郑东新区蜕变记

叶知秋

在“中原经济区建设”大旗挥舞下，郑东新区迈入“十年建新区”关键阶段。

上月，被誉为“北方威尼斯”的郑东新区龙湖区蓄水成湖。不久的将来，在河南省乃至整个中部地区，龙湖区域将成为环境最优美、生态最良好、业态最高端、配套最齐全的生态、低碳商务居住区。

这是河南省郑东新区蜕变的一个缩影。“三年出形象、五年成规模、十年建新区。”郑东新区正稳步推进，成为中原经济区的核心增长极。

蚂蚁“撬”大象

郑东新区位于郑州市区东部，以原郑州机场为起步区，以国家经济技术开发区为基石，其规划总面积约115平方公里，相当于目前老城区的规模。

重振昔日的飞机起跑场区，郑州用了十年时间一直在长跑。

早在2001年9月，郑州市面向全球对郑东新区远景总体概念规划进行国际招标，来自日本的黑川纪章以“龙湖”与“如意”方案竞标成功。

之后，郑州市又在黑川纪章方案的基础上，吸取其他方案的优点，将黑川纪章的概念规划方案深化为可供实施操作的规划方案。

一个宏大构思开始在郑东新区落脚。郑州市将用20余年时间，把郑东新区建成为一座面积150平方公里、人口120万人的新城——相当于再造一座郑州城。

根据2001年郑州市对外公布的数据，郑州市已建成市区的城区规模为132平方公里，市区常住人口260余万人。

根据预算，建成这座新城，需持续总投资2000亿元人民币以上，如此庞大的预算，对当年全市财政总收入只有50多亿元、年均城市基建资金仅6亿元的郑州来说，无疑是一个天文数字。

财政压力窘迫的郑州市，仅为郑东新区拨付了200多万元的启动资金，用200万撬动2000亿元？稍微想想，都会觉得近乎“异想天开”了。

经营城市

如何突围？面对这片彼时除了一些被遗忘多年的村庄，便是不毛之地的区域，未来的城市概念，以及规划面积内多达150平方公里的土地，成为当时郑东新区最有价值的资产。

“记得我第一次来到这里，脚下是荒草黄土，满眼是废弃机场、近郊农田、鱼塘和杂乱的出租房，就是远离城市中心的另一个世界。”郑东新区管委会办公室主任郭程明回忆说。

但最终，郑州市将这些不毛之地卖出了黄金价钱。郑州提出了“必须走经营城市的道路，要用经营城市的观念来建设郑东新区”的思路。

所谓经营城市，即是将城市以企业类视之，区别仅在于二者所经营产品之异同。城市经营之产品，便是土地、无形资产等城市资源，政府若企业之经营产品般设计、制造产品，最终将上述城市概念与土地兜售出去，面向外界进行招商。

“这里面就涉及到一个城市经营的问题。城市也是资产，也是可以经营的。政府在这方面的做法是，土地一级垄断。先从农民手里将地征过来，统一使用，形成土地资产。然后通过土地转让，将资金投入到市政建设和公共设施建设。另一方面，形成的土地资产，抵押给银行，从银行手里拿到贷款。”郑东新区管理委员会副主任周定友说。

与政府紧密结合的房地产业成为首批郑东新区“城市经营”的埋单者。记者查询发现，2003年年底，在首批和郑东新区管委会签约的23家单位中，其中11家均为房地产企业。

新区风波

房企的入驻，让郑东新区高楼鳞次栉比。

但在两年前，一家小型商业新闻博客网站和几个郑州大学生的自费调查，让新区颇为尴尬。

这家名为“商业内幕”（Business Insider）的网站于2010年底，对外公布了若干幅郑东新区的卫星图片，根据这些图片，“商业内幕”认为郑东新区不过是“一片空屋的堆积”，并据此认为，这片规划范围150平方公里（相当于郑州市已建成市区面积）的新区，可能是中国最大的“鬼城”。

当时，它被称为继鄂尔多斯的康巴什新区之后的又一个“鬼城”。

几乎与此同时，来自河南财经政法大学的12名大学生也向外界公布了一份抽样调查报告。这些学生们历时两个多月，分别从郑州市中心的29家大型楼盘抽取了约1.1万套商住房为样本，运用查验水、电、气表等方法，测算出了郑东新区的商住房空置率——超过55%。

