住房谬误探究

［摘 要］房控是事关国民经济健康发展的大事,在当前政策效应逐渐显现的情况下,要不要采取更为严厉的措施？要认清调控方向,必须矫正谬误。笔者认为住房是一个长期的系统工程,房价不应简单地与民生画等号。解决百姓住房困难,要开阔思路,从购房需求动机出发,全方位研究措施方案。避免房价的大起大落,有利经济发展才是根本。当务之急是要尽快建立双向调节、稳定房价的长效机制,对房产实行超额累进税。

［关键词］房控；谬误；发展

［中图分类号］C939［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）1-0126-02

房控是事关国民经济健康发展的大事,随着一系列宏观调控措施的出台,政策效应逐渐显现。当前,房价涨幅是否已趋合理,下一步该何去何从？要不要采取更为严厉的措施？对此,众说纷纭。笔者认为就医先把脉,房控必须先正视听,矫正谬误,才能拨开迷雾见太阳,正确把握宏观调控的力度和方向。

1 住房谬误搜索

据笔者近几年观察研究和所闻所见,发现有关住房问题上存在不少误区。

1.1 住房与商品房

住房,是一个居住概念。按品质不同,有老公房﹑商品房﹑高价房之别,因品质悬殊,它们单价有高有低,同地段高档房与低档房间单价差距可能多达数倍之多。可见一说起房价,人们却往往只关注有封闭式花园小区的商品房,对一些单价低的老公房很少问津。

1.2 地段与居住

地段与生活便利指数相关,一般中心区域生活便利指数较高,但这并不能绝对化。有些职工工作单位离市区较远,如果医疗﹑教育等资源均衡,在中心地段购房,还不如在单位附近的郊区买房上下班更为便利,为何非要把眼光聚焦在房价高企的市中心呢？

1.3 房屋套数与价值

由于住房面积﹑地段与品质的差异,住房套数与价值本是不该画等号的两个概念。而且,由于我国普通百姓对医疗﹑教育﹑就业等方方面面的担忧,一些拥有几套房的百姓,并非生活中的大款或投机的炒房者,甚至生活水平还远不如一般人。笔者认识一个腿部略有残疾的中年人,他家有三套房,可都只有一室户。而且,环境差,地段偏,品质低。来源于长辈的遗产和10年前的一次拆迁。问其为何不合并改善一下,其称本人工资低,妻子下岗,孩子尚小,全家就医﹑教育﹑生活有了出租房租金才能保障。试想这样的三套房房主是否该成为调控对象？

1.4 居者有其屋与买房

居者有其屋,是人类生存的基本要求,但居者有其屋是否一定要与买房画等号？有时,租房,同样可以过上舒适安稳的日子。请理性思考一下论生活条件是那些居住在高档房的租客,还是我上述案例中的房主更优越？

1.5 无房和老家房

在京沪等大城市,确实有许多年轻人买不起房,那是因为他们中一些人为了理想而远离了住房宽敞的家乡,在新城市工作的年限不长,积蓄有限,但这完全是正常现象。难道我们工作的地点一变就得在当地买房？那有的人一生要在好几个城市,甚至好几个国家工作,那要买几处房？这样的观念是否值得商榷？

1.6 房价与币值

房价涨跌的评判事关国家宏观调控的大事,科学认定非常重要。房价涨跌有名义和实际之分,实际上涨率=名义上涨率-通货膨胀率。如果名义房价不变,通货膨胀率即为房价下降率,如果房价名义上涨率与通货膨胀率相等,则实际房价不变。评判国家房控效果,怎能只看名义房价而不讲实际房价？

1.7 房价收入比与房价工资比

房价收入比是世界银行和联合国测算房价泡沫的一个常用指标,可现在有人将其变异成了房价工资比,并以此作为衡量房价高低的标尺,这是有悖于中国国情的。笔者早在2005年就专门对我国城市居民的购房能力作了论述,归纳出的我国居民购房可支配收入构成至少有八项：

