地产股率先走出困境

张博

因为要做一次年度排名，笔者计算了过去一年来（2011年11月1日至2012年10月31日，下同）主要行业指数的涨幅。结果惊奇地发现，期间涨幅最大的不是市场追捧的医药、生物制品，也不是弱市避险的食品、饮料，而是不受很多投资者青睐的房地产。

期间沪深300指数涨幅-16.4%，房地产指数超额收益率高达13.7%。保利地产、招商地产和华侨城的期间涨幅分别高达36.2%、33.6%和12.9%。在下降市里，一线地产股的涨幅呈现出鹤立鸡群的观感。

在香港上市的内地房地产股涨势更为凌厉。中国海外发展和龙湖地产联袂创出历史新高，引进战略投资和项目合作的绿城中国年初以来涨幅超过2.5倍。房地产同样是香港市场表现最好的行业指数。

尽管监管层对于房地产的严厉调控政策仍在继续，尽管不少投资者慨叹中国经济重回房地产和投资拉动的老路，但房地产指数在不断的市场质疑中，走出了稳健的螺旋式上升态势。

资本市场不会说谎，房地产股票上涨，有稳固的基本面支撑。今年3月份开始，楼市成交量迅速回暖，保利地产等龙头房企加速推盘和资金回笼。上市房企中报显示，上市房企的货币资金增长，资产周转速度好转，短期债务压力大大减轻。

如果说上半年龙头房企修复了资产负债表，提升了财务安全，下半年的楼市旺销则有助于改善利润表，房企开始在销售速度和提高售价之间寻找平衡点，上市房企披露的月度销售单价稳步抬升。

资金回笼后，龙头房企在土地市场发力。保利地产和万科10月份分别斥资153亿元和59亿元拿地，招商地产11月以来拿地支出超过60亿元。三者的三季财报均显示，第三季度都显著增加了总资产，10月开始集中补货后，资产扩张的速度进一步加快。

香港上市的房企幸福感来得更加猛烈。中国海外发展、龙湖地产、SOHO中国和首创置地等房企都大手笔发债，龙湖地产还成功配股融资。美国QE3（第三次量化宽松）压低了香港发债的利率，人民币升值热钱加速涌入，可以预见，内地房地产股在港融资的环境将继续宽松。

在港上市内地房地产股持续获得期限较长、利率较低的融资机会，将有助于其调整债务成本和结构，加大产能扩充力度。由于A股房企上市公司股权和公司债融资仍处于冻结状态，香港上市内地房地产股将在这一波产能扩充周期中获得比较优势。

调控政策并未有全面的松动，房地产公司已经抓住成交回暖的机会，完成消化库存—现金回笼—扩充产能—加大杠杆的良性循环，进入新一轮周期。这其中，资本市场也投出了赞成票，房地产公司市值的上涨有助其加大财务杠杆并扩充产能。

“四万亿”刺激计划和天量信贷的副作用显现后，最高层力推经济结构转型，由投资拉动转为消费驱动，并力倡节能环保、新兴信息技术、高端装备制造、生物、新材料、新能源和新能源汽车七大战略新兴产业。

如今，七大战略新兴产业未成气候，风电、光伏、半导体照明、造船、工程机械等行业还深陷全面产能过剩的困境。直观反映居民消费能力的服装服饰、连锁百货等行业分别陷入存货激增、关店和坪效下降的困境。中国这一轮经济转型暂时陷入困境。

房地产提前走出这一轮下降周期，一方面说明中国城市化进程依然在继续，中心城市小户型需求旺盛；另一方面也是因为资金面宽松和中长期信贷利率下调，降低了购房者的还供压力，这等于在有限的程度内变相提升了购买力。

房地产行业走出新一轮周期，意味着中国深层次经济矛盾仍在进一步发酵。上市房企基本面的改善给投资者提供了一波可观的投资机会，但如果中国经济转型不能够重新纳入正轨，房地产行业也会巢倾卵覆。

（作者为资深财经媒体人）