房企难熬的冬季

陈宏

2011年，万科率先提出了“过冬论”。而不久前中央经济工作会议“要坚持房地产调控政策不动摇”的这—表态，也让更多房企认识到：房地产调控不会放松。对于房企而言，也许2012年才是最为难以渡过的冬季。

房企生存将更艰难

此前，当万科总裁郁亮抛出“过冬论”时，还有许多人对2012年抱有幻想，期待政策能够有所放宽。不过，随着中央经济工作会议再次强调此轮房地产调控政策方向水会改变，“2012年才是楼市真正的寒冬”这一判断已然成为旁地产业界的共识，而“冬天模式”也成为房企策略的代名词。

事实上，对于房企来说，2012年企业将选择何种模式以应对更加趋冷的市场，这是比2011年底冲业绩还要重要的事。在业内人士看来，降价促销、消化库存、回笼现金这些看似是“年底冲业绩”的企业策略，实则透露了房企“为过冬做准备”的焦虑心态。

有地产研究机构报告指出，随着对市场造成冲击最大的限购政策在2012年的持续，市场的有效购买群体将日趋减少。更严重的是，市场信心难以恢复。在2011年消化率有限的背景下，市场库存增长态势明显。2012年各项目不但将面临同样严峻的市场环境，而且还将处于竞争激烈的状态中，对房企来说，这无疑是个极大的考验。

房企储存实力“过冬”

就像是许多动物在面临冬季时，会大量進食储存体力，并且通过冬眠减少体力消耗，来渡过寒冬—般。由于对未来市场的信心不足，不少房企如今纷纷降价促销，快速回笼资金，保证现金流。

受当莉严厉调控的影响，谈及未来战略，不少开发商认为应该“先生存再发展”，放缓垒地已经是他们默认的策略。笔者了解到，全国房企巨头恒大，雅居乐等公司已明确表示要暂缓拿地。而福州的不少房企也已经调整了发展节奏，“缓拿地、稳开发”成为这些房企的主流思想，除了加大在售房源的推盘力度和优惠，部分项目则暂停开工，以节约资金。

“实际上，2011年的土地市场已经显露了开发商‘缓垒地的苗头。”省内某房地产投资公司高层欧先生表示，从全国市场来看，往年曾经火热的土地市场，2011年也陷入一片冷清，多个城市纷纷出现土地流拍，底价成交更是成为“主流”。福州市场同样也不例外，2011年下半年，福州共出让11幅地块，其中流拍或是暂缓出让的地块高达4幅。即便是成功出让的7幅土地，有四幅地块也是以底价成交。

实力房企谨慎抄底土地市场

欧先生同时也表示：“如果企业资金充裕，2012年买地是个实惠的好时候，不过也要谨慎才行。”

虽然楼市前景依然不乐观，但还是有不少资金较为充裕的房企采取了“积极过冬”的策略。笔者了解到，福州的不少房企—方面积极卖房迅速回款，同时减缓拿地，增加资金储备比应对来年的调控；另—方面，则选择在福州周边区域，例如闽侯、连江、福清、长乐寻找抄底土地市场的机遇。当然，这种抄底的行为并不局限于福州，这些房企在省内乃至全国—些三四线城市中都在需找机会。

地产专家指出，对于万科和恒大这种已经发展到十分庞大的房企来说，在销售业绩已经完成且开发模式逐渐成形的情况下，继续一味追求规模号致经营风险增加，因此，这类企业的战略模式往往较为保守。而对于—些资金链相对充裕且规模还不算大的房企来说，土地市场低潮期给这些房企带来的抄底良机，—方面可以减少开发成本，另外一方面，这些房企抄底的土地所在区域，往往不在限购范围内。这里集中了大量的购买需求，具备一定程度的利润空间。

寒冬促使房企洗牌加速

“2012年地产行将会迎来行业大洗牌。对于实力弱小的房企来说，不是被‘大鱼吃掉，就是面临资金链断裂而黯然退市。”欧先生表示，随着调控的進一步深入，明年市场的并购案将会增多。

地产专家表示，实际上201 1年的福州市场已经初现行业大洗牌的端倪。—些实力较弱的开发商在土地市场上已经不再出手。而且也不再开发新的项目，只是在努力消化现有库存。而且，据了解，福州已经有不少房企目前现金流已是极度匮乏，只能靠举债来维持日常运作。随着2012年限购令的持续，这些房企将会因为库存销售困难和不断增加的借货压力而不得不选择被并购或者破产。

“未来1－2年内，活跃房企数量会迅速减少到500家以内。”建业地产董事局主席胡葆森此前在接受媒体采访时公开表示，调控引发了旁地产市场的格局调整，“大鱼吃小鱼”后实力强大的大规模房企将成为市场主力。

采访中，不少业内人士也认为，2012年调控的持续，将使得楼市集中度增加，大房企、品牌房企的份额将有明显增加。从目前福州楼市现状分析，已经出现不少降价促销的楼盘。但从长远来看，依靠价格争夺客户并非明智之举，而目价格竞争也并不是唯一的竞争方式。尤其是在楼市不景气的情况下，对于刚需购房者来说，如果不是价格相差很大，多数还是会挑选品牌房企的楼盘，因为品牌房企的产品抗风险能力较强。