居民购房可支配收入＝①工资＋②储蓄＋③旧房变现资金＋④房屋动迁补贴＋⑤个人公积金＋⑥购房货币补贴＋⑦各类租金＋⑧其他收入

试想,收入与工资怎能等同？

1.8 房价与民生

民生问题是政府的头等大事,可是,降低房价不应简单地与民生画等号。如果降低房价需要以牺牲经济为代价,民生基础何在？只有物价平稳,经济发展了,才能降低失业率,提高职工工资和社会福利,真正改善人们的生活水平,最终解决包括住房在内的一系列民生问题。

当前,我国住房成交量持续萎缩,观望情绪浓厚,与上述住房认识偏差和对住房降价的过度预期密切相关。这些谬误,不仅可能导致住房不合理需求,更严重的是会使宏观调控迷失正确的方向。如果你有心,就不难发现,其实我们周围一些无房者早已具备购买老公房等普通住房的实力,就是因为其对住房品质﹑地段﹑面积不切实际的追求,才没能走出无房族的队列；还有一些经过努力,终于有了购房能力的人,基于对政府会把房价降下来的期待,即使房价扣除物价上涨率后的实际涨幅有了不小的回落,已趋合理,可只认名义房价的固执,使房价的回归仍然与其心理预期差之千里,拒绝接受；更有甚者,定要将居者有其屋等同于买房,最好生活﹑工作﹑学习﹑创业,四海为家,无处不产房。如此推理,房价降多少才能让所有百姓满意呢？此时,政府如再简单地把民生与降低名义房价挂钩,百姓预期与经济发展无法两全时,就会误入哪怕牺牲经济也要降低房价的歧途。可是,失去经济发展基础的平民百姓,会幸福吗？中国经济倒退,谁忧谁喜？所以,发展才是硬道理!通过发展经济,增加百姓收入,才能最终实现宏观调控的软着陆,解决百姓住房在内的一系列民生问题。实事求是,理直气壮地高举经济发展大旗,抑制房价过快上涨,防止房价大起大落,帮助百姓纠正各种认识偏差,合理住房需求,才会有助于更多人早日圆上住房梦。

2 解决百姓住房困难需开阔思路

那么,除了稳定房价,还有哪些解决百姓住房困难的具体措施呢？对此,笔者认为要开阔思路,跳出狭义的住房框框,从购房需求动机出发,全方位研究措施方案。

2.1 购房者要合理定位

合理住房定位。一个人有无能力买房,与其住房定位密切相关。前述,由于住房面积﹑地段与品质的不同,住房价差非常悬殊。如果住房定位合理,购房对一些年轻人而言,绝非遥不可及。笔者建议购房不要超前追求一步到位,可通过从边缘,到中心；从小房,到大房；从旧房,到新房；从低档到高档的梯度追求来解决个人的住房问题。

时间定位。居者有其屋,是人类的基本生存条件,但有房住与有自己的产权房居住是不能等同的两个概念。纵观国内外青年人暂时买不起房,先租后买或只租不买完全是正常现象,买房并非是生活的必要条件,幸福更多取决于心态。

城市定位。当前,很多人买不起房,主要是就其工作的特定城市而言。比较突出的是北京﹑上海等一线城市。也许,青年人在大城市比小城市有更大发展空间,但这并非绝对化。只要你有真才实学,天下谁人不识君？造福于家乡,何尝不是解决住房困难的明智之举？

2.2 政府积极作为

加强经济﹑廉租房建设与管理,扩大住房供应,是解决百姓住房的直接措施。当前重点是规范管理,真正做到惠及于民。

完善医疗﹑教育﹑失业﹑养老保障制度,让百姓无后顾之忧,减少生活保障性非居住用房需求,更多满足刚性居住需求。

积极开发﹑支持﹑促进贫穷﹑落后地区经济发展,均衡东西部经济﹑城乡教育﹑医疗等资源,使部分中低收入的购房困难者选择在二三线城市或郊区落户,廉价购房。

鼓励职工单位参建人才住房工程,解除人才住房之忧。人才是企业发展之本,住房是人才之忧。鼓励企业建房挽留人才,不失为解决人才住房的良策。

建立一线职工正常收入增长机制,增加百姓收入。改革开放30多年,我国经济高速发展。但不可否认,不少一线职工的收入并未获得同步提高。建立﹑完善职工正常工资收入增长机制,是改善包括住房在内民生问题的切实措施。

