浅析房地产测绘的特点及技术分析

于志勇

吉林市勘测设计院（13201 1）

房产测绘是专业测绘中的一个比较独特的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房产测绘作为对房屋面积进行测算的测绘技术手段之一,在当前有着重要的意义。

1 房地产测绘的特点

房产测绘的内容和特点，主要体现在以下几个方面:

1）房产测绘成果重要内容的房产图是平面图，其上只要求平面位置准确,不表示高程,不绘制等高线。

2）房地产测绘采用比例尺大。房地产测绘一般在城市和城镇内进行,图上表示的内容较多,有关权属界限等房地产要素,都必须清晰准确地注记,因此房地产分幅图的比例尺都比较大。

3）房地产测绘人员要求高。房地产测绘人员不仅要熟练掌握测绘技术、测绘业务,以及运用各种测绘方法,更重要的是要掌握房地产业务知识,熟悉房地产法律、法规,从而正确测算房屋面积,保护产权合法利益。

4）城镇新建筑的不断发展和扩大,建成区的房屋及土地使用情况的不断变化,例如房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等,都要求及时进行变更房产图,及时对房产图补测和修改,修改相应的文字和数据资料,以确保其应有的现势性。

5）房地产测绘的内容要素。房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量,用途等状况,以及与房地产权属有关的地形要素。房地产测绘对房屋及用地必须测定位置，调查所有权或使用权的性质,测定范围和界线,测算面积。

2 房地产测绘的工作流程

当测绘公司通过市场营销接收一个新的项目后，将按照以下的工作流程展开:首先进行可行性研究;如果新项目通过可行性研究，则和客户方面签订正式合同，并把正式合同备案到综合管理部门;然后根据项目的具体要求和各设计人员现有的工作情况，安排作业人员参与设计并指定实施计划;有了具体的计划，就要按照计划的相应步骤，展开现场作业或设计图纸;设计的结果要进行二级审核(包括审核人员审核和项目负责人审核);最后是设计图纸的交付、打印出图与归档。另外，在图纸设计的过程中，还可能因为公司内部或客户方面的原因以及其他一些客观方面的原因而对于项目及其相应的各级计划进行修改或重新编写计划，对于不必修改计划的变更则在设计过程中进行相应的调整。房产测绘的主要工作流程如图1所示。

3 房地产测绘的技术分析

房地产测绘过程即具体实施测绘的过程，包括外业数据采集、内业图形处理及分摊计算,实施测绘过程的完成情况直接影响房产测绘成果的质量,是技术控制的重点。

3.1 外业数据采集

外业数据采集应使用经检定合格的、能达到相应精度的仪器和工具进行。一般应遵循先整体后局部，先外部后内部的原则，即先采集房屋(主体)外围数据，而后采集房屋内部分割数据及房屋附属结构数据。在记录外业数据的同时核对测量草图中标注数据,检查两者差值是否超出技术误差,发现问题就地复查。避免错量、漏量,以此提高工作效率。

3.2 内业图形处理及分摊计算

外业数据采集完成后应及时进行内业平差和图形处理，避免测绘时间间隔过长，造成遗忘和返工。数据处理时要统筹兼顾,既要考虑某一层或某一套的数据,还要考虑上下相同楼层(户型)数据的一致性。在图形处理完成后、内业计算前,应对数据处理进行全面检查。内业计算过程首先考虑是否满足计算建筑面积的条件,其次再考虑如何计算、如何分摊的问题。

3.3 技术方法分析

3.3.1 测距仪的加常数

由于房产测绘精度要求高，目前开展的房产测绘工作一般都采用内外业一体化数字化房产测绘方法，在房产测绘时必须使用资质部门检定过后的仪器进行测量。对于全站仪而言,主要是测定测距仪的加常数和乘常数。在房产测绘碎部测图中,由于距离较近，仪器乘常数可忽略不计，但加常数必须考虑。加常数产生的原因如图2所示，是由于全站仪的发射面和接收面与仪器中心不一致，反射棱镜的等效反射面与反光棱镜的中心不一致，使得测距仪测出的距离值与实际距离值不一致。

