扬州“奖励买房”背后的算盘

李克诚

今年7月1日起，凡是在江苏扬州购买成品住房（即精装修房）的个人，均可获得购房总价款4%～6%不等的补贴，不论所购房是否系首套房。这笔钱将由当地财政埋单。

5月初，当上述消息传来时，各界都在猜测：扬州“楼市新政”何时会被叫停？此前，广东佛山、安徽芜湖均出台过放宽楼市的政策，但旋即被叫停。直到5月下旬住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青对媒体称，扬州此举符合住宅产业化方向，“应给予支持和肯定”。至此，猜测才趋平息。这也被外界解读为扬州“楼市新政”或已得到更高层面的首肯。

此时，放眼国内，实施了一年有余的楼市调控政策再次面临十字路口：在经济下行压力骤增的背景下，中央高层再次喊出了“稳增长”的口号。扬州楼市新政“有惊无险、悄然过关”，再度引发各界揣测：尽管相关部门一再重申房地产调控绝不放松，但从严监管的楼市调控会不会实际上有所松动？

这再次显示了房地产业深度介入中国经济领域的事实。在目前“土地财政”难以发生实质性变革之前，房地产业已成为“绑架”地方政府甚至影响中央政府决策的“痛痒困局”。

隐秘而“高明”的“救市”

当扬州市财政局和房管局联合发布《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》后，扬州就卷入了“政府救市”的争议漩涡中。不少人留意到这样的细节：该文件在政府网站公布当天，即引来媒体大量报道，当天下午文件被删除，但到了晚上，文件又被重新挂上。“这似乎显示出扬州相关部门既忧心被舆论攻击，又不愿收回成命的矛盾心态。”有媒体解读道。

随后，扬州市房管局负责人对媒体称，扬州上述政策并非“救市”，而是为了贯彻上级政府部门加快推进成品住房开发建设而采取的行动。因为，2011年江苏省政府办公厅曾转发省住建厅等部门的通知，要求扬州等地在2015年要实现中心城區新建住房中成品住房比例达到40%的目标，但是，“目前扬州市成品住房占比明显偏低”。

“扬州的高明之处是它找出了一条符合产业政策的切入口子，但其实质仍是‘救市。”上海同策房产咨询研究中心总监张宏伟对《南风窗》记者表示，判断一项政策是不是“救市”，主要是看它有没有鼓励那些投资性需求。而“扬州新政”显然已超出了鼓励自主刚需的范围。

有别于此前其他城市赤裸裸的“救市”政策，扬州的手法更为隐蔽：首先，它把上级部门的红头文件作为“护身符”，表明它的确是在执行省里下达的“加快推进成品住房开发建设”的指示，这也符合住建部力倡的“绿色建筑”的产业方向。其次，它也一定程度上“篡改”了上级部门的文件精神，譬如，江苏省政府办公厅转发的《关于加快推进成品住房开发建设实施意见的通知》中明确规定，对购买新建成品住房“且属于第一套房的家庭”，由当地政府给予相应的优惠政策支持；而扬州“奖励买房”的对象范围则扩大为所有置业的家庭，而不管是第几套房。

在张宏伟看来，扬州的“高明”之处还在于，新政并非公布后立即实施，而是留了两个月左右的缓冲时间（5月初公布、7月份实施）。好处是：扬州料到了“新政”会招致社会的质疑，但它也清楚，舆论的反弹期很快就会过去，等“新政”实施时，公众的焦点已经转移。此外，“新政”是个试探球，若遇高层强烈不满，可以随时收回，既给自己留了个台阶下，也不会因为造成严重后果而被问责。

不过，在业界看来，扬州“奖励买房”政策最根本动因，则是当地政府心里清楚：这是一笔以小博大的“成本收益账”—政府只需相对较小的一笔财政支出，便可撬动、换回巨大的财政收益。

“救市”背后的财政算盘

在江苏13个省辖市中，几乎所有城市的成品房比例都远远低于省里下达的目标，为何唯独扬州在此时站出来、出台执行文件呢？

这或许与扬州目前房地产市场以及严峻的财政形势息息相关。自去年国家对楼市实施严格宏观调控以来，扬州商品房成交持续低迷，存量房源大幅攀增。据扬州市统计局数据，截至2011年年底，市区商品住宅可售面积为158.6万平方米，同比增长88.1%。据测算，即使在今年没有新增房源，若以2011年的销售量，到2012年年底仍有1/3（约3700套）的商品住宅不能实现成交。今年4月份以来，扬州楼市的慢销状态更是日益严重，许多新开盘项目一天都卖不出一套房。

