结合大同大有广场工程实践反谈方案创作

闫志升 刘 蕊

1 工程概况

大同永和地块暨大有广场项目为5A级商务写字楼，项目位于大同市迎宾街及永泰南路交汇口东南角。用地北临迎宾街，西接永泰南路，南邻拟拆市财政局办公楼和居民住宅，东面为永和美食城。项目总用地面积为6850.05 m2，建筑层数:地上25层，地下3层，建筑主体高度98.0 m。总建筑面积68985 m2，地上建筑面积54751 m2，地下建筑面积14234 m2。各层平面的主要功能:地下3层，布置人防物资库和部分设备用房，人防物资库战时用途为物资库，平时用途汽车停车库;地下2层，汽车停车库;地下1层，汽车停车库和部分设备用房;1层～3层，商业用房;4层，餐饮用房和游泳池，与商业策划部门结合后，将4层功能改为商业用房;5层，会所和健身房，与商业策划部门结合后，将5层功能改为餐饮用房;6层～25层，SOHO办公和办公用房。商业部分在项目实施阶段，位于1层～5层，建筑面积约1.4万m2，约占项目总规模的20.0%。

2 商业建筑的特性

商业建筑是城市开放空间的一个极其重要的组成部分，与居住建筑相对稳定而单一的诉求相比，商业建筑更需要建筑师的智慧。一个优秀的商业建筑不仅是设计创新的体验，更是价值实现的过程。设计中的区别是基于商业建筑的自身特点。首先是其功能性，商业建筑是为商业服务，任何商业都是以商业赢利为目的的。商业建筑的空间营造亦应该以为商业的这个目的服务，应该与商业的定位和商业的策划相适应。商业建筑设计其实就是在商业营建过程中为甲方做一套动态的经营体系(企业的一套经营盈利模式)，是一个过程，图纸是结论。其次就是综合性，现在商业建筑的发展趋势是向综合性发展，现在的商业建筑大多以商业综合体或城市综合体的形式出现。综合体内的各种功能体相互依托，相互支撑。由于前两个特点就形成第三个特点，人员密集性，大型商业建筑，特别是商业综合体，功能多样，交通路线错综复杂。一旦发生火灾，后果不堪设想。安全疏散设计就成了商业建筑中的重要问题。鉴于以上的特点，商业建筑在设计中应对其进行必要的人流和使用分析，从而设计出最适合的建筑。在建筑设计中体现“以人为本”，从使用者的角度出发，保证使用者的生命安全和使用方便舒适。因此，消防疏散和商业空间的营造是商业建筑设计最重要的两个方面。

3 消防疏散问题

3.1 初步设计阶段存在的消防问题和解决消防问题的难度

消防疏散问题，在方案设计之初未引起我们的重视。在方案设计阶段，未按现行的规范要求设置防火措施，未按规范要求设置相应的疏散宽度。商业人数计算原则，依据《建筑设计防火规范》第5.3.17条，商业疏散人数=商业营业面积×面积(折减)系数×疏散人数换算系数，再按每百人1 m计算疏散宽度。依据以上原则，地上商业疏散人数=商业营业面积×0.5面积(折减)系数×0.85疏散人数换算系数(3层按0.77，4层以上0.6)，再按每百人1 m计算疏散宽度。本项目2层，3层商业疏散人数最多，疏散最为不利。3层商业面积建筑面积3230 m2×0.5×0.77=1247人，所需疏散宽度12.50 m。2层商业面积建筑面积2890 m2×0.5×0.85=1229 人，所需疏散宽度 12.30 m。

本项目中两个核心筒内的疏散楼梯为商业部分与办公部分的共用疏散楼梯，这也是现行规范所禁止的。

以上问题在方案设计阶段没有考虑，导致在初步设计阶段和施工图阶段解决此类问题有较大的难度，无论在哪个部位加设楼梯，都会对方案有较大的影响。甲方很难接受在已经确认的大面积的商业面积内，加设楼梯。甲方不希望影响销售面积，不希望加设太多疏散楼梯，所以加设的每一部楼梯，都是一个痛苦的过程。

3.2 解决消防问题的措施

鉴于以上原因，消防问题的解决困难较大，经与甲方的多轮沟通，并取得了当地消防部门的认可后，采取以下措施解决以上消防疏散问题:本工程共设11部楼梯(其中7部为初步设计阶段新增楼梯)，用于商业和办公的疏散。1号、2号楼梯分别为写字楼办公部分和SOHO办公部分专用疏散楼梯。3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、11号楼梯为商业部分疏散楼梯。商业部分:3层商业3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号楼梯，疏散宽度12.50 m。商业建筑面积 3230 m2×0.5×0.77=1247 人，所需疏散宽度12.50 m。2层商业3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号楼梯，疏散宽度12.50 m。商业建筑面积 2890 m2×0.5×0.85=1229人，所需疏散宽度12.30 m。

4 商业空间的营造

商业空间作为一种主要的公共空间，是为商业服务，是以商业赢利为目的的。商业建筑的空间营造亦应该以为商业的这个目的服务，应该与商业的定位和商业的策划相适应。近年来开发的商业项目所走过的设计进程大都是“商业策划—建筑项目设计—建造—商业租售—设计修改—建筑改造—内部装修—商业交付”。