果真如此的话，这将是一份十分严重的数据。因为按照国际上的通行惯例，商品房空置率在5%—10%之间，被视为合理区，10%—20%之间则为危险区，如果商品房空置率在20%以上，则为严重积压区。想一想，倘若郑东新区的商住房空置率果真高达55%，那将是一个什么概念——一座“空城”，一座荒无人烟的“鬼城”。

“鬼城”之说遭到郑州官方批驳。新区管委会发布数据辟谣称，郑东新区CBD入住率达到90%。

初具雏形

从去年起，郑东新区再次被河南省寄予厚望。

根据一份由河南省人民政府于2012年2月4日公布的《关于促进中心商务功能区和特色商业区发展的指导意见》，郑东新区的中央商务区被确立为中原经济区高端服务平台、中西部高端服务业集聚发展高地的重任。

河南省同时在这份《意见》中指示，应继续全面提升郑东新区中央商务区的地位作用；突出强化金融、总部经济、科技研发和高端商务功能，推进高端服务业集聚发展；将郑东新区建设成为立足郑州、服务中原、辐射中西部的区域性金融中心、总部经济中心、高端商务商业中心和综合会展中心。

如今10年过去后，郑东新区已经成为一个面积逾80平方公里，入住人口约80万人的现代化国际新城区。其中，总计约1500亿元的建设投资中，政府财政资金投入不到四分之一，多数资金来自社会资本。

“郑东新区的CBD规划了3.45平方公里建筑范围，都是由各个投资主体自行筹建的，郑东新区只提供土地。”郑东新区管委会常务副主任赵新民说。为了吸引商家到CBD投资，郑州市曾先后出台16个文件，对到郑东新区投资的主体给予一定优惠，包括税收减免、奖励、补贴等。

这些“猛招”迅速奏效，包括丹尼斯百货公司等在内的多家公司先后投资筹建了丹尼斯步行街、东环步行街、中油国际名店街和全长3.6公里的永威步行街。

三年出形象、五年成规模、十年建新区。郑东新区，成为整个中原经济区的核心增长极和最具活力的发展区域。

新区要扩容

中原经济区的获批，给郑东新区发展带来新的机遇。

2011年9月，国务院出台《关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》，中原经济区建设正式上升为国家战略。其中提出，要“支持郑汴新区加快发展，建设内陆开发开放高地，打造‘三化协调发展先导区，形成中原经济区最具活力的发展区域”。

随后的2012年2月5日，《中原经济区郑州都市区建设纲要》通过实施，包括郑东新区在内的郑州新区被赋予为打造成郑州都市区的核心增长极的重任，并要求到2020年，郑州新区经济总量要占到整个郑州市的30%，城镇化率达到95%以上。

另一方面，郑东新区管委会对外公布的《郑东新区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》也开始提出，郑东新区要在未来五年，通过发展“总部经济”，将郑东新区发展成为中原经济区的动力引擎。

而正在谋划中的“大郑东新区”，则将郑东新区推向新的高度。

未来，“大郑东新区”的定位将是发展现代金融业，发展总部经济，建设企业总部基地，发展商贸服务业，建设三级商业中心，发展现代物流业，发展会展旅游业，建设会展业基地和旅游业基地等。

未来的挑战

但即便如此，郑东新区发展仍不乐观。

当年手握大片土地的郑东新区，如今却不得不面临无地可用的局面。“到郑东新区转一转，看上去明明感觉还有不少地是在空闲，但结果，我们却是没有土地可拿。”国内一家知名的地产开发公司河南分公司的负责人抱怨说。

造成这种后果的原因，同样与此前多年郑州市提出的“经营城市”思路有关。

就在2003年前后，面对郑东新区一片荒芜的局面，开发商并不愿贸然进入开发。

此时，郑州市的土地部门为了吸引品牌开发商进驻郑东新区，对新区地产放宽了相关限制，规定“凡具有房地产开发资格的企业均可到郑东新区开发房地产项目。房地产开发建设项目达到地上二层，并已确定施工进度和交付日期的，经审核，投资商即可办理商品房预售许可证”。

随后，不少开发商被这些政策吸引，纷纷低价取得郑东新区的不少土地。但眼下地产形势的不明朗，加上国家对房地产不断严厉的宏观调控，不少手握重地的开发商选择了静观其变。

随着郑东新区的土地越来越稀缺，原本作为做大潜力和资源的土地，已经逐渐被郑东新区透支殆尽。

而且，随着国家开始逐渐加强对地方政府融资平台发债的监管，已经开始全面开发建设龙湖区、龙子湖区、综合交通枢纽区三大重点区域的郑东新区，正在面临愈来愈难的建设融资瓶颈。