地产新挑战:房产税试点将扩大

李雪峰

在今年温家宝总理答中外记者问的会议现场，温总理强调，房价远未达到合理水平，中央将继续坚持房地产调控政策。近年来，中央和地方政府不遗余力的通过“限价、限购、限贷”的行政性调控措施对房地产市场进行调控，此外，管理层亦通过房产税的方式强化了这种调控。

尽管房产税目前尚处于试点阶段，但相对于纯粹的行政手段，房产税在法律层面上对房地产市场作出了严格的规范，具有更为深远的意义。不过从重庆、上海两地的房产税试点工作来看，房产税的作用并未得到有效体现，但业内人士指出，全面开征房产税是中国房地产市场走向市场化的必由之路。

房产税试点范围将扩大

2011年1月26日，国务院推出房地产市场调控措施“新国八条”，次日，国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省、自治区、直辖市自行制定。上海和重庆是首批进行房产税试点的城市，截至目前，尚无第三个城市试点房产税。

业内人士指出，在现阶段，房产税是作为限价、限购等行政手段的补充手段而出现的，在相当长的一段时间内，房产税不可能独立于行政手段之外而单独运用。毕竟中国房地产市场积弊较深，加上各地收入不一，因此“压房价、增收入”的非市场化现象将长时间存在，不过房产税最终取代行政手段只是时间问题。

在近日举行的首届岭南论坛上，住建部副部长齐骥表示，重庆、上海两地的房产税试点工作已满一年，住建部已会同财政部、国税总局总结两地经验，加以完善，并在此基础上适时增加房产税的试点城市。事实上，经过一年多的试点，房产税在实务运用中已经暴露出部分问题，具备扩大试点的基础。

管理层对于扩大房产税试点的信号并不鲜见，早在去年底召开的中央经济工作会议上，中央即强调要推进房产税改革试点；而在随后召开的全国财政工作会议上，财政部部长谢旭人也表示，要认真总结房产税改革试点经验，稳步推进房产税改革试点。

此前业界曾纷传广州、深圳已被纳入房产税试点城市，北京也传出正在为推广试点房产税做一些诸如理清各种房屋权属关系的基础性准备工作。齐骥指出，目前住建部并未确定下一个试点城市。

对于下一批试点城市，业界不乏猜测，目前普遍认为房价较高、市场相对成熟、二手房交易活跃的一线城市和重点二线城市可能性较大。

房产税效果有待加强

相对于限价、限购等行政手段，房产税无疑具有较高的市场化程度，然而目前的问题是，尽管中央具备推广房产税试点的决心，业界也认为房产税在将来极有可能成为中国房地产市场的主要调控手段，但重庆、上海两地的试点效果却令业内人士对房产税的短期效果有所质疑。

业内分析称，重庆、上海两地一年来的房产税征收金额不会超过10亿元，相比于两地逾7000万的财政收入而言，贡献甚微，更为重要的是，数亿元的房产税不足以平抑两地的房价。另有分析指出，目前房产税的征税征税对象多为新增房，并不涉及存量房，而事实上，存量房对房价的影响至关重要甚至起主要作用。若房产税迟迟不能覆盖存量房，则房价下跌空间相对有限，上海试点房产税后，房价并未出现大幅回落，房产税的实施效果并不明显。

此处的基本逻辑在于，由于房产税尚处于试点时期，其征税的数额和征收面等都比较小，政策力度偏弱，因此对房地产市场所起的作用也较为有限。不过反观重庆则有不同的结论，重庆并未实施限购令，但一年多来房价保持平稳，很明显与房产税存在某种关系。

数据显示，在未来15-20年内，中国房地产市场仍将以增量房为主，而在人口老龄化及购房需求缓解等因素的影响下，房地产市场将全面转向存量房时代。因此在现阶段，房产税的征税对象依然以增量房为主，随着房产税试点的深入推进，存量房亦将逐步成为房产税的调控对象。