关于京沪租房新规合法性探析
2012-04-29许浩
许浩
摘要:高房价下的群租现象在大城市普遍存在,且带来了一系列社会问题。为了维护住户利益,各大城市纷纷出台新租赁规定。结合京、沪出台引发争议的租赁规定,从保障住房权的角度分析租赁规定合法性问题,认为其缺乏法律依据,损害了公民的住房权。为了解决大城市租赁引发的社会问题并保障公民的住房权,应当从立法保障、依法行政及司法救济三个层面提出相应对策,以期有所助益。
关键词:租赁新规;住房权;合法性
中图分类号:F293.31(21,251)文献标识码:A文章编号:1004-0544(2012)03-0166-05
一、问题的提出
随着改革开放的深入和城市化进程的加快,我国以京、沪为代表的大城市在经济高速增长的同时也面临外来人口源源涌入的巨大压力。为满足最基本的生存条件,买房租房二者必择其一。然而高居不下的房价,使得买房成为了摆在人们面前的现实难题;而大城市租房价格也颇高,亦超出一般外来人口所能承受的范围。“蜗居、蜂巢、胶囊宿舍”等新词的出现便是无房者窘居生活的真实写照。为了节约生存成本,合租、群租现象应运而生。有人把这种生活形象地概括为“开门上床、伸手碰墙、排队如厕”。但是,这种群租房存在很大的安全隐患,且群租者由于人员混杂。也引发出来了一系列如扰民、侵犯业主相邻权、财产安全、人身安全的隐患,加大物业管理的难度等问题。于是,各地纷纷出台了租赁房屋的相关限制规定,如北京规定五类人不得租房、上海规定一间房只能租给一人或一家、深圳规定群租人均面积不低于3平米等。这些规定对租房的对象和人数提出种种限制。
二、京沪租赁新规的争议性
2011年7月13日,北京和上海同时出台地方法规,对房屋租赁市场加强管理。京、沪两地出台的租房规定颇受热议。
北京市公安局发布的“五不租”规定:禁止房东将房屋租给无合法有效证件的人员,从事非法经营活动的人员,从事非法宗教活动的人员,所租房屋用于非法生产、储存、经营易燃、易爆等危险违禁物品的人员以及违背生活作息规律、有利用所租房屋进行违法犯罪活动的可疑人员。对于把房子租给这五类人的房东,将被处以罚款,罚款上限将达到房屋月租金10倍或处以5日拘留。上海房管局出台的《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》以及后来公布的《关于抓紧完善管理规约,增补规范租赁行为相关条款的通知》通过行政规定和管理规约示范文本增补条款的形式明确:居住房屋租赁必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准;不得擅自改变房屋原设计功能和布局,对房屋进行分割搭建,按问或按床位出租或转租:不得将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租;授予物业公司对房屋装修和租赁备案的管理权限;对违反公约出租或转租的,业委会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为。
规定出台后,北京的“五不租”以及上海的禁止“群租”都引发了各界的热议。京沪两地的新租赁规定主要为了群租现象的解决,而群租房的出现是有复杂原因的。其一,商品房价格和租房价格高于大多数人的承受范围。其二,弱势群体为了能获得栖身之所,降低对住房卫生、安全等环境的标准。弱势群体的选择说明他们更为关心的是能否实现住房,至于住房环境如何,即能否达到国际人权法中规定的“适当的住房权”,是次要问题。为了解决最基本的居住问题,只好选择群租。鉴于此,政府在进行干预时就不能不考虑到这一弱势群体的利益,在协调好这一群体和小区居民双方利益的基础上解决问题。而京沪新规定则为了维护住户的利益而一味地打压弱势承租者的利益,争议便由此而生。支持反对兼有。
对于支持方而言,代表性群体多是小区居民及小区物业管理机构。他们认为,群租现象引发的一系列扰民、治安等问题,严重影响到居民的生活。其中“上海绿城群租案”及“北京第一群租案”的发生正是群租问题的典型。而北京及上海政府机构的介入,很大程度上是以维护这一方的利益为前提而进行的,因此,“五不租”和禁止“群租”的规定对于此方利益是有利的维护。
而对于反对方而言。代表性群体自然就是没有住所的外来低收入人员。这一群体因为收入较低无法承受起昂贵的租金,因此选择了群租,这完全是迫于生存的现实而进行的选择。选择群租本身就是意味着选择了恶劣的生活条件,而政府“五不租”与取缔“群租”的规定对于这类群体而言,无疑是雪上加霜。如,北京“五不租”中有一限定条件是“违背生活作息规律”者不租,这一规定引发了“三班倒”族群的不满。对于这些无固定上班时间的出租车司机、餐饮服务行业的从业人员、部分IT工作人员等等而言,连选择恶劣生活条件的权利都予以剥夺。
