“380万户”再触空置房神经

吴凡

北京市公安部门的一次调查，让有关“空置房”的问题再次凸显出来。

6月4日，北京市公安局人口管理总队（以下简称“市人口总队”）公布数据称，目前核对北京空置房屋381.2万户。这一数据的来源是2012年3月31日北京市公安机关组织开展的实有人口基础信息大调查百日专项工作。

“381.2万户”这一数字引起了关注和争议。接受《中国新闻周刊》采访一些房地产业内人士认为，北京市公安局核对的“空置房”与房地产业术语中的“空置房”在概念上并不相同；在数量上，尽管目前北京确实存在一定数量的、主要由投资需求购买造成的无人居住的房屋，但381.2万的数字仍然“不太可能”。

针对上述质疑，北京市人口总队回应称，此次公布的空置房数量并非最终数据。该队相关负责人介绍，在初步普查中，一些暂时无人居住，或者普查当天无人在的房屋暂时划为空置房，之后会通过核查户籍信息、人户分离情况以及房屋出租等情况，将其中的一部分重新划为有人居住的房屋。

因统计方法的问题，北京市的空置房屋也许并没有如此之多，但是在政府继续强调坚持房地产市场调控政策不动摇的背景下，出台针对投资性空置房相关政策，对“房价回归合理水平”将会有所裨益。

“空置房”在哪里

房地产业内对“空置房”的定义是“指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子”，而本次北京市公安部门核对出的“空置房”，在房地产业内人士看来，其中大部分应该属于“已经售出但房主既不自住也不出租的房子”。

尽管381.2万户的数量存疑，但多位地产业内人士表示，房屋空置现象在被北京的一些区域确实存在。

“目前这类空置房源，在投资性需求较多的楼盘以及一些高端楼盘中比较常见，比如亦庄、通州等区域中的个别楼盘。”链家地产市场研究部分析师陈雪告诉《中国新闻周刊》，“像亦庄的银海名居，目前在售房源中的八成左右均属这种情况。还有像五道口附近的褐石园，目前空闲房屋的比重超过20%。”

北京中原地产市场研究部总监张大伟则表示，空置比较高的现象主要存在于五环外的一些区域。

根据业内人士提供的线索，《中国新闻周刊》也对一些楼盘进行了调查，结果基本印证了房地产业人士的说法，五环内的空置房相对较少，空置现象绝大部分都在五环甚至六环外。

在通州区东五环外果园地区，世纪星城、长城国际、新华联家园等几个社区的情况类似，目前这一区的房屋均价为1.4万元到1.7万元左右，100平米左右的两室一厅的租金在3000元以内。

“这边租、售的房源都比较充足，到了晚上就能够看到，有很多的房子都黑着灯。”我爱我家通州翠屏北里店张力告诉《中国新闻周刊》，“很多房主都是在当初通州房价上涨时入手的，现在房价有所回落，无论出租还是出售都很难受。具体的比例没有算过，估计在20%左右吧。”

而在朝阳区北四环外亚运村附近的嘉铭园小区和东城区二环以内广渠门附近的保利蔷薇苑等小区，闲置房屋几乎难觅踪影。

“这种区域的房子基本是‘出一套租一套，也很少有新房源出现。”链家地产新幸福家园店店长曾俨向《中国新闻周刊》介绍说，“没人住的空房很少，一个单元最多有一两户。这种房的房主一般都有多套住房，又不缺钱，基本不会出租。”

对于以上情况，北京四季房展组委会副秘书长郑向东认为，对“空置房”也要分析其结构，如果在五环外的区域，那么就应该考虑新房尚未装修入住的因素。另外，很多空置房是前几年为投资保值而购买的，空置的状况在没有其他投资渠道和相关税收政策实行之前很难改变。

而在亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存看来，五环外目前的暂时空置甚至算不上“空置”。

“这些房子之所以不住不出租是有原因的，因为配套不完善，交通不便利，不管是本人工作，小孩入学，老人就医，都不可能在目前就转移到五环外。”他告诉《中国新闻周刊》，“随着城市逐步向外推进，教育资源、医疗资源包括工作地点的向外推进，五环外目前的所谓空置必将结束，现在空置的十年之后可能会成为主城区。”

