基于VAR 的我国房地产宏观调控政策对房地产市场的影响分析

2012-07-09覃事娅伊长亮

湖南财政经济学院学报 2012年6期

覃事娅伊长亮

(长沙理工大学土木与建筑学院，湖南长沙 410004)

为了平抑房地产市场过热现象，近十年来政府出台了一系列宏观调控政策，国内外一些学者也开始了相关研究。国外学者侧重于房地产市场内部机制的研究，他们大多认为供求失衡是导致房地产价格上涨的主要原因［1－5］。我国也有较多学者研究了房地产价格的影响因素［6－10］，但关于政府宏观调控政策对房地产市场的影响方面，学者们的研究大多限于定性的政策评析［11－17］。政府的宏观调控政策对房地产市场究竟具有多大的影响，需要借助相关的数学模型和定量的实证研究。鉴于此，笔者通过对近十年来我国房地产宏观调控政策的分析，构建向量自回归模型和脉冲响应函数，对近十年来我国宏观调控政策对房地产市场的影响进行定量分析。研究结果对于政府调整当前政策或制定新的宏观调控政策具有一定参考价值，对于房地产企业调整和制定新的发展战略具有一定指导作用，对购房者购房投资或者消费具有一定借鉴意义。

一、我国房地产市场发展现状及政府宏观调控政策分析

1、我国房地产市场发展现状

我国房地产业自20 世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。2001－2010年，随着我国经济的快速发展以及城镇居民收入水平的不断提高，我国房地产投资增长迅速、房地产市场供需两旺、房地产价格持续高涨。房地产业的快速发展主要表现在以下方面:

(1)房地产投资增长迅速

2001年我国房地产开发企业完成投资6245.48 亿元，随后投资额逐年上涨，至2010年达到48267.07 亿元。2001－2010年十年间我国房地产开发投资的增长速度有八年超过20%。此外，房地产开发投资在全国固定资产投资中的比重一直稳定在20%左右。

(2)房地产市场供需两旺

2001年我国房屋施工面积79411.7 万平方米，竣工面积29867.4 万平方米，竣工率37.6%;2010年房屋施工面积405500.1 万平方米，竣工面积75947.9 万平方米，竣工率18.7%。同时，商品房市场的需求旺盛，销售形势很好。2001－2010年商品房销售面积从22411.9 万平方米增长到93079.6 万平方米，2001－2010年商品房销售面积占竣工面积的比重一直保持在70%－95%之间，这些数据充分说明我国商品房供给充足、需求旺盛。

(3)房地产价格持续高涨

2001年我国城镇商品房平均销售价格为2170 元/m2，随后逐年上涨，到2010年涨至5068 元/m2，商品房价格的上涨幅度已远远超过其他商品的涨幅。

2、我国房地产宏观调控政策分析

针对我国不少地区房价的过快增长，我国政府从土地政策、产业政策、信贷政策、税收政策等方面打了一套房地产宏观调控的“组合拳”，这是落实科学发展观、构建和谐社会、实现房地产业持续健康发展的科学决策。

(1)土地政策

土地政策方面，政府一直实行严格控制土地供应的紧缩政策，相关调控政策见表1。

表1 我国房地产市场宏观调控政策中的土地政策

颁发时间主要内容颁发部门2004.3联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的200 通知》要求各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题解决，否则国家有权收回土地，纳入国家土地储备体系，即所谓“8.31 大限”。国土资源部监察部2004.6下发《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，严格控制房屋拆迁面积，凡拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区，除保证重点建设项目，以及重大社会发展项目、危房改造、经济适用房和廉租房项目之外，一律停止拆迁。国务院2006.8制定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》并正式实施，明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。国土资源部2006.9发布《关于加强土地调控有关问题的通知》，对各地和各部委提出了八方面的要求，严把土地“闸门”。国务院2006.11联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，规定从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高1 倍。财政部国土资源部中国人民银行2007.11 颁布《土地储备管理办法》，规定土地出让必须是熟地。国土资源部财政部中国人民银行2009.6 公布《土地调查条例实施办法》。国土资源部2009.9发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤集土地行为。国土资源部2009.12公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。财政部国土资源部中国人民银行监察部2010.3发布通知:加快住房建设用地供应计划编制，促进住房建设用地有效供应，切实加强地产用地监管，建立健全公开制度，开展房地产用地突出问题专项检查。国土资源部