此外,部分专家学者也批评租赁新规,认为这些规定有歧视外来人员之嫌,限制外来人口自由进城,这可能涉嫌侵犯公民天然的迁徙权,行政管理的使用不能以损害公民自由迁徙权为代价。所以,京沪租赁新规定在维护了住户利益的同时,损害了弱势承租者的利益,因而引发了一系列的争议与质疑。本文基于租房新规定的合法性以及公民住房权考量,对于京沪两地的租赁新规定持质疑态度,认为这些新规定存在合法性的问题。
三、京沪租赁新规的合法性质疑
京沪两地出台租赁规定,无可否认有政府顾全社会稳定大局的考虑,但也不排除他们无视弱势群体权益。政府出台这种牺牲弱者利益的规定,通常打着维护公共利益的旗号,认为群租现象的蔓延会损害到“公共”的住房环境,甚至是社会管理秩序。然而,这些租赁规定是否具有充分的法律依据?是否真正维护了公共利益?这种行政规章的制定是否过多地干预了私人的领域,是否干预了私法的自由?在崇尚人权的当今,过分的行政干预,是否限制或克减公民基本权利?如果进一步从宪政的角度进行审视,租赁新规的合法性让人质疑。在现代社会中,任何公民的行为和国家机关的管理行为都得在法治之下进行,是否合法是判断其行为是否正当的首要标准。
(一)公权力的过度干预,缺乏充分的法律依据
1侵犯了承租者的利益,未起到维护公共利益的作用。一般认为,公权是为保护国家和公共利益而设定的权利。也被称作权力;而私权则是为保护私人利益而设定的权利,常被用于泛指非公共权利性质的私人权利。“在权利与权力的关系中,权利本位的法律精神意味着:公民的权利是国家权力的源泉,也是国家权力配置和运作的目的和界限,即国家权力的配置和运作,只有为了保障主体权利的实现、协调权利之间的冲突、制止权利之间的相互侵犯、维护和促进权利平衡,才是合法的和正当的”。公权力的价值在于协调私权利之间的冲突、维护和促进权利平衡,且其只有在促进私权利的更好实现的前提下才有价值。作为公权力的行政权却很容易且经常侵犯私权,没有实现其作为公权力的价值,是不合法且不正当的。即使我们主张在群租问题上行政权应当介入,但条件是“公权力机关为了维护社会秩序和公共利益,对私权利可以进行一定范围和一定程度的干
预。但是,这种干预只能以维护社会秩序和公共利益的必要为限。且不能侵犯公民最低限度的权利。
京沪租赁新规的出台,在一定程度上而言是为了维护小区住户的公共利益,但是,这个所谓的“公共利益”是否就是真正意义上的“公共利益”呢?政府在保护这一群体的“公共利益”时是否考虑到了大量无处可居的流动人口的“公共利益”?这一群体由于缺乏住所无法正常工作,由此而引发出租车行业、餐饮服务行业、部分IT行业等相关行业的瘫痪,导致人们无处打的、无处吃饭、电厂停电等等一系列社会问题的出现。对此,政府又如何界定所谓的“公共利益”?是否有舍本逐末之嫌?所以,政府在进行行政干预的过程中,在禁止群租或者说给群租制定管理规则时,仅一味地打压群租现象,而没有全面地考量这一现象的另一个“受害方”,并没有给弱势承租群体解决住所问题。其做法损害了弱势承租群体的利益,违背了公权力在干预私权时不能侵犯公民最低限度的权利的这一条件,既不正义也不正当。
2过度干预管理规约。管理规约是物业管理区内的全体业主就建筑物的管理、使用、维护与所有权关系等各方面达成的书面形式的自治规则。关于管理规约的性质,主要有三种:“契约说”、“协约说”、“自治说”。“契约说”认为,管理规约是业主通过召开业主大会的方式自主制定的,是业主意思自治的反映,“合意”是管理规约的一个基本内涵。“协约说”认为从管理规约效力扩张和业主具有的身份性权利角度出发,提出管理规约是类似于劳动协议和合伙协议的协约。“自治说”针对业主自治管理的特点,提出管理规约具有自治法的本性,是全体业主共同的自治规则。无论是哪种说法,都认为制定管理规约的制定过程体现了业主之间的合意,是一个平等协商的过程。
虽然上海市房管局增补示范文本的内容没有任何法律效力,仅仅具有行政指导性,各物业小区可以根据自身的情况决定是否采纳。可是在我国目前的国情下,即使是有条件地变更示范文本,也必须在该文本要求的范围内,不可以超越示范文本中的禁止性规定。再加上现实中大多数物业除了在具体的条款下根据自身的情况进行细化以外,都会将该示范文本作为正式管理规约。因此,示范文本的内容仍然会成为管理规约的一部分约束着业主。这样一来,行政机关变相成为管理规约的制定主体,管理规约不仅体现着业主的意志,还体现着行政方的意志,会导致以下后果。
