写字楼，印钞楼？

金姬

近日，SOHO中国董事长潘石屹宣布公司做出重大转型，告别散售，转而长期持有北京、上海有价值的物业。用潘石屹的话说，SOHO以后要做“包租婆”，要把一单一单的生意变成“一只永远生蛋的鸡”。世邦魏理仕的报告显示，过去18个月中，北京、上海写字楼租金分别上涨了73%和18%，同时空置率降到历史最低水平，分别为4%和6.7%。

老潘的话不无道理，持有京沪两地物业的“钱景”颇为乐观。根据美国私人房地产咨询服务公司高纬环球（Cushman & Wakefield）今年8月发布的全球写字楼市场报告，北京是2011年全球写字楼租金增长最快的城市，上海的写字楼租金回升速度和英国伦敦持平，并列全球第四。但在不少业内人士看来，北京的写字楼租金涨势过于疯狂，而上海则相对理性。

北京的楼：打了鸡血？

20年前，一部《北京人在纽约》红遍大江南北，片头一段话“如果你爱他，送他去纽约，因为那里是天堂；如果你恨他，送他去纽约，因为那里是地狱”堪称经典。20年后的今天，对于那些在北京设有办公室的各国公司而言，北京的写字楼也给人这个感觉——根据高纬环球今年8月发布的全球写字楼市场报告，如果算上物业管理费和税金，北京CBD顶级写字楼的每平方米年租金比纽约曼哈顿还要贵。据统计，北京的CBD（中央商务区）顶级写字楼以130美元/平方英尺/年（约合每年每平方米人民币9080元)的高价跃居全球第五位、亚太第三位。

据介绍，由于两个项目转为自用退出租赁市场，加之无新增供应入市，北京今年甲级写字楼可租赁存量由917万平方米降至907万平方米。退出租赁市场的两个项目一个是位于东二环的第五广场，由五矿集团收购自用；另一个则是长安街上的宝钢大厦。缩减的供应量进一步推高了租金。

如同当年一些年轻人因为生活压力太大而逃离北上广一样，不少世界知名企业因为北京过高的写字楼租金，开始逃离CBD，如英特尔、甲骨文、惠普、奥林巴斯和IBM等。英国的DTZ戴德梁行透露，自2011年以来，由于东二环、金融街等北京传统商圈无新写字楼供应呈现饱和，带动整体市场租金飙涨，一些以IT业、制造业为主的企业，承受不住租赁成本的压力，纷纷撤出核心商圈，转向非核心商圈。

即便如此，北京甲级写字楼市场仍然供不应求。英国第一太平戴维斯（Savills）今年发布的二季度市场报告称，北京甲级写字楼空置率创有史以来最低。英国仲量联行提供的数据显示，低空置率导致今年第二季度北京优质写字楼市场租金继续上涨，其中CBD和第三使馆区租金涨势最强。预计今年全年，北京仅有2.3万平方米的新增供应，尽管需求有所减弱，下半年租金仍将继续小幅上扬。

美国高力国际（Colliers）宣称，今年第二季度北京寫字楼平均租金为每月302.5元/平方米，环比上涨4.2%。DTZ戴德梁行大中华区研究部主管纪言迅表示：“对于一个经常保持两位数租金升幅的市场来说，北京最近一季的升幅已算温和，而预期未来几个季度北京也会保持这种温和的租金升幅。回顾过去数年，北京的顶级写字楼租金自2009年第二季度至今总共上升了126%，对于一直忍受租金飙升的租户来说，未来可望得到喘息的机会。”

仲量联行预计，北京的供求关系将在2015年甚至是2016年得到缓解，届时租金的上涨势头可能才会刹车。

上海的楼：不再“高歌猛进”

根据2012新华－道琼斯国际金融中心发展指数（IFCD），上海是排名最高的中国内地城市，和去年一样都是第6位，而北京已从14名追到了11名。和北京相比，上海的这种增速放缓趋势在写字楼租金方面也有所体现。

