规模压垮万达？

王营

万达还在向全球第一的商业持有规模冲刺，不过也正面临最艰难的运营挑战。

据万达集团公布的数据显示，2011年，总资产1950亿元，收入1051亿元，其中，商业地产公司2011年收入953亿元。截至2011年底，万达商业地产公司持有自营物业面积903万平方米，但2011年万达广场的租金收入仅有34.6亿元，而万达百货还处于亏损状态。即是说，万达广场盈利主要来自商铺、写字楼、公寓及住宅的销售，租金对整个业绩的贡献仅占3.29%。媒体上关于其商铺出租一般、人气不足的报道则陆续出现。

万达已在全国开业55座万达广场、34家五星级酒店、800块电影银幕、46家百货店、51家量贩KTV，并计划到2015年开业120座万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。

这种迅速复制和扩张能力，是因为万达找到了三个关键点。第一，万达的几个组合业态，至少建设和开业初期可以促进当地财政收入增长；第二，万达旗下的院线和百货，还能促进当地就业；第三，也是最重要的，万达快速建设的模式符合了地方政府追求短期政绩的需求。

但事实上，商业地产最重要的并不是规模扩张，而是后期运营管理，否则就要面临漫长的养商期。

万达对二、三线城市的选址标准是，GDP总额达到1000亿元以上，社会消费品零售总额300亿-400亿元，社区人口不少于70万-80万。

但商业地产运营最重要的支撑是当地人均消费支出。以万达襄阳广场为例，2011年，襄阳市城镇人均年消费支出为11816元，其中食品类仍占主导地位，教育文化娱乐服务消费支出仅为1777元。因为生意冷清近期已有多家品牌商撤柜，留下经营的商家80%则处于薄利和微利状态。

万达今年上半年业绩比去年同期下滑约9%，这是万达历史上第一次同比减少。2011年，万达资产负债高达1825亿元，资产负债率89.9%。对于商业地产的减速，王健林将原因归结于国内经济放缓。

在商业地产减速的背景下，万达又将大规模圈地的模式，复制到了文化旅游地产。据公开资料，万达旅游地产投资规模已接近2000亿元。也几乎重复着其商业地产扩张的核心要素，即低价拿地，先用项目的住宅销售收入来滚动开发。

然而，令人担忧的是，大量使用银行贷款以及金融杠杆的文化旅游地产圈地模式，未来一旦经营不善，地方政府以及银行将一同承担巨大风险。如果说以商业广场带动的大型城市综合体运营不当，可能给当地留下空旷的固体建筑，文化旅游项目开发不当，则可能给珍贵的旅游资源施以难以弥合的创伤。