区域经济发展不平衡下的房价问题

王燕 丁莉

[摘 要]近年来，中国房地产业得到了快速发展，但房价的过快增长也引起了人们的普遍关注。为了控制房价的过快增长，国家也出台了一系列的政策，但控制效果并不理想。房价高的原因可能是多方面的，但其中最根本的原因在于区域经济发展不平衡的刚性需求引起。

[关键词]区域经济 房价问题 发展 平衡

一、引言

近年来，随着我国经济的增长，房价也在迅猛上升。自从出台“国八条”以来，虽然一线城市的房屋均价有所下滑。首先来看深圳，深圳市规划国土委发布数据称，3月深圳全市新房成交均价19423元／平方米，环比下降5.99％，同比下跌5.04％，这是今年深圳新房成交价首次跌至每平方米2万元以下。对于价格下跌，有业内人士分析称，重要的原因是价格较低的深圳关外新房大量成交，数据显示，3月深圳关外新房成交2131套，远多于2月的1274套。其次来看广州，有数据显示，3月1日~3月31日，广州市网签成交均价为11895元/平方米，环比上月的12157元/平方米微跌2.16%，这已是自去年12月最高位13498元/平方米以来，连续4个月逐月下降。但数据分析显示，此次下降是由于中心六区成交比例降低，加上外围区域均价出现结构性下调，导致全市均价出现轻微下降。显然，楼市的调控使城郊楼盘价格开始下降，但市中心房价依然坚挺。实际上，从全国的房价可以看出，不管是城市与城市之间，还是同一城市的不同区域之间，房价存在很大的差别。在不同城市之间，相比一线城市房价的疯狂，二三线城市显得要理性很多，一些二三线城市的房屋均价还不足5000元/平方米，一些落后的二三线城市房价甚至只有3000左右。

房价问题虽然得到各方面的重视，中央也连续出台“国六条”、“国八条”等相关政策。但政策也出于多方面考虑，都只是雷声大，雨点小，止痛不治病，不能解决房价的根本问题。拿“国六条”来说：自2006年出台“国六条”以来，我国主要城市的房价在短时间内也有一定的回落，但时间不长，很快房价又上来了，甚至一路飙升。自此，很多学者就开始研究，剖析房价飙升的原因，有土地成本的上涨、居民收入水平的提高、市场预期的过高估计、投资途径的相对单一、投资者的炒作等等。实际上，房价问题最可怕的不在于它有多高，而在于它在不同城市之间的差异，一线城市和二三线城市房价之间的差异才是最值得关注的问题。其实房屋也是商品，商品的价格应该就由两个因素决定，一个是价值；另一个是市场的供求关系。商品的价值应该是成本加利润，然而房子的成本在两个城市之间的差别其实没有那么大，除了卖地的价格以外，在市场经济下,各地建房原材料价格全国都差不多。如果不是房屋的价值引起的差别，那么就应该是供求关系了。

二、房价高的根本原因——区域经济发展不平衡

造成现在一线城市高房价的原因很多，有土地供给方面的因素，有需求方面的拉动，有投机炒作方面的原因，有人们对于房屋观念的改变，然而最深层次的原因在于区域经济发展的不平衡引起的刚性需求。

首先，一线城市汇集了大量的、优质的教育、医疗、文化、科技、环境等与人们生产生活密切相关的资源，各种配套公共设施更加完善，规章制度更加健全，一些大活动大事件在这些大城市举办，像北京，上海，深圳，广州等，一些国家级甚至世界级盛世会议在那里举办。那里的信息资源更丰富，人们的机会也很多。从而激发了人们竞相向 这些地方迁移的愿望。其次，一线城市成为高校的聚集地，重点大学、知名高校都集中在一线城市，二三线城市都很少有一流的大学，如果想接受顶尖的高等教育，还是要到那些北京、上海、武汉、杭州等这些地方。同时，这些高校有能承担起科研开发工作的团队，还有企业发展需要的毕业生。第三，一线城市有一种大城市的文化和氛围。在大城市，你能享受到一种大城市的氛围，大城市的气度。所以很多人也希望自己身处其中，也能沾染些气质，拥有那种优雅。许多人可能生活在大城市并不如意，可是当他有罅隙回到偏远的老家，不管是父母亲戚还是自己，会觉得你是在大城市生活工作的，他们或自己脸上会有面子。由于上述原因吸引了大量人才涌向一线城市，从而不可避免地造成住房刚性需求的增加，推动房价上涨。

三、房价的又一问题——各地房价的差别

一线城市高房价的原因：首先，由于一线城市的人口快速增长，这些地区的土地承载人口比例已经严重失调，土地资源变的异常稀少，物以稀为贵，这样就形成了土地资源的供不应求的局面，而房屋是一种特殊的商品，是与土地资源紧密联系在一起的。由于土地资源的价格上涨，在其它建房所需资源价格不涨的情况下，房价也理所应当随着土地资源价格上涨而上涨。其次，由于一线城市的人口持续增长，在土地资源有限的情况下，所建设的住房也肯定是有限的，又因为房屋是商品，是可以投资的，在这种住房供不应求的局面下，就产生了投资客对于房价上涨的高预期，大家都知道资本的逐利性，所以资本纷纷投入房产，导致了房产向少部分人手中集中，这样就更加剧了房源的紧张，使房屋更加供不应求，这样导致了房价的进一步上涨，从而有更多的资本进入，形成了恶性循环。

