房地产调控中的奇怪逻辑

赵晓 陈金保

建立在工业化和城市化基础之上的房地产迅猛发展为中国的经济腾飞作出了巨大贡献。但中国经济对房地产的过度依赖同样导致了今天我们所看到的经济困局。除非政府真的能下定决心突破房地产调控中的两个奇怪逻辑，一个是房地产调控的目的逻辑，另一个是房地产调控的博弈逻辑，否则这种困局很难突破。

目的逻辑：到底是保民生，还是保增长

谈到房地产调控的目的逻辑，我们需要回顾一下中国房地产市场调控的基本历史。2005年全国两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格和经济可能过热的深切忧虑，房地产市场宏观调控便由此开始。随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产投资过快增长，其政策重点主要是提高房贷门槛和房地产投资成本，以打击供给环节和消费环节的炒作行为。2006年，中国经济开始出现过热，部分城市房地产价格上涨过快，中央出台了“国六条”。2007年，CPI突破5%，为控制通胀，当年除强化土地及金融政策外，还推出了房地产交易环节的税收政策，开征土地增值税。2008年世界经济危机呼啸而来，房地产调控政策来了个180度大转弯，调控转眼变成了救市，房地产成了经济复苏的救命稻草。随着2009年4万亿的推出，我国经济迅速复苏，房地产价格出现报复性飞涨，“稳物价、控通胀”又成了首要政策目标，房地产调控的“新国十条”和“国八条”紧急出炉，限购、限价和限贷等严厉的行政调控手段相继推出。而房价走势方面，以北京五环附近的住宅为例，每平米从2005年的5000元左右，到2007年的8000，到2009年的1万5，到2010年的3万，2011年底短暂回落，半年后又超過3万，可以说是一路狂奔。

从理论上讲，房地产调控的目的一要保增长、二要保民生，毕竟我们一再强调住房不是投资品，而是民生消费品。但是，从上面的历史回顾中我们看到，政府的房地产调控政策一直左右摇摆，而房价却是越调越高。另外我们还看到，从2005年到现在，房地产调控政策更多的是在为经济增长保驾护航，控房价保民生顶多就是保增长的附属品。简单的规律就是，CPI走高，房地产调控就严，房价上涨势头得到遏制，而经济一旦下行，房地产调控就放松，房价随之报复性反弹。经济过热时，我们担心楼市泡沫破裂，而一旦经济下滑，泡沫和民生就很快被抛到了脑后。到底是保民生，还是保增长？明眼人都能从上面的历史中看出来，调控的目的逻辑都错了，房价调控当然难见效果。

博弈逻辑：消费者总是输得惨烈，却又无可奈何

基于调控中错误的目的逻辑，理所当然地就导致了调控的另一个奇怪逻辑——房地产调控的博弈逻辑。

我们看到，每次新一轮调控政策出台时，购房消费者和开发商刚开始都是边观望边博弈。随着心理预期的改变，住房成交量开始下降，房地产开发商要么以促销去库存化，以尽快回笼资金，要么捂盘悄悄潜伏准备过冬。而消费者则是捂着钱包，傻傻等待房价回落。地方政府则是马上放慢土地供应的节奏，抱着好女不愁嫁的心态在一旁偷偷观望。随着博弈进入胶着状态，有些前期过于冒进或小规模的开发商就会出现资金链紧张，经济增速也会由于缺乏房地产的有效支撑而出现缓慢回落。在这个博弈白热化的紧要关头，我们往往能看到什么呢？肯定是各地政府想方设法给调控悄悄开口子。缺口一打开，消费者的心理预期瞬间逆转，出于害怕再次踏空的心理，压抑许久的购房刚性需求在短时间内集中释放。开发商趁机提价，房价报复性反弹在所难免，调控成果也就瞬间土崩瓦解。

这好比两个人拔河比赛，其中一个是开发商，一个是购房消费者，政府本应是比赛规则制订者，是裁判。可每当双方赛得势均力敌，决不出输赢时，裁判总是悄悄到另一方暗中使把劲，最后的比赛结果可想而知。消费者总是输得惨烈，却又无可奈何，总不能和裁判打架吧？2006年、2007年、2009年、2010年、2012年，虽然每次博弈的时间长短不同，但无一能逃脱上面的规律。