而本项目因为甲方是第一次开发商业项目，在商业开发方面没有经验，属于摸索阶段，在项目的方案阶段甲方对商业部分没有一个很清晰的策划，只是有一个泛泛的要求，1层～3层考虑商业，4层餐饮和游泳池，5层会所。随着项目的深入，甲方对商业的理解更加深刻，在项目施工至5.00标高的时候，甲方将1层～5层的商业整体出售给了一家公司，而这家公司亦非专业的商业租售公司，这家公司又委托商业策划公司作商业策划。所以这个项目经历的设计过程是“建筑项目设计—建造—商业出售—商业策划—设计修改—建筑改造—内部装修—商业交付”。

以上的两种进程显示本应“先策划后建造”的顺序被倒置为“先建造后出售再策划再改造”，所以建设过程中反复的修改就成了必然。虽然，市场环境的不确定性和甲方开发程序的不合理性显然是建筑师无法改变的社会现实，但从商业建筑的工程实践中总结经验，反思教训，采用合理的设计策略是应对这一现象的最好对策。这就要求我们在商业建筑方案设计之初，应该仔细考虑商业业态介入后的使用方便，运用以往在商业建筑的工程实践中总结的经验，为商业空间的营造创造便利条件。

结合本项目的设计进程，在商业空间的营造创造方面应注意的设计要点主要有以下几个方面。

4.1 商业空间尽量方正

商业空间应尽量设计的整一些，避免琐碎，这样有利于后期的商业利用，也有利于提高商业的租售率(即实际租售面积所占商业总面积的比例，是商业策划阶段衡量商业经济收益的一项重要指标)。

本项目的商业空间，在方案设计阶段，没有考虑消防疏散，商业空间较整。商业的租售率很高，甲方对方案非常满意。经过了初步设计增设楼梯和施工图过程，因碍于消防疏散问题难于解决，增设楼梯后使商业空间变得很琐碎，不利于后期商业利用，商业的租售率比较低。在配合施工的过程中，商业部分的购买商提出了一部分自己的想法，经过几轮修改后，确定了如图1所示的方案。

图1 商业修改后三层平面图

方案中将新增的楼梯和核心筒整合，使商业空间尽量做大，使空间方整，商业的租售率也得到了商业部分购买商的赞许。但此时，工地的施工进度已经到达2层楼板，所以此方案的实施也带来了结构上的改造和加固，给甲方造成了一些损失。

4.2 商业的业态对商业空间有较大的影响

本项目的4层，餐饮用房和游泳池，与商业部分购买商策划部门结合后，将4层改为商业用房;5层，会所和健身房，与商业部分购买商策划部门结合后，将5层改为餐饮用房。首层商业的形式也由精品商业改为大空间商业。以上的修改，引发了商业各层防火分区变化，疏散楼梯的设置和商业辅助用房也发生了变化。这些变化引发了各个设备专业的设计变化，最终都集中反映到了结构专业上，造成了结构的变化。

4.3 商业氛围的营造

通过与商业部分购买商策划部门以及甲方沟通，本项目虽然每层的建筑面积都不超过3500 m2，各方也对自动扶梯和中庭提出了改造意见。通过相关项目的设计经验，对于一个商业主要空间氛围营造的重要手段为中庭结合自动扶梯，通过中庭这样一个上下贯穿的空间，可达到解决人流上下交通，汇聚人气，营造商业气氛。

商业策划部门对商业人流进行了重新规划，将中庭和扶梯的方向进行了旋转，并增加了一部自动扶梯，使中庭成为一个上下贯穿的空间，解决人流上下交通，汇聚人气，营造商业气氛。

4.4 商业空间与汽车停车库

停车库对于商业空间必不可少，而且应该联系紧密，有便利的交通设施。商业策划部门在沟通中特意强调了这一点，原方案中仅考虑垂直电梯在地下停车库停站，未考虑自动扶梯下地下汽车库，沟通后在地下停车库至首层商业增设自动扶梯(见图2)。

图2 新加自动扶梯剖面图

但此时现场施工已经施工到了2层地面，地下1层和首层、2层的改动都将引发结构的拆改和加固。

5 结语

在大同永和地块项目工程实践过程中，各设计阶段和修改阶段所遇到的问题，特别是消防问题和商业购买商提出的修改，对项目的实施影响都非常大，甚至对于项目是颠覆性的。修改所造成的工程投资的增加、工程进度的延迟会给甲方带来不可估计的损失;同时也给我们的设计带来麻烦和苦恼。

反思项目设计过程，从方案设计、方案深化、初步设计、施工图设计，再到施工配合修改，虽然说市场的变化是建筑师无法预料的，但也有相当一部分修改，如果在方案设计阶段仔细分析，应用我们的设计经验采取合理的设计手法，是可以避免。特别是涉及消防的问题，在方案设计阶段，应该严格遵守规范，这样既可以避免设计走弯路，又避免反复修改，给甲方造成不好的印象。消防的问题，在方案阶段考虑，会有很好的解决方法。商业部门介入后带来的修改，虽然每个项目都不尽相同，看似也无法预料，但在方案阶段，我们通过设计经验有些修改也可以避免。

设计要不断的总结经验，从以前的工程实践中总结设计经验，这样我们会设计出更好的作品。

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