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规模压垮万达?

2012-04-29王营

21世纪商业评论 2012年22期
关键词:商业地产开业广场

王营

万达还在向全球第一的商业持有规模冲刺,不过也正面临最艰难的运营挑战。

据万达集团公布的数据显示,2011年,总资产1950亿元,收入1051亿元,其中,商业地产公司2011年收入953亿元。截至2011年底,万达商业地产公司持有自营物业面积903万平方米,但2011年万达广场的租金收入仅有34.6亿元,而万达百货还处于亏损状态。即是说,万达广场盈利主要来自商铺、写字楼、公寓及住宅的销售,租金对整个业绩的贡献仅占3.29%。媒体上关于其商铺出租一般、人气不足的报道则陆续出现。

万达已在全国开业55座万达广场、34家五星级酒店、800块电影银幕、46家百货店、51家量贩KTV,并计划到2015年开业120座万达广场,持有物业面积2400万平方米,成为全球排名第一的不动产企业。

这种迅速复制和扩张能力,是因为万达找到了三个关键点。第一,万达的几个组合业态,至少建设和开业初期可以促进当地财政收入增长;第二,万达旗下的院线和百货,还能促进当地就业;第三,也是最重要的,万达快速建设的模式符合了地方政府追求短期政绩的需求。

但事实上,商业地产最重要的并不是规模扩张,而是后期运营管理,否则就要面临漫长的养商期。

万达对二、三线城市的选址标准是,GDP总额达到1000亿元以上,社会消费品零售总额300亿-400亿元,社区人口不少于70万-80万。

但商业地产运营最重要的支撑是当地人均消费支出。以万达襄阳广场为例,2011年,襄阳市城镇人均年消费支出为11816元,其中食品类仍占主导地位,教育文化娱乐服务消费支出仅为1777元。因为生意冷清近期已有多家品牌商撤柜,留下经营的商家80%则处于薄利和微利状态。

万达今年上半年业绩比去年同期下滑约9%,这是万达历史上第一次同比减少。2011年,万达资产负债高达1825亿元,资产负债率89.9%。对于商业地产的减速,王健林将原因归结于国内经济放缓。

在商业地产减速的背景下,万达又将大规模圈地的模式,复制到了文化旅游地产。据公开资料,万达旅游地产投资规模已接近2000亿元。也几乎重复着其商业地产扩张的核心要素,即低价拿地,先用项目的住宅销售收入来滚动开发。

然而,令人担忧的是,大量使用银行贷款以及金融杠杆的文化旅游地产圈地模式,未来一旦经营不善,地方政府以及银行将一同承担巨大风险。如果说以商业广场带动的大型城市综合体运营不当,可能给当地留下空旷的固体建筑,文化旅游项目开发不当,则可能给珍贵的旅游资源施以难以弥合的创伤。

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