2012房地产“畅想曲”

郭莉

2012年房地产崩溃发生的概率很小，但中国房地产业由此不得不进入转型期却是大概率事件，毕竟支撑房地产疯狂做多的政策环境和市场环境已经发生了根本改变

“年末有个行业很特殊——一边收缩裁员，一边开年会继续发年终奖，这就是寒冬里受调控的房地产行业。”某地产开发商在自己的博客里这样写道。他表示，现在的房地产行业普遍采取“少拿地，不开工，缓建设，促销售”的保暖过冬策略。

“限”字当头的调控下，中国房地产行业全面入冬。国家统计局近期发布的数据显示，2011年12月，全国房地产开发景气指数为98.89，连续7个月下滑，创近28个月以来新低。

此间的经济学家和业内人士认为，自2010年4月出台调控楼市的“国十条”以来，房地产市场利空政策不断加强，其在国民经济中的作用不断弱化。在过去的一年中，政府通过行业政策及金融政策两方面直接或间接地对房地产市场施加影响。

一方面，政府通过限购令和保障房建设，从供需两方面抑制房价，此外还加强了对土地调控和对房价的直接控制。在控制范围上，房地产政策由一线城市扩展到二三线城市，调控范围不断扩大；同时调控力度也有增无减，通过房地产税收政策、房地产经纪管理、房屋权属联网、住建部“约谈”等多角度进行调控，体现了政府控制房价的决心。

另一方面，政府重拳出击，亮出系列金融政策，抑制房地产投机。自2011年初，央行3次加息，6次上调存款准备金率，此外，还扩大了存款准备金的存缴范围。这些政策都降低了银行总体信贷量。在进一步落实差别化住房信贷政策的同时，银监会对房地产信托也采取了一定监管措施，以控制风险，这也给房地产业带来了一定程度上的冲击。

在经济、行政等多重手段下，地产泡沫被有效抑制。新的一年，尽管政府已将政策重点从抑制通胀转向支持经济增长，但调控房价方向和态度依然坚定。

“房地产调控事关中国经济结构调整和增长方式转变，中央对此决心已下。” 中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，房地产从投资品向居住功能回归应该说大势已定，无论是开发商还是地方政府，对此应该有清醒的认识。

面对形势的转变，“房地产崩溃论”、“房地产信贷危机论”此起彼伏，牵动了决策者和投资者的神经。

“这些说法有些言过其实。”郭田勇认为，房地产崩溃是不会发生的，但中国房地产业由此不得不进入转型期却是大概率事件，毕竟支撑房地产疯狂做多的政策环境和市场环境已经发生了根本改变。

预期在改变

一言以概之，2011年中国房地产市场的主要特征是“量降价滞”：从不断刷新的销售数据可以看出，全国主要城市住房销售量下降50%以上，但其住房价格却没有随着销售量快速下降而发生很大变化。

中国社科院金融所研究员易宪容认为，这种现象正好说明了当前国内房地产市场是一个以投机炒作为主的市场。

“如果住房是一个消费市场，那么当销售量大幅下跌时，其价格也会随之下跌；销售量下跌得越严重，其价格下跌幅度越大。随着价格的下跌，住房消费需求也在不断增加，最后市场能够自动实现其供求平衡。”

而对于当前的房地产市场来说，炒作者进入市场的目的是为了能够以更高的价格卖出，住房价格更多是由投机者预期及相应的市场条件（尤其是金融条件）来决定。当市场条件发生了变化，投机炒作者预期进入市场无利可图时，他们不能也不敢再进入市场，住房销售量不仅会迅速下降且也可能降为零。而此时如果已经进入的投机炒作者及房地产开发商仍然预期住房价格下跌有限，甚至预期住房价格下跌后又会出现暴涨，那么已经进入的投机者及房地产商是不愿让手上持有的住房价格降低而退出市场的。

显然，那些已进入者到目前为止仍然对政策转向抱有奢望。即便如此，市场预期也在潜移默化中发生变化：银行对地产项目变得慎重；开发商拿地热情开始消退；买房人紧紧捂住自己的钱包，更多人开始期待保障房上市。

