浅谈土地资源

2012-08-07司卫平

河南建材 2012年6期

司卫平

河南建材研究设计院有限责任公司（450002）

房与地是不可分的，可供开发的土地资源是房地产数量及价格的重要影响因素，同时房地产的价格也影响着对土地的需求，即土地的供给量除了受城市规划的限制外，更要依据房地产市场的供求进行调整。目前我国城镇土地是国家所有，土地市场是国家垄断市场，因此，各级地方政府如何合理控制和规划土地资源，是规范房地产市场、提高房地产市场效率的重要手段。

1 土地的经济特性

土地的经济特性是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映。

1.1 土地的稀缺性

稀缺性是与人类的主观需求联系在一起的，如果没有人类社会，土地也没有稀缺与否的问题。现代社会中由于人口的急剧增长、工业化和城市化迅速发展，人们对土地的需求水平越来越高。相对于这种需求水平来说,有限的土地日益显得不足了。进一步而言，土地自然所具有的有限性、差异性、固定性等特点又限制了土地的总供给，使土地特别是城市土地成了一种稀缺资源。

1.2 土地的区位可变性

土地区位的形成和变化时与人类社会的经济、政治和社会等活动联系在一起的，因此虽然自然形态的土地位置固定，但人类社会的相关活动却是随着时代的变化而变化，从而带来了土地的区位出现相应的变化。例如，历史上的某些商业、文化中心可能演变为当代的旅游区，历史上的不毛之地可能演变为当代发达的工业中心等。土地的区位可变性特性在城市区位方面表现得尤为明显,土地区位会随着城市的发展及基础设施的建设特别是交通、通信、公用基础设施的建设和发展而出现巨大的变化。

1.3 土地的报酬递减性

在一定的技术水平下,连续在一块土地上投资，超过一定限度，就会引起成本增加，收益递减。这种经济特性与自然状态的土地供给有限联系在一起。相对于这种固定供给而言，处事少量投资可能显得不足，收益呈现递增的趋势，随着投资的逐步增加，土地的潜力逐渐发挥出来，再进一步增加投资会使得土地上增量的收益呈现下降趋势，这种下降趋势即是土地的报酬递减性。在农业中这是很明显的，在建筑业中也是如此。不过，土地的报酬递减性在不同的历史时期、不同的技术水平下有不同的表现。

1.4 土地经营的垄断性

由于土地自然方面存在的有限性、位置固定性,一旦某一特定土地由某个经济主体使用，其他经济活动主体就无法同时使用这宗土地，而且这宗土地的使用会对相邻土地产生直接的影响。土地经营的垄断性也会为土地所有者提供额外的收益，这种经济利益的安排、协调、冲突等对社会经济的各个方面产生巨大的影响。

2 土地在房地产业中的地位

土地在房地产业中居于基础性的地位，是一切房地产活动，包括房地产开发、经营、物业管理、销售等活动的先导性资源，土地本身的自然特性和经济特性对所有与其相关的经济活动主体的利益都会产生直接的影响。

2.1 土地在房地产开发中居于基础性的地位

土地作为建筑地块是房地产开发活动中的物质载体，是最为基础性的原料，各种房地产产品都必须负载于土地之上。这种基础性的地位同时表现在某种用途土地供应量水平能够调控整个房地产市场的供给，直接影响房地产市场的供求状况以及价格水平。与此相关的土地使用制度、交易主体和客体等，都会直接影响房地产开发的方向、规模、结构以及利润分配。

2.2 土地市场在整个房地产市场中的基础性作用

土地市场一般被称为房地产一级市场，其在整个房地产市场体系中，处于基础性市场的地位，制约着房地产二级市场和三级市场。原因之一是，土地价格是基础性价格，土地价格的高低直接影响各类产品的生产成本，从而影响价格水平，尤其是房地产市场，土地成本费用一般要占30%~40%，土地价格对房地产价格有举足轻重的影响。原因之二，土地的合理流动是房地产市场存在和发展的前提。地产和房产是结合在一起的统一物，房屋是建在土地上的,只有在土地使用权可以转让的条件下，房屋才能转让，由此形成房地产二级、三级市场。原因之三，土地资源的配置合理化也是提高房地产资源配置效益的基本条件。土地的发育和完善在促进土地资源的优化配置的同时，也是房产资源得到合理有效的配置。土地市场可以使土地的供需双方开展公开、公平、公正的交易活动，使每个经济主体能够根据土地市场的变化和生产经营发展的需要，把土地利用和自身的生产经营活动、经济效益紧密的联系起来,实现土地要素和其他生产要素间的优化组合。

2.3 土地的权属关系是房地产基本经济关系

土地、土地区位及其所蕴含的政治、经济、文化和社会等相关因素是影响房地产企业经营绩效的关键。在现代社会中，土地不单纯是自然的产物，其中交织着政治、经济、文化和社会等各种因素，集中体现各种社会关系，是社会中各种利益集团达到某种平衡的结果。房地产开发企业就是在这种复杂关系中寻求能够获取最大利润的经营区位，获得市场的认可。土地选择失误、土地用途确定不当，都会造成房地产开发企业投资失误,从而产生巨大的损失。正确处理土地的权属关系,对于协调土地所有者、经营者、使用这个方面的权益具有重要的意义。