(2)信贷政策

房地产信贷方面，政府根据不同时期我国房地产市场的发展情况采取了相应的房地产信贷政策，具体见表2 所示。

表2 我国房地产市场宏观调控政策中的信贷政策

颁发时间主要内容颁发部门2005.3 取消房贷优惠，商业银行个人住房贷款市场化。人民银行2005.4 《信贷资产证券化试点管理办法》人民银行银监会2005.9 信托资金投向的房地产企业必须满足:35%资本金、四证齐全和二级资质。银监会2006.4 2006.8两次上调贷款利率人民银行2008.10降低贷款利率人民银行2009.7 发布《固定资产贷款管理暂行办法》与《项目融资业务指引》银监会2010.11《三季度货币政策执行报告》指出，下阶段中国人民银行继续实施适度宽松的货币政策。人民银行2011.1－6连续六次上调贷款利率人民银行

(3)产业政策

产业政策方面，以稳定住房价格为核心，从房价、土地供应、供应结构、征地拆迁、消费观点、市场监测等多方面采取了一系列的政策措施，如表3 所示。

表3 我国房地产市场宏观调控政策中的产业政策

(4)税收政策

税收政策方面，主要是利用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为、确保居住性住宅供应、抑制超大面积住宅、提倡节约用房，如表4 所示。

表4 我国房地产市场宏观调控政策中的税收政策

这套加强房地产宏观市场调控的“组合拳”，重点在于遏制投机性需求、控制投资性需求、防范金融风险、鼓励普通商品住房和经济适用住房建设、合理引导住房消费，目的是解决我国目前房地产市场存在的投资规模过大、商品房价格上涨过快、供需结构不合理、市场秩序比较混乱的状况。

二、政府宏观调控政策对房地产市场的影响分析

1、模型的构建

(1)VAR 模型

向量自回归模型(Vector autoregression，VAR)是基于数据的统计性质建立模型，它把系统中每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，从而将单变量自回归模型推广到由多元时间序列变量组成的“向量”自回归模型，其一般数学表达式为:

式中，Yt是内生变量向量，Xt是外生变量向量，A1、……、Ap和B 是等估的系数矩阵，Et是误差向量。误差向量内的误差变量之间允许相关，但是这些误差变量不存在自相关，与Yt，Yt－1，……，Yt－p和Xt也不相关。

(2)脉冲响应函数

脉冲响应函数主要分析当一个误差项发生变化，或者说模型受到某种冲击时对系统的动态影响。Yt的第i 个变量Yit可以写成:

Cq的第i 行、第j 列元素可表示为:

由Yj的脉冲引起的Yi的积累响应函数可表示为:

2、数据来源与处理

笔者选取了2001－2010年房地产相关指标变量的季度数据，包括税收政策、一年期贷款利率、购买首套房贷款首付比例、土地购置面积和土地获取方式、房地产投资额、商品房销售面积、商品房销售价格指数等8 个指标，分别用tax、rate、f、ls、lb、hinv、ss、hsp 表示。数据来源于《中华人民共和国国家统计局》、《国务院发展研究中心信息网》、《中国人民银行统计季报》。

表5 单位根检验结果

为了消除数据的异方差性，首先对购置土地面积、商品房销售面积、房地产投资额、商品房销售价格指数四个时间序列的季度数据进行了对数处理;随后对tax、rate、f、lb 和处理后的变量进行单位根检验，检验结果见表5。可见，满足协整检验的只有tax、f、lnls、lnss、lnhinv 和inhsp 六个指标，说明只有这六个指标的时间序列是平稳的。

由于国家出台的宏观调控政策都是通过影响房地产市场的供给与需求来调节房地产市场的，而这种影响最终体现在商品房的价格上。所以笔者从房地产供给、需求及反映供需关系的价格这三个层面来分析我国房地产宏观调控政策对房地产市场的影响。前文将宏观调控政策分为土地政策、信贷政策、税收政策和产业政策四类，其中产业政策主要通过货币、土地、税收政策间接影响房地产市场，因此笔者主要对前三项政策进行量化分析。从信贷政策、税收政策、土地政策中各选择一个指标，其中首套房首付比例f代表信贷政策，税收tax 代表税收政策，土地购置面积lnls 代表土地政策，分别用这三个指标与商品房销售面积、房地产投资额、商品房销售价格指数通过Eviews 5.0 软件建立三个系统:lnss－tax－f－lnls 数据序列、lnhinv－tax－f－lnls 数据序列和lnhsp－tax－f－lnls 数据序列。

首先分别对以上三个序列进行协整检验，得出最终的协整向量见表6。

表6 协整向量汇总表

然后，将协整向量代入公式(1)并作相应的转换处理即可得出三个向量的自回归模型方程:

3、结果分析

在已构建的三个房地产政策因素影响力VAR 模型的基础上，利用Eviews 5.0 软件生成脉冲响应函数图像(如图1、2、3)，横轴表示冲击作用的滞后期间数(单位:季度);纵轴分别表示商品房销售面积、房地产投资额和房地产销售价格指数三个指标变动的影响程度;实线表示各指标的脉冲响应函数，代表各指标对变量冲击的反应;虚线表示正负两倍标准差偏离带。