“现在纯房地产项目已经很难做了。”一位近几年把房地产开发贷按揭贷做得风生水起的商业银行支行行长告诉记者，现在大家普遍对房地产市场走势持悲观态度；事实上当前的市场行情很难支撑起那么高的地价——银行对房地产项目的放贷是存在风险的。

某房地产开发商本来计划去年下半年在北京郊区县拿一块地，后来发现势头不好，果断放弃了该计划。

“幸亏没陷进去，否则项目就做赔了。”他庆幸地告诉记者，现在那个区域房市交投清淡，就算按楼面价再加上建安成本的价格出手，都不一定有人接手。

“现在房地产面临‘三高一低'的困境。‘三高'是指融资成本高、地价高、建安成本高，‘一低即市场低迷。行情如此，看看再说吧。”

一旦人们对房地产“只涨不跌”的神话产生怀疑，房地产的“劫民造富”运动就要落下帷幕。

相对这位庆幸没动手的老板而言，那些这两年高地价入市的开发商，恐怕日子就不是那么好过了。

日子不好过

对于房企而言，2012年会更难捱。

2011年末，北京市建委发文称，将有473家房地产公司注销，这意味着：有473家地产公司将在京城楼市消失。据北京市建委有关负责人透露，这一波房企消失潮将会持续进行，甚至会呈现加剧势头，5年后预计有近2000家房企消失。

房企消失潮不仅出现在北京。武汉市房管局2011年第四季度公布的数据显示：截止2011年10月底，武汉房地产开发企业比2010年同期减少了200家。

调控压力面前，实力不济的小房企率先倒下，这是意料中的事情；即便连保利、万科、绿城等这些大型房企日子也不好过。从房企20强近期发布的2011年业绩报告来看，20强中有10家没有完成销售目标，占比50%。销售情况普遍不理想，房地产企业资金压力进一步被放大，投资意愿明显下降。2011年全国房地产开发企业投资增幅比2010年回落5.3%，增幅持续下滑。

雪上加霜的是，今年2-3月，将迎来房地产信托本金到期兑付的第一个高峰期。在房地产行业的主要资金来源——银行贷款受到限制的情况下，房地产信托成了开发商的“救命稻草”。实际上，作为一项公认的“暴利”行业，在正常情况下，开发商是能够承受信托融资的高利率的，但随着空前强大的房地产调控，房企借新债换旧债的模式行不通了，很多房企董秘公开表示：如果政策再不松动，房地产企业破产是迟早的事。

数据显示： 2012年房地产信托总到期规模为1758亿元，其中7月为年度高峰，到期规模达504亿元。30家上市房地产公司目前共发行有118个信托产品、金额达630亿元，其中，中华、万科、金地、福星、阳光城等将面临较大的偿付压力。

开发商难捱，地方政府的日子也不好过。

2011年10月，财政部批准上海、深圳、浙江、广东发行债券，为当地基础设施建设项目筹资。专家认为，这一举动实际是中央政府给地方政府吃的一颗定心丸。国家统计局1月17日发布的数据显示，2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，2011年全国土地成交价款8049亿元，同比下降1.9%。

在土地购置总面积增长的前提下，总成交价款却下降，这表明2011年土地的平均购置价格同比下降。换言之，中国土地财政生存的空间开始收窄。

房地产的重要性对于地方政府而言是不可或缺的。首先房地产投资往往是地方固定资产投资的重头，它不行了，整个社会固定资产投资就会掉下一大块。其次，卖地收入及来自房地产行业的各种税收，最高可达地方财税收入的百分之六十，这些钱对于许多地方政府来说，实际上是当地发展和建设的钱，包括城市建设、保障性住房建设，甚至医疗教育等方面所需的大量资金，都与土地财政密不可分。

过去几年，为进行城市化基础设施投资，地方政府不断通过其地方融资平台向银行贷款。这些项目多数无法产生足够现金流来偿还银行债务（期限多为5-10年，大大短于融资项目回收期），“卖地还债”成了很多地方政府选择的偿债手段。

