虽然这两类办公楼市场统计，对办公楼的经营情况已有所涉及，但仍存在局限性，缺乏调查指标的整体协调性，尚未形成一个能全面反映全市办公楼市场供求状况的统计调查体系。

1.办公楼开发建设统计只反映办公楼增量市场。根据国家统计局规定，上海市统计局制定《房地产开发、经营统计报表制度》对全市所有房地产企业的基本信息及其开发、出售、出租的房地产项目信息进行统计，统计方法为全面调查，统计内容包括开发投资额、在建规模、销售、出租和待售情况，办公楼作为其中一个分类进行了全面统计。但这只针对全市房地产企业正在开发、销售、出租或待售的办公楼项目，即只反映办公楼增量市场情况，不包含已完成开发、销售等流程的存量办公楼项目，所反映的数量仅占全市办公楼市场的一部分，无法全面反映办公楼市场的总体情况。

2.在管办公楼统计内容比较单一。在管办公楼统计是指上海市统计局依据《物业管理统计报表制度》对全市各物业管理企业进行抽样调查，调查内容包括企业基本情况、财务状况及在管房屋情况，统计指标包括在管房屋建筑面积和物业管理费用，办公用房作为其中一个分类也纳入统计体系。但其统计的内容是该物业管理公司管辖的所有办公楼建筑面积和综合物业管理费的收取情况，无法对各办公楼的供求情况、入驻企业和租金水平等分别进行统计，反映的内容比较单一。

3.各咨询机构的研究对象略显狭窄。目前，国内进行办公楼市场分析的咨询机构和专业房地产咨询公司主要从微观的角度分析商务办公楼经营等情况，对商务办公楼的价格、租售情况、空置率等方面进行调查，定期发布市场分析报告。这些咨询机构对办公楼市场的研究内容虽然比较丰富，但其研究的对象主要集中在甲级办公楼或核心商圈的办公楼市场，反映高端办公楼市场的发展状况。而从发展趋势看，目前上海市核心商圈办公楼的建设日渐完善，可扩展的空间日益减少，办公楼的开发逐步向次中心和郊区发展，部分甲级办公楼客户逐渐流向非甲级办公楼。因此，仅仅研究甲级办公楼市场情况难以完全满足办公楼市场研究的需求。

三、办公楼市场统计调查的初步探讨

在常规数据收集的基础上，针对上海办公楼存量市场统计较为薄弱的特点，本文通过扩大统计范围、拓展统计内容，开展专项调查收集全市办公楼市场供求状况、价格变化和空置情况的数据资料，开展办公楼市场经营情况调查统计。

（一）明确办公楼市场经营情况统计调查对象

办公楼市场经营情况由办公楼市场的供需两方面所反映，其中办公楼的价格变化和空置情况等主要反映了供给方面的信息，入驻办公楼企业的消费需求、行业分布和营业收入则反映了需求方面的信息。为全面反映办公楼市场的经营情况，本文分别以办公楼市场的供求双方为调查对象，即对办公楼市场的供给方——管理办公用房的物业管理企业和办公楼市场的需求方——入驻办公楼的法人单位分别开展调查。

（二）明确办公楼市场经营情况统计调查方法

目前，上海经营性办公楼总体规模约3900万平方米，若采用全面调查，需先对全市办公楼基本情况进行摸底调查，时间久、任务重；且经营性办公楼通常由物业公司进行管理，企业统计人员业务素质参差不齐，部分企业对统计工作的配合度较低。因此，采取重点调查的方法，一方面使工作更具有针对性，减轻基层统计人员负担，减少统计调查费用开支；另一方面便于在较短时间内获得相关统计资料，能及时反映上海办公楼市场情况。考虑到资质等级较高的企业通常管理好、操作规范，相对配合程度也较好，重点选取资质等级为二级以上且在管办公用房建筑面积超过10万平方米的物业管理企业，对其所管理的办公楼和入驻办公楼的企业分别进行统计调查，共调查物业管理企业48家，入驻办公楼的法人单位1079家。

（三）明确办公楼市场经营情况统计调查内容

根据办公楼市场经营情况统计调查对象和目的的不同，将统计调查内容分为两部分，具体分类如下：

1.办公楼供给情况统计内容

（1）办公楼基本情况：包括办公楼名称、地址、所属区县、产权情况和总建筑面积等指标，主要用于反映该办公楼的基本特征。

（2）办公楼经营情况：包括办公楼租金水平、物业管理费、可供出租办公楼建筑面积、已出租建筑面积和空置建筑面积等指标。这些指标一方面直接反映了该办公楼的价格水平，另一方面，可通过相关指标计算得到该办公楼的空置率，用于反映办公楼空置情况。

