大同东方广场拆迁事件

黎广

从接到征收通知书，到被低价估评，再到突然撤销房屋登记、而后被拆迁。短短三个多月，刘建日的两栋总面积达58426.11平方米的商场就这样“消失”了

苏南不得已在几周前搬迁了办公室，尽管新办公室很简陋，办公桌上只有一台没有连上主机的显示器。他把和大同市市长耿彦波的合影挂在了墙上。

可惜合影没有给他带来好运。

7月21日，大同清远街的东方广场和东方购物中心被拆了，那是他曾经的办公室所在地。

拆除这两座建筑物的消息来得很突然。4月10日苏南接到征收通知，告知他要在一个月以内搬空所属房屋，此后两个商场被围闭了3个月。再后来，拆迁队就来了。

对苏南来说，这一切来得太忽然，而且是在赔偿条件还没有“谈妥”的前提下。

尽管国务院对于强拆的做法三令五申禁止，但并不意味着强拆很快消失。

东方广场

1996年初，大同市云岗实业总公司决定在大同打造两栋大型的购物中心，名为东方广场。

东方广场选址坐落在大西街(现更名为清远街)，毗邻始建于辽金时期的华严寺，香火极旺；另一个优势是云岗实业。这是大同首屈一指的民营企业，多次获得大同市政府部门褒奖，实力雄厚。

当东方广场的新建计划落实以后，投资人雷中天找到了云岗实业总公司的总经理苏南，他希望能在东方广场里买一块商铺。

当时大西街的商铺地块价格已经达到3万元／平方米，新建的购物广场，价格在此之上。雷中天的设想是，在购物广场里买个大点的门面，然后整体出租，虽说投入高，但回报也大。

东拼西凑，雷中天和亲戚一共买下了501平方米商铺。价格为3万元／平方米，使用期限40年。

1999年东方广场落成，云岗实业法人刘建日很快为东方广场办理了《国有土地使用证》和《房屋产权证》。交钱后，雷中天也顺利地办下了《房屋产权证》，成为东方广场里为数不多的独立产权人之一，同样买下广场独立商铺的还有苏南。

2001年，雷中天和肯德基签下协议，以每年180万的租金，租给肯德基十年(2011年末转租某皮具品牌)；此外，还参与肯德基的销售分红：“算下来每年可以获得220万元左右的收入。”雷中天说，“实际上租给肯德基的价格并不理想，但考虑到知名品牌的入驻，会带动客流，也会令周边的地价增值。”

对于苏南和雷中天来说，这样的光景让他们的日子过得很舒坦，不管是现在还是未来。

但2012年4月8日，雷中天收到了一份《征收通知书》(编号：20120)，通知书称，“根据《大同市人民政府关于明代西城墙修复及周边环境综合整治工程房屋征收的通告》精神”，雷中天所在的建筑物在本次征收范围之内，“请你商场于一个月之内(即日起算起)搬空上述范围内所属房屋，并到我部办理相关手续。”落款是大同市城区房屋征收与补偿总指挥部。

补偿迷局

虽然在云岗实业任總经理，苏南个人在东方广场也有铺面。他告诉雷中天：“刘建日名下的两栋购物中心都收到了《征收通知书》”。

两人希望刘建日能有办法。刘建日的籍贯是内蒙古自治区丰镇市，1982年开始创业，是大同市东方广场有限责任公司董事长，也是大同市第十二届人大代表。

“刘建日是当地有名的企业家，广场应该不会有什么厄运。”起初，雷中天和苏南都有这种想法。

但收到通知后不久，东方广场的主干道就被封了。“整整三个月，顾客都无法进入我们的商场。”东方广场的另一名业主黄飞飞说。

苏南开始意识到《征收通知书》所说的内容并非儿戏。“通知书说一个月之内要搬空，当时虽然没有强制我们搬，但从封路这一点上来看，政府是要动真格的了。”

这种担忧并非没有道理。4月20日，苏南收到了《关于征收东方广场的评审意见》(同财评[20121349号])(以下简称“意见”)的红头文件，红字写的是“大同市财政投资评审中心文件”。“意见”中写道，“根据大同市政府办公会议精神，补偿按重置价减折旧计算(即上一年重新建造与应计算的房屋相同结构、相同建筑标准、相同质量的房屋所需要的价格减去折旧，也就是按照建筑成本减去折旧率)。房屋补偿价为3088.96万元，退还土地出让金196.06万元，两项合计3285.02万元。”

对于这栋总建筑面积为49531.77平方米的购物广场来说，以均价663.2元／平方米的价格征收，苏南无法接受。

苏南找出了两年前山西真诚资产评估有限公司曾对东方广场和东方购物中心两处房产进行的估价报告。在这家独立第三方资产评估公司所做的《山西真诚资产评估有限公司关于刘建日先生委估东方广场房产的估价咨询报告书》(晋真诚咨[2010]0002号)中显示，刘建日的东方广场在2010年已经有10.02亿的资产规模，而东方购物中心的资产也达到了2.001亿元人民币。

“他们直接把这栋楼当做废楼来补偿，哪有这样的道理，现在要把两栋楼里的废建材卖了，都有500万，凭什么最后只给我补3000万。”