鼓励人才回乡。住房问题不是孤立的,其与就业﹑创业等诸多问题相联系。作为社会人,要懂得有所失才有所得,学会在各种矛盾中权衡。如果认为买房是你最大的心愿,不妨选择回乡成家立业,在家乡同样可以实现人生价值,解决住房难题。

总之,百姓住房问题的解决绝非降价一条路,必须开阔思路,从实际出发,全方位研究购房动机,才能真正解开我国住房需求问题的症结。这是一个长期的系统工程。而当前笔者认为最关键的还是应及早建立双向调节,稳定房价的长效机制。

3 建立双向调节,稳定房价的长效机制

如何稳定房价,防止其大起大落？对此,笔者早在2005年就曾撰文提出了应及早建立双向调节,稳定房价的长效机制,对房产实行超额累进税。在此,笔者在以上海最新房控面积标准为例,作进一步调整后,就其实施方法及优点作具体介绍。

3.1 对房产实施超额累进税的实施细则

3.1.1 开征条件

以各省、自治区、直辖市为单位,以房价年涨跌幅为标准来确定。在房价年涨幅超过8%以上(不包括8%)时开征。这个数据主要考虑国家GDP的增长速度,因为房产是国民经济的支柱产业一般高于GDP增长,但考虑到政策效应的滞后性,所以两因素结合笔者认为基本可与GDP持平。房价年涨幅为8%以内不征税,跌5%及以上还可按以前所交税收的一定比例部分退税。这里之所以跌幅比涨幅小一是考虑CPI涨幅对实际房价的影响,二是因为要考虑避免房价起伏过大。所以房价控制范围选定在绝对值5%＋8%＝13%左右。对此,也可不作硬性规定，政府可根据房价实际变化灵活掌握力度。

3.1.2 控制标准的分类

对房产试行超额累进税的目的是为了稳定房价和抑制投机,为此首先应区分自住和投机需求的分类控制标准。笔者认为区分它们的因素主要有两个：一是各省市政府控制的每户面积。以上海为例是180m2以下(不包括180m2)。对于人口众多的大家庭,面积虽大于180m2但只要人均建筑面积在60 m2以下也视为未超面积；二是住房套数控制。一般为两套,虽然有三套但面积低于人均60m2建筑面积的仍视为两套。对超面积和超套数购房的消费者则需按其省、自治区、直辖市的房屋均价一次性征收超额累进税,税率可以50 m2为一档,以10%的幅度递增,最高可达100%。具体标准如下表：

3.2 超额累进税制与其他稳定房价政策的比较优势

开征购房超额累进税制的作用是显而易见的：

对超标准面积征收超额累进税的房价越高、面积越多则税赋越重。最高可达100%的重税使投机者无利可图,既可有效去除房产泡沫又不增加自住需求者负担；既圆了普通人的住房梦又增强国库。可谓一举多得。

税收与房价涨跌挂钩,既可抑制房价涨得过快,又可防止房价跌得过深。这种进可攻、退可守的双向调节政策使得房产市场有了保护其长期健康、稳定发展的长效机制。

税赋的双向调节和房价的稳定不仅减少了消费者对房价追涨杀跌的心理乘数,购房心理日趋理性,而且还可变投机者原来买涨不买跌的心理为买跌不买涨的行为,这不能不说是我国房产业长期稳定发展的最可靠保证。

综上所述,当前,房产的宏观调控已基本见效,我们必须谨防各种谬论误导,特别是在华尔街大肆唱空中国的复杂背景下,更要保持清晰的头脑,理直气壮地高举发展大旗,避免房价的大起大落。对此,一方面要尽快建立一个双向调节、稳定房价的长效机制,对房产实行超额累进税；另一方面,要多管齐下,不断完善医疗﹑就业﹑教育等制度,彻底消除百姓的后顾之忧,最终通过发展经济,提高百姓收入,增加保障房供应,稳定房价来彻底解决百姓的住房问题。

参考文献：

［1］沐籽.房价的合理区间究竟是多少［N］.证券日报,2011-09-16(A3).

［2］上海市人民政府.上海市征收房产税试点的暂行办法［S］.2011.

［基金项目］上海第二工业大学〔信用管理校重点学科〕(A20XK105012)。

［作者简介］夏建英(1959—）,女,上海人,上海第二工业大学经管学院副教授,研究方向：投资经济。