楼市涨了，你还能hold住吗？

□ 文/王闻丹

短期内楼市有可能处于一个相对稳定的博弈状态，改善性需求或可择机入市

7月的杭州楼市，已逐渐从3-5月的“以价换量”转变为“量价齐升”态势。上半年住宅成交量超过去年全年，7月份主城区商品房成交5280套，是2007年以来同期第2高位。全国100个城市住宅均价为8717元/平方米，环比上涨0.33%。二手房挂出即卖，千人排队购房，甚至投资客抄底等现象“重现江湖”。

楼市博弈进入深度敏感时期，各方态度不一。中央密集表态调控不会放松，并派出多路督察组调研实际情况；开发商则加急推盘，同时纷纷上调销售价格；经济学家们对于楼市走势的争论甚嚣尘上；观望中的潜在购房者，特别是改善性购房者，陷入纠结矛盾的复杂心态中。

搜狐网调查显示，55%的网民认为楼市将继续回暖，17%认为会维持现状，仅有28%认为房价会有所下跌。媒体曾报道过“滨江某楼盘开发商违约提高折扣比例，购房者无奈接受”的新闻，充分展现了买卖双方心理预期的转变，同时也表明在旺盛需求刺激带动下，原本相对均衡的市场正向卖方市场靠拢。

——货币政策有可能进一步放松。“稳增长”成为政策主基调，半年有效投资将加速，除地方政府财政支持外，还有较大缺口有待融资解决；中小企业融资难、融资贵依然存在；CPI继续回调可能性较大，为货币政策继续放松提供空间。下一阶段央行继续降准乃至降息的可能性较大，资金面进一步宽松有利于成交量继续维持在较高水平。

——改善性需求有可能加入购房大军。中介告诉笔者当前未使用过银行贷款、或使用过商业贷款但已还清的家庭均可比照首套房政策执行，这无疑大大减轻部分二次置业者的购房压力，有利于经济实力相对较弱的家庭改善居住条件。若量价齐升态势继续延续，国家没有实质性新政策推出，预计会有较多改善性需求加入购房大军。

但是，目前判断楼市全面回暖尚早。一方面，仅以6、7两月环比上涨证明楼市全面回暖缺乏说服力，需进一步观察；另一方面，全面回暖应具备成交量和价格同时上涨两个条件。或许可以认为从资金压力、限购政策、涨价空间等角度出发，房价在短期内出现较大反弹的可能性较小。

——房企资金压力依然较大。房地产是一个高杠杆行业，当前融资需求依然强烈。房企寻求海外融资是一个较好证明。仅7月就有金地、方兴、中骏等多家房企“出海”融资，万科、中粮、招商等则在香港买壳，拓展融资渠道。同时，下半年特别是三季度房企将迎来信贷兑付高峰期。保守估算，三季度需兑付716亿元，四季度309亿元的兑付金额也不是少数。

——限购政策短期内不会放松。限购政策短期内并不会放松，短短3个月内国家10次“喊话”就可见端倪，但短期内限购政策也不会收紧。一方面房产税短期内推出尚不成熟，二手房税费已经偏高，再提高比例可能性不大。另一方面与当前复杂的经济形势有关，中国楼市是政策市，一旦继续收紧，对经济恢复造成较大影响。进退维谷之下，中央采取密切动态监测的方式更为合适。即一旦出现重大反弹，立即推出新的调控政策。

——楼市涨价空间有限。以二手房实际成交价估算，当前楼市价格与历史最高时期仅相差了约10%-15%的空间。这应该是政府和开发商都比较能够接受的一个范围。预计下阶段价格将维持不变，或环比小幅上涨。若房价恢复至调控前，则无疑又是一场失败的调控了，这是中央政府不愿意看到的。

综上，笔者认为到今年年底，楼市走势将是一个较为平稳的态势，成交量继续维持月均5000套左右的水平。成交价格则应是保持不变，或者环比略有上升的态势。