（3）办公楼入驻单位情况：包括承租单位数量、承租单位所属行业和租赁面积等指标，用于反映该办公楼入驻企业的基本特征。

2.入驻企业需求信息统计内容及指标

（1）入驻企业的基本情况：包括企业的组织机构代码、单位名称、地址、行业类别、使用的办公楼名称和使用方式等指标，主要反映企业的基本特征。

（2）入驻企业对办公楼的需求情况：包括企业对所入驻办公楼的满意程度以及对办公楼市场供应量、供应结构和租金水平等方面的看法，主要反映企业的需求信息。

（3）入驻企业的经营情况：包括企业资产及营业收入等指标，主要反映企业经营规模和产出信息等。

四、上海办公楼经营情况调查的结果分析

为论证上述办公楼统计调查方法的可行性、有效性和可操作性，上海市统计局根据此调查方案，于2010年10-11月开展了办公楼经营情况重点调查，结果如下：

（一）办公楼分布较为集中、集聚效应明显

截至2009年末，上海共有经营性办公楼3900万平方米左右。从分布看，主要集中在10个中心区，约占全市办公楼总面积的80%，其中尤以浦东新区、黄浦区、徐汇区、长宁区和静安区密集度最高，分布较为集中。办公楼的集聚效应明显，落户上海的跨国公司地区总部数量不断增加。至2009年末，聚集了跨国公司地区总部257家，外资投资性公司190家，外资研发中心304家，以及576家国内企业总部，包括上市公司、中央大企业和民营企业500强总部。办公楼密度较高的区县聚集效应更加明显，浦东新区已集聚了100多家跨国公司地区总部，占全市跨国公司地区总部的半壁江山；徐汇区入驻的国内企业总部机构最多，约占全市国内企业总部数量的40%。

（二）办公楼市场供求基本平衡

专项调查结果显示，77.5%的企业认为目前上海办公楼的供应量能够基本满足市场需求，办公楼市场供求基本平衡。从供应结构看，67%的企业认为办公楼供应结构基本合理，其中国际一流的甲级办公楼供应量比较充足，但中档办公楼的供应则略显不足。在被调查的企业中，约八成企业认为在上海要找到符合企业要求的办公楼不是很困难。绝大多数企业对其目前正在使用的办公楼总体较满意，认为不满意的比重不足一成。

（三）办公楼租金水平偏高

近六成被调查企业认为上海办公楼租金水平总体偏高。考虑到较高的租金水平，有另觅办公楼计划的企业中，57.6%更加倾向于中档办公楼。另据戴德梁行咨询机构的统计，2010年第3季度，全市甲级办公楼租金的成交价格为每天每平方米7.02元，与上季度每天每平方米6.8元的交易租金相比，环比上涨3.24%，其中，租金最高的地区是静安区，其次分别为卢湾区和徐汇区。

（四）不同区域办公楼进驻企业有明显差异

专项调查结果显示，不同区域办公楼的进驻企业呈现出明显差异。中心区以从事金融、咨询、商贸等服务性行业的企业居多，其中大企业又占了多数；非中心区则多数以制造业企业和中、小规模的各类企业为主。从进驻甲级办公楼的企业行业分布特征看，金融类、咨询服务类、法律服务类、广告服务类企业以及大、中型制造业企业是甲级办公楼租赁的主力。在甲级办公楼的租赁户中，外资企业约占70%，中资企业占30%。超甲级办公楼的进驻企业中，外资企业所占比重达90%左右。

五、开展办公楼市场经营情况调查工作需关注的问题

（一）关注办公楼市场发展动态，加强办公楼名录库的建设工作

办公楼的发展在城市经济发展中扮演着越来越重要的角色，各地政府也积极规划并推动本地区办公楼宇的发展。因此，关注办公楼市场发展动态，及时更新办公楼有关信息，加强办公楼名录库的建设工作，是进一步做好办公楼统计工作、进行办公楼统计调查制度研究的前提条件和有力保证。可通过联合房管部门，以办公楼普查或房屋普查的形式，登记办公楼基本情况、所属区域和入驻企业等信息，建立全市办公楼名录库。此外，每年根据新建办公楼的竣工情况，及时更新名录，及时掌握上海办公楼最新名录信息。

（二）建立办公楼统计调查制度，进一步研究和改进办公楼统计调查方法

为切实做好办公楼统计工作，准确、完整地掌握办公楼的供求状况和发展趋势，应建立规范、有效的办公楼统计调查制度。这有利于及时获取办公楼市场相关信息，满足市场分析的需要，为政府规划办公楼建设、引导办公楼市场调控方向、发展楼宇经济提供决策依据。目前由于办公楼名录库不全，无法采取抽样调查的方式来抽取更具代表性的办公楼样本，只能采取重点调查的方式。若能结合办公楼名录库建设，在目前研究基础上，可考虑改进办公楼统计调查方法，采取抽样调查或全面调查的方式，以取得更加详细、精确的办公楼市场的数据，为政策制定提供可靠依据。

（三）加强办公楼统计基础工作，提高统计人员业务水平

开展办公楼调查需要物业管理单位的配合，但上海物业管理单位数量众多、规模不一、管理水平参差不齐，且大多数单位未设专职统计人员，单位主要经营者对统计工作重视度不高，对调查的配合程度较低。因此，必须加强对基层单位和统计人员的宣传教育力度，普及统计法律、法规知识，增强法制意识。同时，要提高调查人员的专业水平和业务素质，适当增加基层调查人员力量，加强调查人员的业务培训，形成一支训练有素的基层调查队伍，保持调查队伍的稳定性。这是持续开展调查工作、防止调查数据失真、提高调查数据可信度的有效保障。

10.3969/j.issn.1674-8905.2012.04.018

周群艳）