3 土地在房地产业中的作用

土地在房地产企业中的地位，决定了其在整个社会资源配置、促进企业效益提高和宏观调控等方面，发挥着重要作用。

3.1 促进土地资源合理配置，提高企业的效益

土地利用的基本结构状况关系到社会经济活动的效益和成本水平。企业的生产和经营需要土地,土地具体区位和价格状况影响其经营活动成本，如果生产区位接近消费地，地价合理，生产企业应能大大节约相关物流成本。如果商业经营区位位于消费者聚集、人口流量较大的区域，则可以大幅度提高营业收入，获取较高的利润。因此，土地直接或间接地与整个经济社会联系在一起，土地利用状况发生变化，会影响到企业的投资决策。政府调整土地相关政策，不单单对房地产企业产生影响，对整个经济都具有深远的影响。政府的土地利用规划、土地使用制度都能够产生引导企业正确地进行经营决策的作用。借助土地市场可以优化土地在社会各个用地群体间的配置，提高土地利用效率。

3.2 土地区位选择决策是房地产企业成功的关键

房地产开发企业的初始投资重点在于能否获得有利于企业经营的土地资源、能否获得满足特定房地产开发需要的特定区位的土地，这是房地产开发企业成功的初始条件。

3.3 土地政策是房地产宏观调控的重要手段

土地是房地产市场发展的源头，控制土地供应量可以从源头上控制房地产供给，对调解房地产供求关系能够起到直接的强有力的作用。如果源头失控或者控制不当，势必引起房地产市场整体出现较大的波动，不利于优化资源配置，也会造成巨大的社会成本。政府根据国民经济整体发展水平及趋势、居民住房需求水平及其变化等因素，对土地供应量进行适时调控，可以对房地产市场供求关系产生直接的影响,从而有利于国民经济整体健康发展。土地供应过多，会造成对房地产的盲目投资。因此，加强对土地供应的总量控制，显得更为重要。土地供应控制的目的是使土地供应与城市经济发展水平相适应，与城市建设规划相衔接，与市场吸纳能力相一致，与城市基本建设投资规模相协调。在实施过程中，一方面要准确把握土地供应总量调控和经济发展的关系问题，确保整体经济和房地产市场的可持续发展；另一方面，要建立有效的土地供应总量的宏观调控体制,理顺土地利用总体规划、城市发展规划和土地利用年度计划的编制及其执行等多方面的关系，通过采用一系列强制性的制约手段,逐步建立和完善土地供应总量的宏观调控机制。

4 土地招标拍卖挂牌出让方式对土地价格的影响

不同的供地方式，获得土地的过程不同，决定了不同的价格形成机制。以无偿划拨方式供应的土地不具有市场价格内涵；以协议方式出让的土地价格是协定价格，受主观因素影响较大招标、拍卖、挂牌等供地方式竞争性较强，以这些方式出让的土地价格具备市场价格的特征。土地供应方式的市场性越强，土地价格就越高。

在计划经济体制下，我国以划拨方式无偿向用地者供应土地，土地的商品属性被长期否认，房地产市场更是无从谈起。2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开发经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法检查工作的通知》（简称“71号令”），规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。8月31日被业内成为土地大限，即“8·31 大限”。

招标拍卖挂牌出让由于充分引入市场竞争机制，其地价水平普遍高于协议地价水平。土地招标拍卖挂牌出让引起土地价格上涨的实质是引入市场机制对土地真实价格的显化。土地协议出让方式是一种缺乏公开、平等竞争的非市场型交易行为,由于没有引入有效的市场竞争机制，从而使得协议出让地价与土地真实的市场价值相去甚远，不能体现市场的供求关系。首先，协议出让本身由于政府多重目标的制约和非经济因素的干扰，价格确定的随意性和盲目性大。其次，由于个别政府官员的寻租行为而出现低价批地现象，如各种“人情地”、“条子地”等严重扰乱土地市场秩序，因此协议地价往往严重偏离土地的市场价值，表现为市场价格关系的严重扭曲。另外，即使政府不直接进行人为定价，而遵照市场原则以土地市场中已成交的相关交易案例出发制定协议价格，因协议出让形成的地价相对正常市场价格存在“失真”，难以真实的反馈市场状况，从而使制定的协议地价难以真正反映土地的市场价格。这也是当前我国一级市场出让地价水平与二、三级土地市场地价水平普遍不协调的根本所在。实施招标拍卖挂牌出让，则充分引入了市场竞争机制，不同需求者为获得土地展开激烈竞争，决定地价的是客观的市场供求关系,避免了人为主观定价，从而体现了市场经济等价交换和公正、公开、公平交易的基本准则,使土地的市场价格真正得以实现，使土地资源在竞争中得到优化配置。因此，土地招标拍卖挂牌引起土地价格的上涨实质上是显化了土地的真实价格，使因协议出让而扭曲的市场价格得以矫正，通过市场机制实现了土地价格回归。而这一结果正符合为显化土地价值，防止国有资产流失而进行土地资源配置方式改革的初衷,是推行“招拍挂”的重要成效之一。