我国旧住宅小区长效管理的现状分析与对策研究*

郭文剑 林德明 肖亚军

(苏州农业职业技术学院经贸系，苏州 215008)

0 引言

近年来，随着住房制度改革的深入，房地产迅猛发展和城市居民生活水平的不断提高，新建住宅小区物业管理的优越性越来越明显，新、旧住宅小区的物业管理水平形成了很大的差距．特别是一些整治出新的旧住宅小区尽管实施了物业管理，但由于缺乏长效的管理机制，这些旧住宅小区居民生活环境及生活质量刚有所改善和提高就又开始慢慢恶化．关于旧住宅小区(包括综合整治过的小区)如何建立一种长期有效的管理方式，长期以来都是人们关注的一个热门话题．笔者从旧住宅小区实施物业管理的必要性入手，重点分析了目前旧住宅小区实施物业管理困难的根源所在，并在此基础上就怎样来建立长效管理提出相关对策及建议．

1 旧住宅小区推行物业管理的必要性

1．1 旧住宅小区的定义

旧住宅小区一般是20世纪90年代以前由政府或工商企业建设，实行福利分配的住宅，随着住房制度的改革，部分出售给了业主，部分还是公有房屋．迄今为止，在理论上我国还没对旧住宅小区进行确切的定义．目前有学者认为，城市旧住宅小区是相对于城市新建住宅小区而言的，但两者之间并没有统一的、严格的划分界限．一般来说，旧小区是指建成使用时间较长(10年以上)、房屋设备设施陈旧的住宅小区［1］．

1．2 旧住宅小区实施物业管理的必要性

首先，是人们改善生活提高质量的需要．物业管理是随着人们生活水平提高到一定程度后，自然接受的一种消费方式．人们在追求居住面积的增长、生活质量、居住环境的日常保养和维护的同时，寻求住宅小区整洁、环境优雅、生活便利、安全不受侵害是人们的共同愿望［2］．

其次，是现代化城市管理的迫切需要．旧住宅小区实施物业管理是加速城市化进程和发挥物业最大使用价值的需要．加强旧住宅小区的物业管理工作，提高物业管理服务水平，为广大业主创造方便舒适的生活环境，改善业主的生活条件，是现代化城市管理不可或缺的重要内容．

再次，是城市精神文明建设的需要．随着人们生活水平的不断提高，以及住房、医疗、养老和就业等各项制度改革的深入，城市居民与所在社区的关系愈来愈密切．但是居民之间面对面的交流日益减少，交际范围也在逐步缩小，而物业管理服务更多的是坚持以人为本的服务宗旨，全方位的为居民提供服务，组织各种居民文化体育活动，促进邻里、居民与企业之间的交流与沟通，同时可以丰富业主的业余生活，提高业主的道德素质，进而提高整个小区、整个社会的文明程度，促进社会主义精神文明建设．此外，旧住宅小区实施物业管理也是延长物业使用寿命保值增值及缓解社会就业压力的需要．

2 实施专业化管理模式长效管理的现状分析

2．1 物业管理的主要模式

目前，国内学者和业内人士将旧住宅小区物业管理模式归为3种类型，分别是由物业管理公司提供管理和服务的专业化物业管理模式;以街道和社区居委会组织实施旧小区管理和服务的社区管理模式;由单位房产部门管理或由单位成立的物业管理公司管理或小区居民自发组织成立管理机构的自管模式［3］(详见表1)．

表1 3种类型物业管理模式之比较

在上述3种模式的比较中，我们可以看出，专业化管理模式应该是今后发展的方向，其优势是集中统一管理，专业化、市场化程度高．而后两种模式虽然专业化、市场化程度不高，但工作便于开展．但在实践中，旧住宅小区不能采用统一固定的模式，应根据旧小区的不同阶段和情况选择合适的管理模式．

2．2 专业化物业管理模式长效管理存在的主要问题及原因

正如文中对3种物业管理模式分析所言，近年来，很多旧住宅小区也开始尝试推行专业化物业管理模式长效管理，但在实施过程中却暴露出很多困难和问题，存在的问题及原因主要有:

(1)旧住宅小区收费难．一方面由于物业管理收费标准低、收缴率低、居民收入低、居民缺乏消费观念等原因;另一方面是物业管理资金来源渠道少．这样就导致物业服务企业收不抵支，不能自负盈亏，难以为继，不得不中途违约退出旧住宅小区物业市场;

(2)基础配套设施不完善，使旧住宅小区物业管理难以向更深层次发展，旧住宅小区内物业服务企业主动性差，服务水平不高，而现状又导致业主对小区管理水平的不满，采取拖欠、拒交物业服务费等形式消极抵制物业管理，矛盾逐渐加剧，形成了恶性循环［4］;

(3)管理体制不完善，业主委员会难以成立．相关部门关系协调不统一，居民、物业服务企业、政府职能部门之间缺乏有效的沟通，导致三者之间相互不了解，产生的误解和矛盾无法及时解决，未形成对旧小区管理的合力;