首先。管理规约本该有的合意过程形同虚设。业主订立公约的目的是为了解决住居中的管理问题,使居住环境更加和谐,业主们必须要达成多数一致,才能实施管理方案。实践中,管理规约往往是由开发商制定,业主可以通过是否购买该物业行使其对该管理规约的选择权,如果业主购买了该物业,即表明它愿意加入该协约,也是一种合意的表现。如果加入后对公约不满,也可以在业主大会上对公约进行修改。然而,上海房管局的示范公约会被该地区所有物业采纳,业主为了购买物业只能加入。由于目前法律对业主的权利规定不清,这种具有行政指导性的条款,是很难在后期业主大会上修改的。实际上,公权力已经渗入了私人的合意过程,合意已丧失,剩下的只是对行政规定的遵循。
其次,管理规约的管理性指的是业主的自我管理,而不是行政机关对业主的管理。管理规约是小区内部自治性管理规则的合意,这是它与一般的商事契约的不同之处。然而,此处的管理又区别于行政机关的管理,是业主把自主管理权授予业主大会行使业主的共同意志,不是行政机关委托某个机构进行管理。上海房管局在增补条款中规定物业服务企业有权劝阻制止业主的违规行为,把其部分公共管理职能授予物业违反了管理规约业主授权的本意,把自治管理权变相为行政管理权,是对业主自治权的践踏。
3违背私人合约的合意性。租赁新规主要限制了当事人订立合同的自由。合同自由是《合同法》的基本原则之一。是贯穿《合同法》始终的灵魂,具体包括订约主体选择的自由、形式自由、内容自由等方面。《合同法》对订立合同的禁止性条款主要体现在第52条合同无效的五种情形中。只要合同的内容不违反第52条的规定,当事人可以自由订立合同。沪规定承租最低面积、京“五不租”规定出租人在出租之前要核查承租人的身份等实际上是限定了出租人与谁订约的自由,这并不在《合同法》禁止的范围之内。合同自由之所以出现在新《合同法》中,就是要减少政府对合同的行政干预,而“五不租”恰恰违反了这一基本原则,违反了市场经济的核心价值。
此外,上海管理规约示范文本增补条款第四条“居住房屋租赁,应将本公约作为租赁合同的附件,要求承租人严格遵守公约”的规定,强制性要求把上述规定作为租赁合同的附件,其性质已经超越了指导意见,通过合同附件的方式规定当事人之间的权利与义务,并在当事人之间产生法律效力。这意味着合同相对方一旦违反增补条款,将承担法律责任,违反了合同双方当事人的合意,破坏了合同意思自治的本质属性。
上述规定不仅违反了法律规定,也违背了法律基本原则。与此同时,其可操作性也令人质疑。上海《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》虽然规定了承租的最低面积,但是现实中一般情况下群租的条件都能够达到甚至超过上述标准,所以难以依据该规定认定群租。而“五不租”规定要求出租人检查监视承租人更是不可能。出租人作为普通公民既要有侦查能力,又要具备法律知识,而且大部分出租人并不与承租人住在一起,却需时时留意承租人的一举一动,监督的可能性极小。可见,京、沪整治租赁的相关规定既缺乏合法性又缺乏可操作性。
(二)损害了公民的住房权,违背了保障人权的理念
京沪租赁新规的出台,针对群租现象进行了整治,最为直观的结果就是使得一大批群租者无处可居。这一群体由于收入过低,无法承担起昂贵的租金,政府的“五不租”和禁止“群租”剥夺了这一弱势群体的住房权,侵犯了他们的基本人权。住房权对于一个社会,一个国家的安定繁荣是至关重要的。人的生存与衣食住行等密切相关,住房是人类脱离原始野外生活后产生的生存场所。因此,住房是人必需的生存资料,享有适足的住房权是人的基本人权。目前,被普遍认可的“三代人权理论”中认为,第一代人权主要指近代宪法中的人身自由、精神自由等方面的权利;第二代人权则主要是指社会权;而第三代人权则主要是指在反对殖民主义压迫的民族解放运动中独立民族国家所提倡的各种权利。而住房权正是伴随着第二代人权——社会权理论和实践的发展而被提出的,住房权内容包括住房确保权、住房公平权、住房舒适权。
大量的国际公约和文件承认住房权:1948年《世界人权宣言》第二十五条第一款,1996年《经济、社会、文化权利国际公约》第十条第一款,1996年《公民权利和政治权利公约》第十七条第一款,1979年《消除对妇女一切形式歧视公约》第十四条第二款,1989年《儿童权利公约》第十六条第一款。目前也有30多个国家以具体立法或者宪法条文的方