投资是“空置”形成主因

伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖认为，把买房当作投资渠道、为了等待升值而空置，是造成“既不自住又不出租”的空置现象的主要原因。

在限购政策推出前的2009年和2010年，北京住宅市场全年成交两分别为17.9万套和11.1万套；二手房市场的总成交量则分别为27.8万套和21.1万套。

“我们当时曾经估算过，这些成交中投资比例在25%到30%，按照这个比例，这两年间形成的投资用房大约在20万套左右。”陈雪告诉《中国新闻周刊》。

市场上现在确实有这样的房源存在。《中国新闻周刊》记者在采访中发现，一些二手房在出手时会被标明是“毛坯纯新房”，据我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称“我爱我家”）置业顾问张雪玲的介绍，这样的房屋就可以被归纳为“投资性空置房”。

这类业主多为投资性购房，他们往往持有多套房，且资金压力并不大。在当前持续调整的市场环境下，也并不急于出售，而是会挂一个高价，造成房屋的空置。

“不过，随着楼市调控和房价的稳定，炒房基本无利可图，投资造成的空置房近两年也逐渐减少。”胡景晖说。

《中国新闻周刊》在采访中还发现，除了“投资性空置房”之外，还另有其他一些房屋空置现象。房屋中介机构除了等待有出租或出售需求的客户主动上门之外，为获得更多房源信息，还会在所在地附近进行“扫楼”，即对周围小区的房源进行逐户调查，发现无人居住的房屋会主动寻找户主的联系方式，但当他们联系到在物业登记的户主时，对方却称“房子并不是自己的”，更无意出租或出售。

据一位不愿透露姓名的置业顾问向《中国新闻周刊》介绍，这一类多为“灰色房源”，真正的户主由于种种原因，把房屋挂名在比较信任的亲戚名下，既不居住，也不出租。

“我曾经代理过一套这样的房子，房主要求现金全款，当然价格也比市场价便宜差不多10%。”他告诉《中国新闻周刊》。当然，买家也是和名义户主进行交易，直到过户完成他都不知道真正的户主是谁。

如果这些空置房源能够得到有效盘活，并释放到租赁市场的话，将会对目前市场上房源紧张和房租高企的状况起到很大的缓解作用。

市人口总队公布的数据同时称，目前已核对北京流动人口信息725.5万人，标注出租房屋139万户。按平均每三人一户计算，出租房屋的缺口在100万户以上。

“如何鼓励空置房进入租赁市场，主管部门应该研究。”郑向东说。

原本用来住人的房子成为投资赚钱的工具，让房屋的固有功能发生了异化，也造成了“空置房”问题的出现。

“在房地产调控已经初见成效的情况下，可以考虑出台政策打击类似投资空置的行为，可以达到增加租赁市场房源的效果。”中原地产市场部研究总监张大伟对《中国新闻周刊》表示。

“空置税”：解决之道？

进一步加大房地产税的征收范围和力度，甚至设置专门的“空置税”这类“对占用资源的惩罚性税收”，被认为是解决“空置房”问题的有效途径。

中原地产市场部研究总监张大伟就认为，应该出台空置税等政策，既能够减少房屋空置，提高房屋的利用率，也可以避免房地产过分投资。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭则表示，通过开征专门的空置税，从而减少房屋空置现象，从理论上讲是合理的，但是操作难度非常大。

“建议第一步还是要推广房产税，只要征房产税，一般空置房屋都会被囊括，自然就能够提高房屋的空置成本；第二步，如果靠房产税还不能有效打击空置现象，可以在房产税之上再提高税率。”杨红旭对《中国新闻周刊》说。

但是，无论对“空置房”课以哪种税负，都存在对“空置房”的界定以及对数量的统计的问题。在2010年，国家统计局就曾计划在部分城市抽选一批住宅小区进行空置住房情况调查，但当时就受困于难以界定什么样的状况属于住房空置。而要想真正确认空置房的数量，按照国家统计局新闻发言人盛来运的说法，需要寄希望于进行全国性的住房普查。

标准目前尚不确定，住房普查则需要国家层面进行协调授权和批准。如果这两项措施无法推进，以对征税解决“空置房”问题，也只能停留在“建议”的阶段。