(4)旧住宅小区实施物业管理后未得到政府职能部门各方面的支持与配合．在实践中，我们发现旧小区未实施物业管理时，各职能管理部门责无旁贷，可一旦实施物业管理，有关部门就把原本属于本部门的管理工作推给物业服务企业去做，物业服务企业往往是独立难撑，许多工作无法完成;

(5)法律法规不健全．以外国发展经验和我国的市场实践来看，专业化物业管理模式是市场化的必然产物，是发展最成熟、运营效率最高、最容易推广的模式．但发展至今，缺少对旧住宅小区可操作的物业管理法规，对旧住宅小区实施物业管理建立长效管理机制方面国家没有做明确的规定，以至于在实践中经常出现乱收费、乱罚款、乱收押金等破坏物业管理的行业形象，严重阻碍了物业服务行业的健康发展．

3 建立旧住宅小区长效管理的对策及建议

针对旧住宅小区实施专业化物业管理模式的长效管理中存在的问题，在理论研究方面，我们认为应该从如下几个方面加以解决:

(1)从居民、政府、物业多方拓展物业资金筹集渠道，切实解决旧住宅小区收费难的问题．

在居民方面，加强社会舆论正面宣传物业管理的力度，帮助旧小区居民树立“花钱买服务”的思想观念，树立“物业管理消费”的观念．开展多种形式宣传物业管理法律法规，以转变居民的习惯性消费观念，让社会和物业产权人、使用人了解物业管理，树立业主的产权意识、环境意识、消费意识、参与意识，让社会和业主了解物业管理，形成一个物业管理需求市场;

在政府方面，一是可以建立老住宅小区物业管理补贴机制．建议行业主管部门制订考核办法，对考核达标的物业服务企业拨付补贴经费;二是旧住宅小区物业管理税收要实行优惠政策，考虑旧住宅小区较之新住宅小区回报率低的原因，政府应在一些税率上适当减免;三是可以考虑给低收入家庭发放相应的物业管理补贴券来抵充物业费;

在物业服务企业方面，要形成“以业养业”的多种经营机制来补充物业费．物业服务企业要以服务为宗旨，向服务要效益，以服务求发展;要依托小区开展多种有偿服务、特约服务，弥补服务收入的不足，从而逐渐走上社会化、专业化发展之路;

(2)加强监管，建立长期考评机制，提高物业服务水平．旧住宅小区的长效管理，贵在坚持，因此要加强对物业服务企业的监管，建立一个长期考核机制，强化企业内部管理，建立健全各项规章制度，完善考核奖惩机制．而且考核要与长效管理补贴相结合，以此来提高物业服务企业的服务水平，减少物业服务企业与居民之间的纠纷和误解，增加居民的满意率，以优质服务来提高物业费的收缴率;

(3)充分发挥政府职能，明确各职能部门在长效管理中的职责，加强协调配合．要充分发挥政府在旧住宅小区管理中的作用，弥补管理缺失，建立“条块结合，以块为主，将长效管理纳入社区管理，各职能部门协同配合”的管理体制．政府主管部门要在各相关部门利益关系冲突时予以协调，变多头管理为统一管理．采取有效的手段对各级管理单位予以规范，对旧小区整治出新前由市政、环卫、绿化、街道承担的工作职能和费用，整治出新后应继续由相关部门承担［5］;

(4)加快物业服务专业人才的培养，提高服务水平．物业服务离不开一支高素质的行业队伍，而建立一支高素质的队伍就需要物业服务企业重视人员的培训和道德水平的培养，通过系统的业务素质、职业道德、专业技能和岗位培训，强化责任感和服务意识，使员工熟练掌握物业管理的理论、方法和原则．目前，不少物业服务企业看摊、守业的思想比较严重，缺乏市场竞争意识．物业服务企业要发展，必须具备创新精神，不能只想着守摊子，这样只能使物业服务企业畏缩不前，最后导致被市场和业主洗牌出局，因此必须处理好管理、服务、经营之间的关系，改变重管理、轻服务的经营方式，提高企业竞争能力，更好地为业主服务，物业服务企业才能长久的生存下去．

4 结语

综上所述，旧住宅小区推行专业化物业管理模式是一种必然的发展趋势，但物业服务企业在管理过程中存在收费难、基础配套设施不完善、管理体制不完善、法律法规不健全等原因，导致物业服务企业接手后，服务质量无法满足小区居民的需求，且矛盾日益激化．因此，要改善旧小区物业管理的现状，就必须依靠政府部门、物业服务企业和居民三方形成合力，共同从资金渠道、监管与考评、专业人才培养等方面建立一个长效的管理机制，为旧住宅小区物业管理发展提供好的环境．

［1］ 郭宗逵，潘文辉．城市旧住宅小区管理模式研究［J］．特区经济，2008(6):283－284．

［2］ 罗新波．天津市环城四区旧住宅小区物业管理体系的探讨［J］．城市，2008(8):67－70．

［3］ 高猛．论旧住宅小区物业管理面临的问题及对策［J］．中国电力教育，2006(1):340－341．

［4］ 陆诗军．关于在旧住宅小区推行物业管理的几点思考［J］．中国房地产，2000(9):57－58．

［5］ 张雪梅．旧住宅小区物业管理对策思考［J］．中国房地产，2011(11):76．