万科地产与丰田汽车产品开发模式类比研究

作者简介：刘杨，昆明市环城南路和平新村，工作单位：云南城投置业股份有限公司。

摘要：本文分析了万科的快速开发模式与制造业（丰田汽车）的相似之处，以及万科对丰田精益化、规模化、标准化生产的学习和借鉴，及取得的实际效果。体现了品牌公司对学习和创新理念的不懈追求和所体现的效益。

关键词：万科；丰田；开发模式类比；研究

万科地产与丰田汽车公司，一個是中国房地产开发行业的龙头，一个是世界汽车产业的楚翘。从事的行业，生产的产品，文化背景都大不相同。他们也有相同的地方，在各自所从事的行业取得了骄人的成绩，2010年万科实现销售金额1081.6亿元，成为为全国首个年销售额达到千亿级的住宅企业。《财富》（中文版）发布的“中国上市公司500强”排行榜，万科在“房地产行业”排行榜中列第1名，综合列第45名。丰田是世界十大汽车工业公司之一，2005年汽车销售量达到全球第一，是目前全球最大的汽车公司。

丰田汽车公司创造的“精益制造”和“零库存”生产方式对全球制造业产生了引领作用。丰田生产方式发明者之一大野耐一对于精益制造阐述为：就是注意从接到顾客订单向顾客收账这段作业时间，剔除不能创造价值的浪费，以缩短作业时间。丰田公司指出的制造流程中未能创造价值的活动包括：过剩的生产--生产出的产品没有接到订单，造成存货过多，导致浪费储存与输送等成本。过多的存货-库存中存在过多在制品或最终成品，导致前置期拉长、发生陈旧过时和延迟现象。同事，过多库存还造成其他问题，例如生产不均衡、设备开工不足等。针对上述问题，丰田公司提出通过及时生产（JIT）来降低库存和剔除浪费。及时生产的基本原则为在生产流程下游的步骤需求的时候供应给他们正确数量的正确东西，材料的补充应该由消费量决定，根据生产下游实际领取的数量，经常补充存货。并在及时生产的基础上创造了独特的“拉式”生产制度以消减库存，使在制品及仓库存货减至最少。与通用汽车的大批量生产不同，丰田公司在供货方式上以及时生产和零库存，取代大库存缓冲。“零库存”的益处表现为当不再把大量资本投资于堆放的存货上时，公司就有更多资本进行其他方面的投资，不仅公司的资本利息成本降低，陈旧过时的存货也随之减少。依靠此种生产方式，丰田汽车的工程与制造模式实现了流程与产品的高度一致性以及高品质的产品，每当丰田出现明显弱点、似乎将不敌竞争时，它总是能奇迹般地解决问题，并且以更强壮之势卷土重来。

纵览2010年，万科年度销售额再创新高，跑赢了大市。董事会秘书谭华杰表示万科的经营模式主要具有三个特征：刚需定位、快进快出和战略纵深。刚需定位就是产品定位中大部分为面向自住购房者的中小户型普通商品房。战略纵深层次丰富的布局，则使万科得以规避部分市场过热的风险。快速周转就是快速开发和销售。快速开发可以实现更大的推盘量，“新开盘当月销售60%以上”的要求和相应快速销售的定价策略，则保证了销售速度的顺畅性。万科年报中数次强调其快速开发的经营策略，2010年贯彻快速开发、快速销售的经营策略，并通过标准化产品推广、项目流程优化等一系列措施，进一步了缩短了项目从获取到开使建设的平均周期。2011年则是继续坚持“不囤地、不捂盘”的快速周转策略，积极促销，快速销售，加速回款。当不再把大量资本投资于存量房上时，公司就能减少机会成本，有更多资本进行其他方面的投资，公司的融资利息成本也随之降低。万科的快速销售策略中可以看到其与丰田供应链管理中快速周转保持最低库存的理念有异曲同工之处。

同时万科集团表示尽管房地产产品和制造业产品的产品性质和生产特点不同，但房地产业可以向制造业学习标准化的制造业经验。早先万科的精装修房各有各的设计，全国有几百个样板间，既不利于同供应商的长期合作也不利于产品的大规模复制流水生产，万科希望通过集约化和标准化实现规模效益。万科年报中指出，公司发布了A、B、C、D四级精装修体系共14款产品作为标准化体系的重要组成部分，并为装修房的大规模集中采购，建立了相应的研发、应用流程。2010年新产品中精装修房的比例达到93%，精装修房大量铺开，其中过半的精装修房使用了标准化产品。后期将继续完善精装修房标准化体系，完善及升级模块化产品库，全面推广标准化的应用。丰田施行标准化作业与标准化组件来保证高品质的流程和产品。万科发布的精装修体系的14款标准产品可以看到其吸收了类似于丰田公司的车身、底盘、轮胎等标准组件标准化、规模化生产的经验。

万科年报中指出万科的集中采购进一步扩大。2010年万科集中采购度比2009年提高近10%达到47%。集中采购产品的种类增加到三十项。2010年进行了A、B级装修房标准化的首次的集中采购活动，极大地拓展了标准化产品体系应用范围。以大量大型制造业企业数据为例进行企业成本分析，可以发现通过净利润和采购支出比可以清晰地看到这种关系，即净利润和采购支出比存在负相关关系，如大型制造企业的净利润是5%，相应的采购支出是50%，那么如果采购支出每下降5%，就会提升其净利润50%。在全国万科有近180个在开发项目。万科通过有效地整合供应链，开展大规模集中采购，实现类似制造业的标准化生产和规模效益，为公司在不同地区，开发的不同类型的众多项目提供优质配套服务。

万科和丰田都是行业的标杆，丰田公司考察福特汽车公司后开创了丰田的精益生产时代。万科则在学习制造业的规模化和标准化经验。万科和丰田，相距也许并不遥远，他们身上都体现出了优质企业的创新精神和与时俱进的学习精神，这体现出作为品牌公司的真正的“公司的力量”。

（作者单位：云南城投置业股份有限公司）