苏南要求大同市财政投资评审中心进行复核，并提供了山西省真诚资产评估有限公司的评估报告。

5月23日，上述中心就复核评审东方广场及东方购物中心的结果书面答复刘建日。文中表示，该中心是大同市人民政府财政部门下设的财政投资评审职能部门，评审程序合法“所以您质疑我中心的评审资格及评审程序是没有道理的!”该答复在最后写道，“所以我中心对东方广场、东方购物中心按照重置价减折旧评审并非有法不依，违法行政。”

拆迁

6月1日，苏南突然一口气收到了18份大同市房产管理局下发的《关于撤销房屋登记的决定》(以下简称决定书)。

决定书中表示，大同市云岗实业总公司在申报产权登记时没有提供《建设用地规划许可证》、房屋竣工验收资料，违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十一条，建设部《城市房屋权属管理办法》第十六条的规定，决定撤销2002年2月，由大同市房产管理局下发的房屋产权证。

接到决定书，苏南和刘建日都蒙了。自己的房屋“两证齐全”，为何突然变成了违规建筑?

苏南向《中国新闻周刊》回忆，1996年1月10日，刘建日从大同市规划管理处办理了《建设项目选址意见书》(编号1996規选字第001号)书中介绍，在大西街北侧将建造建筑面积3万平方米的东方广场，并指出“领取此证件后(即选址意见书)，尽快办理各项前期工作，待办理《建设工程规划许可证》之后再开工建设。”

同年11月14日，刘建日以大同市云岗实业总公司法人的身份，与大同市土地管理局签订了《国有土地使用权出让合同》，合同签订地块面积为6348.4平方米，出让金额为7701680元。

1997年6月26日，刘建日为这一地块顺利办理了《国有土地使用证》(同国用(1997)字第61140202051980号)，使用期限为40年。

1997年11月11日，刘建日按大同市规划管理处的要求办理了《建设工程规划许可证》(编号1997-JG089)后，开工建设东方广场。

2002年3月，广场建成后，刘建日顺利获得由大同市房产管理局东方广场各层的房屋产权证。

至此，刘建日的东方广场的存在有了相应的法律依据。但就该决定书显示，刘建日的《房屋产权证》属于违法所得。

决定书写到“如对本决定不服，可以自接到本行政决定书之日起60日内依法申请行政复议或在三个月内向人民法院提起诉讼”。

7月31日，大同市房屋产权户籍管理中心主任高潮向《中国新闻周刊》表示，“90年代末期办理房产手续时，政府也是宜粗不宜细。现在市政府对东方广场的拆迁也很重视，所以我们必须要把这个事办下来。”

可经过刘建日授权，苏南在6月中旬委托律师试图申请行政复议和起诉，但房产管理局和当地法院都以不接受与拆迁相关的案子为由，拒绝了他们的要求。

苏南开始向法律专家寻求帮助。由中国政法大学教授江平、应松年、马怀德等人组成的专家组向他提供了一份专家意见书，意见书认为，大同市政府发布的《大同市人民政府关于明代西城墙修复及周边环境综合整治工程房屋征收的通告》由于未将补偿方案予以公示、未征求意见、未组织听证会而严重违反法定程序。

马怀德表示，大同房产管理局所出示的决定书适用法律依据错误，属于违法的行政行为。《意见书》中解释道，“《中华人民共和国城乡规划法》第70条规定，本法自2008年1月1日起施行。《中国人民共和国城市规划法》同时废止。”而《城市房屋权属管理办法》也在同年的7月1日废止。

更重要的是，“大同市人民政府采用‘重置价减折旧法而不采用‘市场法进行评估明显违法。”这一点导致价值12亿的东方广场最终评估价为3000余万。

“尽管废止了，但登记是在1996年，也就是在适用法律有效期之内办理的手续。”7月31日，高潮在接受《中国新闻周刊》采访时回应说。

名城复兴工程

事情并未结束，7月21日，拆迁队来了。在要求雷中天店面的人将店铺里的财物转移后，机器的轰鸣声开始回荡在大同的古城墙边，东方广场在视野里逐渐消失。

东方广场的遭遇并非孤立事件，在大同，许多拆迁源自政府力推的另一项宏大工程。

2011年10月，大同市政府提出实施明代西城墙修复及周边环境综合整治工程，工程的征收范围东至城墙内侧向东延伸约50米左右(以朝阳寺前街、圆通寺街、青龙阁街等自然街向南北延伸至城墙)；西至魏都大道(原新建路)；南至西南城墙交汇处；北至西北城墙交汇处。

此举意味着要修复古城墙，并将古城内大型的现代建筑拆除，以保持古建风格统一。东方广场正是由于紧挨着城墙才被列为拆迁对象。

“全市旧城恢复，不能等它(东方广场)啊，而且这也是要为了迎接明年的国际太阳能会议”大同市房屋产权户籍管理中心主任高潮说。

“现在的核心问题是，建筑物都已经拆了，所以和这个手续(决定书中所指的《建设用地规划许可证》、房屋竣工验收资料)的关系已经不大了，所以质疑归质疑，加上补偿没兑现，这个事还有商量的空间，而且政府能撤销就能恢复，其他的东西还可以补嘛!”

大同市政府法制办主任刘永和对此不愿多谈，他向《中国新闻周刊》诉苦说：“征地，补偿和强拆的决定都是市里定的，没有经过我们，我们也不知道这样是否合理，是否违法，所以现在的事，我们管不了，都要听市里的。”

苏南现在很希望市里能听听他们的诉求，他认为，在新城建造的机器轰鸣中，他们的声音被淹没了。