试想一下，如果在博弈的白热化时期，政府加快土地供应会出现什么情况呢？如果在加大土地供应的基础上，再改“招拍挂”为“限房价竞地价”呢？如果限完房价，再要求配建一定量的保障性住房呢？房价肯定会迅速回落，只可惜这种情况从来没有出现。实际情况往往是，博弈平衡打破后，房地产市场价量齐升，开发商又有了巨额资金，地方政府也乐于在高点加大土地供应。于是，地王又诞生了，经济又回升了，政府也高兴了。可谁又想过，新的地王诞生为下一轮博弈会埋下什么样的糟糕伏笔呢？

奇怪逻辑的背后

出现上述两个奇怪逻辑的根本原因，是从1998年我国住房制度改革到现在，政府一直把发展房地产作为一种经济手段，用这个手段服务于宏观经济，服务于控通胀，服务于地方财政收入增长。在这种习惯性思维下，住房本身民生属性的重要性并没有得到充分体现，房价涨还是不涨，合理还是不合理，政府其实并没有特别关注，政府更关心的是房价的高低对经济和财政收入增长的拉动作用到底有多大。

在开发商和消费者的博弈中，政府没有保持中立的立场，而是有意无意参与了与开发商的合谋，结果造成房价越调越高，房地产市场在经济结构中的比重越来越重。房地产经济这个柱子粗了，房地产商就有了霸气的资本。到如今，即使政府部门有心加以限制，但在保增长的政策考量下也总是难以下手。房地产开发商的心态转变更清晰地说明了这一点，房地产上涨的时候，都是自由派，主张政府不要干预，都拼命批评政府。房地产下跌的时候，都变成凯恩斯派，都喊要救市，每个人都有每个人心中的小算盘。

从今年5月份开始的楼市反弹就是理解以上逻辑的鲜活案例。今年，在世界经济和国内经济都大喊“跌破相”的特殊当口，中国的楼市和房价却出现了逆势反弹，购房者的逆势选择和房价的反经济周期走向在世界上都是绝无仅有，也有违基本经济规律。那么，造成购房者心理预期逆转的根本原因是什么？正是基于以上分析的两个奇怪逻辑，购房者心理预期才出现了逆势转变。进入2012年，中国经济开始超预期下行，特别是二季度，当时很多人预计GDP增速可能“破七”， CPI数据更是从2011年7月份的6.5%，下降到今年3月份的3.6%、4月的3.4%、5月的3.0%，一直到6月的2.2%，这种对经济的悲观预期和CPI的一路狂泻，以及近期货币政策的不断放水加速了购房观望者的担忧，担忧经济困难时期，政府又会扛起房地产救市的大旗，而且房地产调控政策的历史一再告诉他们，这种担忧很可能不是多余的。特别是今年地方政府出现的财政窘况和对土地转让收入的过度依赖现状，更是从另一个方面强化了购房消费者的这种心理预期。

该是突破奇怪逻辑的时候了

今年以来，温总理已经多次特别强调“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。但购房者好像还是害怕再次成为“傻子”，不是钱太多，也不是房价已经下落到合理区间，购房者当下急忙入市确实是既悲壮又无奈的选择。从某个角度讲，此次购房消费者恐慌性入市折射出民众对政府房地产调控缺乏信心。如果此次的房地产调控再次失败，必将严重吞噬政府公信力，我们再也输不起了！

因此，现在已经到了突破房地产调控奇怪逻辑的决战时刻。在“史上最严厉”房地产调控措施走到“向左还是向右”的十字路口，政府需要及时明确表态，显示促使房地产市场理性回归的决心。当务之急是再次强调房地产调控的三个“合理回归”目标——促进地方政府心态的回归、促进开发商心态的回归和促进购房者心态的回归。

对于当下地方政府与房地产市场的关系，有人用“臭鱼效应”进行了形象论述：房地产市场就是“臭鱼”，地方政府就是“猫”， 除非把臭鱼从猫的身边拿走或者给猫罩上笼子，否则，让一大群猫看着眼前的臭鱼不去吃，显然很是困难。在宏观经济持续下滑、财政压力不断增大，中央房地产政策并没有实质松动的情况下，我们需要的是笼子。但要问的是，笼子究竟在哪里呢？笼子就是我们需要建立的房地产调控的长效性制度框架，而要建立这个框架，第一步就是要从打破房地产调控的两个奇怪逻辑开始！

（作者分别为北京科技大学经济管理学院教授；经济学博士）

责编/刘建美编/石玉