在上述的这种恶性循环状况下，不改变现有的区域经济发展不平衡状态，让各地的经济发展平衡起来，人们还会拼命涌向一线城市，到时一线城市的人口会越来越多，发展也会越来越快，与二三线城市乃至四五线城市的距离会越来越远。房价也会越来越高。到时候将不仅仅是一个房价问题，而是整个社会的协调发展问题。

一线城市除了高房价问题外，还有一个就是一线城市的房价比其他地方高多少的问题。如果各地的房价都高，相差不是那么的大，那就意味着各地的经济发展是平衡的，不会有什么问题。可是我们可以看到，现在一些西部偏远一点的城市房价并不高，有的才3000左右。

四、改变房价——协调发展各个地区的经济发展水平

要想从根本上改变房价，从供求关系的角度来分析，可以从两个方面入手，一是增加房产供应数量；二是减少对房产的需求数量。

第一，增加房产供应数量。一方面，一线城市由于人口太多，城市资源严重紧张，增加房产供应数量就要增加土地供应数量，而城市土地资源又是有限的，所以增加一线城市的房产供给是不适合的。另一方面，由于一线城市土地资源稀少，所能建设的房产数量有限，从而导致了人们对房产涨价的预期，大家纷纷投资房产，房价倍增。所以要想降房价，就要降低人们对房产涨价的预期，增加房产的市场供应量，增加房产数量就要增大土地供应数量，而一线城市的土地又是有限的。所以要想增加房产供应数量，只能靠发展二三线城市，充分利用那里的土地资源。因此，要从根本上改变一线城市的高房价状态，除了出台相应的政策调控外，努力改变各个地区的经济发展不平衡状态才是最重要的。

第二，减少需求。要想减少对房产的需求，就要减少一线城市的人口，而平衡各个地区的经济发展水平就能减少一线城市的企业，减少企业就能减少人口，所以只要把一线城市的企业向二三线城市转移，就能达到目的。通过转移人口，一线城市的土地和房产数量与人口比例趋于平衡，投资者对这些地区的房价上涨预期将会降低，资本抽出，房价就会下跌。

很简单的一个问题，现在一线城市的房价之所以疯狂的飙升，就因为那里的市场需求过多，投资客也看中了那里的市场需求，纷纷投资一线城市的房地产，从而加大了一线城市的市场需求，形成恶性循环。一线城市的市场需求来自于人们拼命向这些地方挤，现在的人才之所以拼命向一线城市挤，就是因为那里有他们就业的企业，那里的发展更好，机会更多，生活条件也好，而各企业也是看中一线城市的人才聚集而愿意在此扎根，这样就导致了一线城市的人口进一步上涨，房地产的市场需求进一步被加大，房价继续上升，从而形成了又一个恶性循环。如果各地的经济发展状况差不多，人们何必挤在一个地方？如果二三线城市有企业发展需要的人才，他们怎么可能不去利用更便宜的土地和更优惠的政策？当各个地区的经济发展平衡以后，各个地区的人口流入和人口流出达到动态平衡后，土地资源与人口的比例动态平衡，土地资源价格只会受到国民经济增长的影响，这种情况下就失去了对房价高速上涨的预期的动力，投资者就不会再去大量投资房产了，房价就处于一个稳定的状态，随着经济增长而增长，随着经济下跌而下跌。因此，努力改变各个地区的经济发展不平衡状态，使各个地区协调发展才是最重要的。

五、措施建议

1.政策规划。国家可以有意识的将一些行业进行规划，让这些行业的企业带着他们的人员向二三线城市转移，以此来减少一线城市人口过多的压力，减少房地产的市场需求，同时也避免了資源过度集中在少数几个地方。

2.改善二三线城市的投资环境。因为经济发展主要是以企业为主体，投资环境如果不改善的话，仅仅靠优惠政策，短期内可能有一定的效果，但是从长期来看，投资者可能不满意，也不愿意来，所以应该改善投资环境。投资环境当然分为“软环境”和“硬环境”。 所谓“硬环境”，指的是城市硬件方面问题。比如交通问题、基础设施问题、城市建设问题、还有一些生态环境问题、生态环境的改善问题等等。所谓“软环境”实际上是一个当地政府对企业的服务问题，另外就是法制建设问题。

3.改善二三线城市的公共服务。比如基础教育、交通、基本医疗、基本福利、社会保障，对弱势群体的援助，还有文化道德的建设，还有体育事业的发展等等，这些方面政府给予更多的关注，把财政的经费主要用在这些方面。

4.改善二三线城市的城市形象。城市形象是全体市民共同建设共同努力的一种成果，它渗透到城市整体建设的点点滴滴，外在的包括整洁优美的城市环境、人居环境，内在的包括市民的文化素质、文明程度，以及精神生活方方面面，城市里的一株花开一簇草绿都体现在其中。可以说城市形象是一个城市综合全面的外在体现，更是赋有深刻内涵的精神产品。因此，要根据各地的特色，不断改善人居环境、人文环境和经济发展环境等综合条件，以此来吸引企业和人才。

参考文献：

[1]郭丽枫. 深圳今年新房均价首次跌破两万元[N].东方早报，2011-4-5

[2]赵燕华.广州一手楼价跌破万二关口[N].羊城晚报,2011-4-2

[3]刘程.人力资源下的房价剖析[J],人力资源管理.2011年第1期，P167~168

[4]弓瑞琼,王和林等.影响房价上涨的因素分析[J].江西金融职工大学学报,2010年第6期