(1)宏观调控政策对商品房销售面积的影响

图1 政策冲击引起商品房销售面积的响应函数

从图1 中可以看出:第一，如a 图所示，给土地购置面积一个负冲击，即减少土地的购置面积，商品房销售面积在最初1 期无明显变化，在2、3 期有明显的上下波动，在第2 期末达到最低点，然后慢慢恢复正常，之后销售面积还是会发生小幅波动，但始终不能回归到初始状态。这表明土地政策通过调控土地的供给对商品房销售面积产生正向影响，并产生较长的持续效应。第二，如b 图所示，在本期给首套房贷款首付比例一个正冲击，即降低首套房贷款首付比例，在前3 期商品房的销售面积持续上涨，在第3 期末达到最大值，随后销售面积逐渐减少，直到回归初始状态。这说明货币政策在实施初期对房地产销售市场影响较大，随后影响减弱。第三，如c 图所示，税收政策出台的前半年，商品房的销售面积在逐渐增加，后半年又开始减少，最终持续平稳状态。这表明税收政策在施行初期对商品房的销售市场影响较大，之后影响就愈加不明显。

(2)宏观调控政策对房地产投资额的影响

从图2 中可以看出:第一，如a 图所示，在本期给土地购置面积一个负冲击，即减少土地的购置面积，房地产投资额在半年内骤减，半年后逐渐恢复，但不能回到初始值，一年后投资额持续小幅波动，说明土地政策对房地产投资市场有正向冲击。第二，如b 图所示，在本期给首套房贷款首付比例一个正冲击，即降低首套房贷款首付比例，房地产投资额在前4 期出现较大波动，之后持续小幅波动，可见货币政策实施初期对房地产投资市场影响较大，随后影响微弱。第三，如c 图所示，税收政策出台后，房地产投资额在一年内先增加后减少，但始终高于初始值。可见，税收政策对房地产投资市场有正向影响，前期稍有波动，随后冲击程度趋于平稳。

图2 政策冲击引起房地产投资额的响应函数

(3)宏观调控政策对商品房销售价格指数的影响

从图3 中可以看出:第一，如a 图所示，在本期给土地购置面积一个正冲击，即增加土地的购置面积，与此同时，商品房销售价格指数也在逐渐增大，而且影响的持续时间较长。第二，如b 图所示，在提高首套房贷款首付比例的初期，商品房销售价格指数无明显变化，但1 个季度后，商品房销售价格指数开始逐渐上涨，一年后趋于平稳。可见，提高住房贷款首付比例对房价的抑制作用非常微小，进而推断出货币政策对降低房价无明显作用。第三，如c 图所示，税收政策对商品房销售价格指数有负向冲击，但冲击的程度很小。

由以上分析可以看出，我国房地产宏观调控政策对房地产市场的影响效果大多在持续一段时间后才显现，这说明宏观调控政策具有一定的时滞性，往往政策出台初期不能发挥作用，一段时期后才开始作用。另外还发现政策的影响呈周期性变化，作用时间较短，政策的效果是治标不治本，这也与客观实际情况相符合。

图3 政策冲击引起商品房销售价格指数的响应函数

三、结论与讨论

通过构建向量自回归模型和脉冲响应函数，对近十年来我国宏观调控政策对房地产市场的影响进行了定量研究，得出以下结论:

1、国家宏观调控政策对房地产市场的影响具有时滞性效应

在宏观调控政策实施的初期，房地产市场无明显变化，而在一个季度之后政策的效果才逐步显现出来，房地产市场随之出现相应的变化。

2、国家宏观调控政策对房地产市场的影响具有一定的周期性

国家宏观调控政策发挥效应的前期，对房地产市场的影响程度有一个逐渐加大的过程，当到达一定程度后影响强度逐渐减弱，随后的影响还会出现小幅波动。

3、国家宏观调控政策对房地产市场的供给和需求的影响具有差异性

从历年来房地产开发的投资额、房屋的施工面积和竣工面积可以看出，政策对供给面没有产生很有效的冲击;而从历年来商品房的销售面积和销售价格指数上可以看出政策对需求面产生了很好的效果。

根据研究结论以及我国房地产业发展中存在的主要问题，政府应主要从土地和信贷两方面调整政策来适度干预我国房地产市场的发展。但究竟要出台何种土地和信贷政策，这些政策要实施多长时间，才能使得我国的房地产市场达到持续健康稳定的发展状态还需做进一步深入的相关研究。

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