刘勘:偷工减料成房企盈利潜规则

(嘉宾介绍：国元证券研究中心副总经理)

最新数据显示，在经历了年初两个月的低迷之后，房地产市场于3月份暖风频吹，一线城市北上广深楼市成交量较均出现大幅反弹，不少房企当月的销售业绩相较前2个月也都实现了数倍的增幅。此外，主要上市房企2011年年报亦显示，尽管去年楼市调控屡有加码，但上市房企业绩不降反增，似乎并未受到楼市调控的负面影响。如何理解这种不太正常的现象？深圳电台先锋898（FM89.8）上午9点至10点播出的《创富赢家》节目主持人孙小美与特约评论员刘勘就此展开了讨论。刘勘表示，尽管中央对房地产调控毫不松懈，但房企可通过设法压缩绿化等公共设施及室内装修等可控成本的潜规则方式降低最终成本，由此保证毛利及净利的持续增长，并且在相当的一段时间内，这种不正常的现象仍将持续存在。

孙小美：中央去年一直未放松对房地产市场的调控，而相当一部分房企也表示房地产调控对他们影响巨大，按照常规的理解，房企2011年财报应一片哀号，但实际上，以中海地产为代表的房企2011年净利增速反而持续上升，怎么理解这个看似矛盾的现象？

刘勘：这个问题的确令市场很困惑，国家去年同时采取限价、限购、限贷的多重行政手段对房地产市场予以调控，相当一部分房企为维持资金链的正常运转，不得不主动降价促销，以尽快回笼资金。按照正常的思维逻辑，降价必然降低毛利率，而在降价幅度较小的情况下，销量也不一定会同比例上升，净利也就得不到保证。而现实中，房地产商却做到了在降价的情况下维持毛利及净利的增长，充分说明了一个问题，即房企对楼市调控的承受空间远比市场所预期的要大得多。

当你认为房地产调控的力度足够大以致房企的利润空间被压缩到最小的时候，其实他还在拼命的赚钱。如小区里的绿化、道路及其它公共设施就存在很大的猫腻，房企完全有可能通过这些设施来降低成本。再比如，房屋装修过程中，房企完全有可能单方面的降低装修材料的标准。这些成本具有极大的弹性，如果严格按照合同规定，房企的利润自然被压缩，但由于公共设施及装修等方面缺乏必要的监管，因此房企极容易在这方面做手脚。相比于房屋本身的建造成本，绿化等均为可控成本，既然可控，房企就有动力将成本做到最小化。

孙小美：去年三季度以来，二线城市楼盘降价不断，甚至万科、保利等部分龙头企业亦不得不采取降价促销的方式去库存，如您所述，由于不少房企或多或少的在可控成本方面做足了文章，因此账面上还是比较靓丽的，但我们的担忧则是，尽量降低公共设施等可控成本会否成为房企维持盈利的常态动作？

刘勘：我个人认为在未来相当长的一段时间内，降低可控成本依然是房企无法割舍的盈利法宝。近十年来，由于税费不菲，房企所要支付的成本其实并不低，特别是房地产调控加码以来，房地产的日子更不好过。在这种背景下，房企转移成本的动力就十分充足，而且政府的调控决心越大，房企另辟蹊径降低成本的欲望也就越强烈。

另外，很多购房者对公共设施的关心力度明显不足，也有很多人对室内装修的知识极为匮乏，房企完全有动力利用购房者的上述心理和缺陷在相关环节偷工减料，以降低人工成本和材料成本。近来屡有精装修的房子被曝装修过于粗糙，就是基于这样的逻辑。尽管这种藐视合同、不尽道德的行为屡遭诟病，却也是屡禁不止。

于购房者而言，房企在公共设施上偷工，在装修上减料，势必损害购房者的利益，部分房企靓丽的财务报表后面实际上是对公众利益的践踏，温总理曾经指出的房地产开发商应该流有道德的血液也是不无道理的。于其他有良心的房企而言，部分房企的不检点行为势必对合法经营的房企带来成本方面的冲击，在行业洗牌中，这些合法房企有可能被洗掉。毕竟对于房企而言，资金比品牌甚至更为重要。当然不可否认的是，这种“劣质驱逐良币”的现象正是行业悲剧。

（本专栏由深圳电台先锋898《创富赢家》节目与《股市动态分析》杂志社联合推出）