但根据21世纪不动产上海区域市场研究部今年8月底的研究报告，上海110个甲级写字楼项目中，8月份有近10%的项目出现了租金下降的趋势，降幅在3%-20%之间。究其原因，还是与客户需求减少引发的写字楼空置率上升有关。在这110个项目中，有一成以上的写字楼空置率提高，幅度在2%-6%之间。

2008年金融危机来袭时，各行业普遍受挫，写字楼出租市场大受影响。正好又赶上大批写字楼竣工，一时间高档写字楼市场跌入谷底。在上海陆家嘴，写字楼空置率一度达到25%。到了2009年，上海甲级写字楼租金与2008年底相比下滑16.96%，降幅高于北京和广州。从2010年开始，上海写字楼租金开始回升。在2011年，像南京西路这样的地段，写字楼租金增幅一度达到27%，在亚洲仅次于北京。

而今年的上海甲级写字楼租金整体走势较为平稳。根据高力国际的统计，上海今年第二季度写字楼租金8 .6元/平方米／天（约合258元／平方米／月），环比上涨3.6%。相比北京，上海的写字楼租金显得实惠多了。21世纪不动产上海区域市场研究部的数据显示，哪怕是品质较好的5A级写字楼租金，如浦东新区的国际金融中心，较年初增长37.5%，8月租金约为11元/平方米/天（约合330元／平方米／月），只比北京第二季度写字楼的平均租金略高一些罢了。

租金的下滑与租赁周期拉长也有一定关系。21世纪不动产上海区域商业楼宇部经理吴晓明透露，前几月甲级写字楼的平均租赁周期仅为1-2个月，但现在除了品质较好的5A级写字楼还能维持在这个区间内，一般的甲级写字楼的租赁周期已经被拉长至3-4个月，这就促使不少小业主“降租”来吸引客户。例如，今年七八月间，静安寺附近的甲级写字楼租金约为9.6元/平方米/天，较年初下降4.95%；南京西路约为9.1元/平方米/天，较年初下降1.09%。这些上海CBD的写字楼，租金都不及北京的平均水平。

DTZ戴德梁行亚太区预测主管白丽琪称：“上海的新供应入市进度相对理想，新入市项目招租情况乐观，预期上海的写字楼租金仍会上升，但升幅会较为温和。”

隐忧

有网友计算，如果用百元大钞铺满一平方米，大概需要86张，即人民币8600元。而北京CBD顶级写字楼一年的租金已超过每平方米9000元。从写字楼租金收益率来说，台北和香港远远超过北京。与纽约曼哈顿比肩的北京写字楼租金，虚火不言而喻。

花无百日红，北京写字楼也曾遭遇低谷。因为写字楼的租金与经济景气与否息息相关，尤其是全球经济的大环境，直接影响到写字楼的生死存亡。4年前的金融海啸，让北京CBD写字楼的空置率一度达到35%，创下5年多的新高。到了2009年，北京甲级写字楼租金与2008年底相比下滑了9.24%。经济的困难没有度过，写字楼的春天却提前来到了。到了2010年最后一个季度， 北京CBD和金融街租金开始大幅上涨，当时CBD第四季度的租金一下就比2008年同期上涨了27%，而金融街涨幅更大，达到了31.3%。然后就是2011年的疯涨。

“写字楼租金越涨越高，这不是什么好事。”21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文坦言：“商业租金本来应该是比写字楼高的，但是现在不景气，唯独写字楼涨起来了，写字楼租金已经成为企业沉重的负担。现在，甲级写字楼的需求者里面，已经没有民营企业了。租金上涨，成本大幅上升，使得企业盈利能力下降，最终会导致企业难以承受高昂的写字楼租金。于是，企业减少租赁面积、减少雇佣人员、缩小规模，从而影响写字楼的需求市场。”

随着写字楼供应量逐渐增加，再加上全球经济受到欧债危机影响整体陷入低迷，写字楼租金可能会大幅下跌。