房地产交易的持续低迷，直接传导到土地交易市场上。今年1～4月，扬州市土地出让收入仅17.9亿元，相当于去年同期的三成。这对于紧密依赖“土地财政”的扬州而言，绝非利好。2011年，扬州的“卖地收入”跻身江苏“六强”，仅次于南京、苏州等苏南板块城市。

众所周知，房地产业对地方政府收入的主要贡献在两大块：一部分是土地出让金收入；二是涉及房地产的名目繁多的税收和收费。以2010年为例，扬州的土地增值税增长了98%，是当年增速最快的税种；房地产业税收占地方税收收入的三成多（32.48%），若加上与其关联度较大的建筑业，税收占比高达50.29%，两者已占地方税收的“半壁江山”。最近3年，在“土地财政”的助力下，扬州的财政收入连续3年每年攀升一个大台阶：2009年迈过了300亿大关，2010年突破了400亿，2011年更跃升为500.95亿元。

今年以来，扬州的土地收入明显下滑，这已给地方财政套上了“紧箍咒”；而其税收收入也大幅缩水，这对扬州的财政收入而言，无异于雪上加霜。据江苏省统计局数据，今年1～3月，扬州的一般预算收入52.93亿元，增幅仅为1.4%，在江苏13个地级市中倒数第一，远低于全省12.8%的平均水平，也远远低于与其经济水平相当的相邻城市。今年年初，扬州为2012年财政收入增幅设定了18%的目标，总收入紧盯600亿元。但从今年第一季度的情况来看，实现上述目标可谓困难重重。这也许是扬州近10年来从未遇到过的尴尬局面。

显然，在地方政府看来，若能重启房地产交易的“热度”，则可化解上述僵局。

也许有人会提出质疑，奖励个人购买精装修住房对房地产复苏能起到多大实质作用呢？有多少人会为了区区几千元补贴而贸然入市呢？此种说法也不无道理。但业内人士也指出，扬州等多个地方“救市”的真实目的，并非指望能收到立竿见影的效果，而是通过释放政策信号来影响市场各方的心态。譬如，这会使开发商强化“政府在关键时刻站出来扶自己一把”的预期，而民众则会对政府调控失去信心，从而加入到购房大军中。一旦此举得到中央默许，或有更多加码的后续“救市”措施出台，其他地方政府也会加以效仿。

对于扬州而言，选择在此时出手“解救”陷入困境的房地产业，还有一个大背景是，对于正掀起新一轮城市建设高潮的扬州而言，眼下正是它迫切需要“花钱”的时候，因为此时需要公共财政投入的项目太多了。

“精致扬州”的扩张梦

近几年，到过扬州的游客多会对这个城市产生如下的直观印象：小而精致。事实上，“精致扬州”也是最近两届扬州主政者致力打造的城市战略。但是，这个小小的城市，现在又萌发了一个很大的扩张梦。

最突出的例证是，去年11月，扬州下辖的江都市被撤销，江都被正式纳入扬州市区。这使扬州的市区面积一下子就“长大”了一倍多（从980平方公里扩大到2310平方公里）。仅此一招，便迅速化解了扬州城区发展空间狭小、后备土地不足等难题。此后，“一体两翼”大格局、建设现代化“大扬州”等口号被屡屡提起。

城市建设也进入了加速车道。近两年，扬州上马了过去几十年都未有过的“大手笔”工程：总投资20.82亿元的扬州泰州机场已通航，号称“扬州历史上建设工程量最大、施工时间最长的城建项目”、总投资14亿多的瘦西湖隧道也正在紧张施工。

这仅仅是扬州上马重大项目和城建热潮的一个缩影。据扬州市发改委提供的信息，目前扬州有200多项重点项目同时开工，总投资高达2698亿元。其中，仅今年的投资计划就达1001亿，相当于去年扬州财政总收入的两倍之多。这意味着，此时，扬州正面临着对财政的空前巨大需求。

因此，在现有官员考核体系不发生根本变革，中央与地方的财权事权不匹配的现状仍维持不变的情况下，“土地财政”体制就会持续下去。任何地方政府在“危难时刻”出手相救陷入僵局的房地产市场，均是符合官场逻辑的理性决策。可以预料，在房地产“救市”上，扬州绝不会是最后一个城市。