“从去年5月份以来，一块地也没卖出去，都流拍了。”某镇书记无奈地表示。

地方政府、银行、房地产开发商，在房地产的利益链条上，都是打断骨头连着筋的关系，在房地产持续下行的今天，日子都不好过。正因如此，“房地产崩溃论”才甚嚣尘上。

“落地”有支撑

过去一年中，我国房地产市场在政策的重压之下由热转冷，2012年作为楼市调控年的延续，房地产市场走向仍与政策走向息息相关。而政策的调整又取决于未来行业和经济基本面，是多方博弈的结果。

随着调控政策的逐渐落地，房企消失潮、并购潮、退房潮等不断出现，这些表象的背后是中国房地产发展环境发生了巨大变化：这次调控不再是“空调”，政策和市场两大力量使得房地产市场回归理性。但这绝对是一个缓慢着地的过程，不会发生所谓的“崩盘”现象。

首先从从政策上看，即使政府出台了很多严厉的调控政策，可是存量个人多套房征房产持有税的“靴子”一直没有落地，甚至没有提及——这被誉为打击住房投机炒作的终极政策。原因在于：尽管中央政府已经看到当前以投机炒作为主导的住房市场发展不可持续性及其给经济带来巨大风险，但仍然不希望因房价下跌过大而引发新的风险，政策的方针是“稳中求进”。

从这个意义上来说， 2012年的调控政策不会有进一步的趋紧，甚至局部会有宽松迹象。不久前，天津部份银行开始适度放松居民首套房贷利率。据媒体报道，工行、建行、中行等多家银行在北京市场房贷松绑态势也开始显现。不少银行的贷款利率由原先的普遍上浮10%已经回归基准利率，甚至有消息传出，部份银行优质客户还能获得9折的优惠利率。

可见，中国房地产市场说到底还是政策市。当前房地产市场降温，是中央所期望的；但如果下行到“崩盘”的境地，就不是中央乐见的了。可以预见，2012年房地产调控政策会因应市场变化作出灵活调整。

其次，政策的变化会比较明显地带来市场的变化，或者说，市场需求会在房地产下行过程中起到另一个支撑的作用。当前市场急剧降温，是政策和市场多重因素共同作用的结果。房价经过2009、2010年的疯涨，把刚性需求拒之门外，成了投机者的“乐土”，政策调控以来，“乐土”就成了“焦土”，同时，严格的“限购令”也把部份改善型需求挡之门外。随着价格的下行和政策的松绑，改善型需求、刚性需求会逐渐入市，对市场起到很好的支撑作用。

“被高房价压抑了几年的刚性需求，其需求是巨大的。”郭田勇表示，只要房价落到他们可承受的空间，他们就会出手。

房价下行是房地产回归居住属性的必由之路，而居住需求是巨大的，那些房子卖到“白菜价”的“崩溃论”是站不住脚的。

由此看来，2012年我国楼市总体将延续去年的趋势进一步降温，房价和成交量都将有所回落，房地产市场走向理性回归。但同时，经济增速放缓压力和多方博弈将影响政策的调整和执行的力度，使得房价不会出现大幅下跌，预期未来房地产市场将呈现冷中趋稳的态势。

平稳发展可期

当前楼市“量降价滞”的主要原因，是投资者们心中有一份“热望”：楼市下行时间不会太长，一如往昔，企稳后很快会展开新一轮波澜壮阔的行情。

但这一次，他们的希冀可能会落空了。

记者接触的一位房地产大佬私下表示，房地产以往的“好日子”恐怕到头了。房价下行一段时间后企稳，走上的将是一条平稳的市场复苏之路。

首先，中央调控房地产的目标，就是抑制投机需求，释放居住需求，使房地产进入长期稳定健康的发展轨道。房价无论是“大起”还是“大落”，都不符合中央的调控意图。可以预见，中国未来的房地产市场，不会再重现之前以投资需求为主导的疯狂。

其次，这几年国内房地产投资吹起了很大泡沫，目前我们选择的去泡沫化策略是以时间换空间，没有几年时间很难消化得掉。

虽然从去年开始地产投资增速逐渐放缓，但市场供给并未因此而减少。

一方面库存压力依然很大。以北京为例，截止2011年末，北京商品住宅库存接近13万套，按照平均每月成交量5498套计算，即使在不增加新库存的情况下，消耗目前库存也需要22个月，库存消耗比达到了历史高点。

