楼市分化时代到来

叶檀

楼市分化时代到来。核心城市、资金与人口导入的城市,房地产市场稳中有升;以往泡沫过高、目前仍未找到经济突破点的非核心城市房价下跌,人口与资金流出的城市,房价大幅下降。

高和资本《2012年民间资本与房地产研究报告》专刊指出,房地产区域分化明显,温州房价大幅下降,但成交量仍不理想;鄂尔多斯除房屋“抵债”式出售外,基本无市场成交。温州和鄂尔多斯为民间资金本地积累型地区,民间借贷资金链断裂后难以支撑虚高的房价;山西和陕北属于民间资金外流型地区,本地房地产投资需求相对较少,市场调整有限。依此推测,市场上升空间也有限。

而其他一些地区房地产市场依然保持平稳,如全国重点城市京沪等地,以及区域性核心城市郑州、太原、武汉等地。从房租价格看,从2010年实行严厉的房地产调控政策后,以住宅为主的房租价格大幅上升,尤其以北京等地的核心区域写字楼租金上涨速度最为迅猛,说明在通胀压力与资源集聚效应下,核心城市仍有房价稳中有升的内在动力。

房价下跌的地区具备共同点,民间信贷网络遭到毁灭性打击,当地企业主对于实体经济、未来几年经济增长的信心严重低迷,无法集聚资源。

以温州为例,在对温州企业主的访谈过程中,对于经济恢复期的预判多数企业主惊人地一致:温州实体经济恢复至少需要5年,民间信用关系恢复至少需要10年。而煤炭价格经历了黄金十年后,从去年年底大幅下挫,严重打击了鄂尔多斯等地的经济基础。

民间资金不再成为房地产的源头活水,今年上半年全国房地产信托新增1213亿元,与去年同期同比减少42%。温州中小企业发展促进会会长周德文在9月末指出,温州今年民间借贷规模萎缩了约30%,而截至2012年3月,山西省企业参与民间融资余额比去年9月下降了约30%。

追求安全让民间资金寻求内外突围之路,外部突围主要指到境外投资或者直接移民到境外。境内突围主要指民间资金转而流向银行:截至2012年3月,山西企业参与民间融资余额约130.39亿元,较去年9月下降了约60亿元;鄂尔多斯大量民间资本回流银行体系,今年1-5月鄂尔多斯城乡储蓄存款余额为546.7%,与去年同期同比增长34.8%。人口流出成为经济下行的直观指标,从鄂尔多斯官方数据看,截至2011年年底,鄂尔多斯常住人口130万,流失3万。实际调研情况可能更严重,仅东胜区去年就流失了10万人。

除非出现经济奇迹,否则,在5年内,鄂尔多斯与温州房地产市场大概很难复苏。与此相反的是,由于人口与资金流入,中西部由轨道交通贯穿而成的核心城市房价在温和反弹。根据合富辉煌的数据,今年上半年,郑州市区商品房累计成交均价每平方米7260元,较去年同期下降了8.09%,2月份价格最低,此后触底反弹,6月份反弹至每平方米7526元。虽然存在去库存化难等矛盾,但人口大省的集聚效应使得郑州刚需上升,今年上半年80-90平方米的住宅供应量150.45万平方米,销量109.21万平方米,改善型需求保持平衡。

地方政府在暗中大力支持房价。如贵阳市日前公布的《关于推進保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施(试行)》,规定凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的,根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证,享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇,不受入住时间和购房面积的限制。另一些城市已经将限购的审核权下放给了房地产开发商,从根本上放松了限购。

这些做法短期有一定作用,但基本是徒劳的。地方政府不拥有做多房地产的根本手段——货币发行权与重要税收政策制定权,地方政府也无法左右宏观经济趋势。