3.3.2 常规测量方法

1）直接量测法

直接量测法是通过实地量测房屋（或地物）边长、角度等要素,将需要计算面积的图形分割成若干便于计算的简单图形 （包括规则图形和不规则图形），应用几何图形面积计算公式计算出房产面积。规则图形计算。对于正方形、长方形、三角形、平行四边形、梯形、扇形、圆、椭圆等规则几何图形,则将实地量出的几何要素套入相关几何公式，即可得出其面积。不规则图形计算。将不规则图形划分成若干三角形和梯形，实地丈量出有关要素尺寸，然后按照几何公式计算面积。

2）图上量测法

①求积仪法。将图纸固定展放在平滑的水平图板或桌面上,采用求积仪量出所求面积。使用求积仪时,图板要安置平稳,图纸不能有褶皱或裂痕；求积仪极点位置选定时,两臂应尽量垂直；对于较大面积,可将图纸分块计算；②方格网法。将透明毫米小方格纸蒙在需要量测的图形上,查数其所占小方格数,再根据每个小方格所代表的实地面积,求出整个图形面积。三、三斜法。将图形分割成若干三角形,并量出三角形底与高,计算出每个三角形的面积,最后得出整个图形面积,三斜法在分割图形时,三角形个数要尽量少,且应尽可能分解成同底三角形。

3.3.3 数字测算方法

数字测算方法,是采用数字测绘技术先测绘出房产平面图,然后再按照坐标法计算出房产面积。测算步骤如下。

3.3.3.1 测绘数字房产平面图

1）测设图跟导线。居住区竣工后,沿居住区道路布设导线网。全站仪现场观测和采集数据后,输人微机。利用导线平差软件进行总体平差。2）测绘底层平面图。在各导线点安置全站仪,测设房屋底层外墙勒脚以上的角点坐标,将采集的数据输人计算机后,编绘出底层平面图。3）测绘各层平面图。使用经检定的钢尺,现场量测出其他各层与底层不同之处,将有关数据输人计算机,编绘出各层平面图。4）测绘分户平面图。使用经检定的钢尺或手持测距仪,现场量测出各户房屋尺寸及其共用部位尺寸，将有关数据整体平差后输人计算机,编绘出分户平面图。

3.3.3.2 计算房产面积

多边形面积计算:

房产面积具体计算步骤如下:1）计算每层建筑面积。将每层平面图的各角点坐标输人公式（1）,即可计算出每层建筑面积。2）计算整栋建筑面积。各层建筑面积之和即整栋建筑面积。3）计算分户套内建筑面积。将分户平面图各角点坐标输人公式（1）,即得出分户套内建筑面积。4）计算公用建筑面积。将公用部位的平面图角点坐标输入公式（1）,即得出公用建筑面积。5）检查分户套内建筑面积和公用建筑面积。将分户套内建筑面积和共有建筑面积的总和与整栋建筑面积相比较,进行粗差检查。如两者相等,则无粗差。6）计算分户建筑面积。先按照权属分割协议或有关规定,按比例分摊公用建筑面积。再将该户套内建筑面积加上该户应摊的公用面积,得到该户建筑面积。最后检查各户建筑面积之和与整栋建筑面积是否相等。

4 结语

管理的现代化、决策的科学化要求对房地产测量信息的处理方法由用手工操作到计算机处理等现代化技术,其作用也由一般统计发展为辅助决策,进而形成房地产测量信息系统。但建立房地产测量信息处理系统是一项非常复杂的系统工程，它要求有比较高的技术素质和管理水平。房地产测量信息系统(GIS)正逐步应用到现代化房地产测绘中,改变着传统的测绘技术和理念。

[1]章书寿.地籍测量学.南京:河海大学出版社,1991.

[2]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术.北京:中国标准出版社，2001.

[3]冯静浅.议房产测绘市场化.石家庄：河北企业出版社,2008-07-20.