另一方面，二手房天量的存量存在——这是几年来房地产投资需求主导的后遗症。据业内人士推测，北京已售房中，有将近4成握在投资客手中。这些投资客将在房地产市场中充当消极因素。当房价下行时，按照市场规律，房地产商一旦开始抛售库存，必将传导到投资客持有的二手房市场。一手房跌幅超过30%，时间超过2个月左右，二手房价格下滑就会大幅跟进。

而当市场行情好转，这些人会毫不犹豫获利了结。2012年房产税试点将扩大，住房实名制也可能逐渐落实，不仅住房保有环节成本加大，而且可能会追查购买房产的资金来源。在整个房地产预期发生改变的时候，只要有机会，这些投资客随时都会出逃。

一边是政策和市场需求的支撑，一边是去泡沫化的痛苦历程，未来中国房地产市场将在稳中消化泡沫、稳中寻求发展。

调整与转型

面对房地产政策环境、市场环境的变化，地方政府、房地产业和银行业都要有清楚的认识和清晰的应对之策。

根据财政预算报告和相关材料显示：2011年，北京市土地收入完成1233.68亿元，完成年初预算1600亿元的77.1%，根据2012年预算安排，按照国土局的估算，土地收入全年预计为900亿元。而按照北京市财政局副局长韩杰的解释，2011年北京市土地收入比2010年同比已经下降了6.5%。

这是北京在2011年实施主动调控的结果。难能可贵的是，北京依靠自身科技和文化创新的力量，在实施严厉的房地产和汽车调控政策的同时，依然保持8%的GDP增长。

而北京的一些区县在具体实施过程中，单纯卖地已经不纳入他们的考量范围，他们更关心的是，买地企业是否能够带来具体的产业项目，能否带动当地的产业发展、解决就业、增加税收、实现产业升级等软条件。

由此可见，北京市政府已经主动调整发展思路，不纠结短期房地产市场下滑给经济带来的影响，将挑战转化为机遇，着力于创新驱动的发展，经济转型迈出了坚实的一步，客观上对土地财政的依赖性正在减弱。

这是地方政府因应房地产发展环境变化而提前做出的主动调整。

“地方政府越早减弱对房地产的依赖，就越能在经济转型中占领先机、占据主动”，郭田勇表示，北京由于在2011年主动调控，大大减轻了今年房地产下行所带来的压力。

2012年房地产下行已经是大概率事件。在政策调控下，必然要死掉一大批房地产商，只有优秀的房地产商才能脱颖而出。

房地产商恐怕要摒弃过去一些东西才能适应新的市场环境。他们需要远离暴利的幻想，树立创造价值的理念，转变商业模式，以品牌和服务扩大市场占有率，提高市场效率。同时，在经历了此次调控后，房地产商更多动力加强企业内部管理，提高其服务能力和抗风险能力，这将有利于房地产市场的良性发展。

我国房地产市场与金融体系有着千丝万缕的联系。在贯彻执行房地产调控政策的同时，我们还应注意到房地产行业去泡沫化过程中对我国金融业尤其是银行业可能造成的冲击，提前做好风险防控工作。

随着政策的贯彻执行以及未来房地产市场的进一步降温，一方面，房地产商的经营愈发困难，银行房地产贷款将面临较高的信用风险；另一方面，房地产下行对上下游产业如钢材、水泥产业等也将产生较大影响，这些行业的银行贷款风险也会随着房地产行业萧条而增大。除此之外，还有部分银行资金通过民间借贷市场和其他房地产融资工具间接流入房地产市场，这些资金都可能因房地产市场下滑而遭受损失。

房地产调控政策效果的显现，使得房地产泡沫被逐渐挤出，构建在投机需求之上的房地产市场虚假繁荣必将破灭，而这必定会对金融体系产生冲击。对政府而言，与其出手救市，不如将房地产市场降温当作对我国银行业经营的考验，提前采取风险防控措施，从而使银行业有充足的能力对抗房地产市场所带来的风险。