式对住房权做了规定。可见,国际社会对住房权的重视,住房权对于人类个人而言是不可或缺的基本人权,对于社会安定、世界和平更是举足轻重。难以想象。大量的居无定所或者流离失所人员存在,是对任何社会秩序的潜在威胁和冲击。
在经济、社会和文化权利委员会1991年第6届会议的第4号一般性意见中有这一条款:认为住房权应该包括使用权的法律保障。指个人不论居住于租赁的房屋、应急房屋、自己的房屋,还是居住于其他任何形式的住所,都应享有一定程度的使用保障,以确保个人不被强制逐出他们的住所,亦不受骚扰和威胁。该委员会还强调,禁止强制逐出住房的权利是公约所载的可以立即实施的权利之一。而公民住房权的实现,除了要有法律的保障外。国家亦是其最主要的义务主体。在宪法学理论上一般认为'国家负有积极义务,需要采取一定的措施确保公民社会权的实现。如前所述,住房权属于“第二代人权”中的一项基本人权。属于“积极自由”。所以,国家无疑是实现公民住房权的最主要的义务主体。此外之所以把国家定位为住房权实现的最主要义务主体,还有经济层面和现实层面原因的考量。一般地,对于社会当中那一少部分富人而言,其住房权的实现自然没有什么大问题;然而对于社会中经济条件一般甚至处于劣势的大部分群体,特别是社会当中的“弱势群体”而言。其住房权的实现就变得尤为困难。因此,国家需要采取相应的有力措施,以切实保障公民基本的住房要求就显得尤为重要。
而京沪租赁新规则反其道而行之,损害了弱势承租群体的住房权,侵害了他们的基本人权,因此,租赁新规定本身就缺乏合法性。
四、租赁市场的法律完善
通过前文对于京沪租赁新规定的争议性及其存在的合法性分析,可见,京沪租赁新规定确实存在很大的问题。不仅没有法律依据,而且违背了基本人权。公权力过分干预私人领域的过程中并未维护所谓的“公共利益”,使得弱势承租者在其住房权受到侵害时没有合适的法律途径可以救济。解决这一问题的关键在于政府的干预既要保障住户合法利益,亦要保障弱势群体的住房权。为了能够保障公民住房权的实现,需要有明确的立法,必须在高位阶法律如宪法等相关法律中明确提出保障公民的住房权。与此同时,还需要政府的适当介入,政府在坚持依法行政的前提下,积极作为以实现公民住房权。此外,司法救济也尤为重要,这可确保公民在其合法权益受到侵害时可以合法的途径得到保障。因此,解决公民的住房权问题,不能只依赖行政权力的干预,必须在立法保障、依法行政以及司法救济三方面的通力合作才能得以实现。
(一)完善法律体系,保障公民住房权
在前文的分析中,京沪新租赁规定的出台损害了弱势承租者的住房权,而弱势承租者面对这一问题只能被动接受,究其原因:目前我国还没有一部专门的高位阶法律把住房权载入如其中,使得公民在面对这一问题时无法得到有效的司法救济。
住房权是《经济、社会和文化权利国际公约》规定的一项重要权利,我国于1997年10月27日签署了该公约,并于2001年2月28日获得了批准。《公约》第2条第1款规定,缔约国应“最大限度地利用现有可得资源”采取立法和其他步骤,“逐渐”实现公约所承认的各种权利,这里自然也包括住房权。目前,大多数国家已通过高位阶法律明确保障住房权,如新加坡的《住房与发展法》,美国的《合众国住房法》、《国民住宅法》、《开放住房法案》,日本的《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《城市住房计划法》等40余部法律。而我国虽属缔约国,但在住房权以及住房方面的相关法律仍有所缺失并未建立起一套完整的住房保障法律体系。在我国,目前各地执行的住房法律依据大多是国务院、建设部以及省级人民政府颁布的行政法规或政府规章,立法层次较低。对于实现“居者有其屋”的惠民目标还相差甚远。所以说。在宪政和法治建设成为国家的奋斗目标的当今,住房权作为一项基本人权,也只有在法治化的保障下才能得以实现。
1宪法立法保障。“在人权的保障体系中,宪法保障是首要的也是最富有成效的。因为宪法是一个国家的根本大法,具有最高权威和最高的法律效力。没有宪法保障'任何人权保障将成为无源之水、无本之木”。联合国住房特别报告员也强调:“一切对本国宪法进行修订或拟定新宪法的国家,应充分注意把住房权条款列入条文,以期澄清、改进并加强适足住房这项人权。”目前,住房权被许多国家载入了宪法,使其获得至高无上的保障。反观我国,虽然《宪法》也规定了“国家尊重和保障人权”的义务以及“人格尊严”条款(第38条、但其不足之处在于没有把住房权明确载入其中。当然,在学界中亦有很多学者极力从各种角度去搜寻住房权在我国宪法中的依据,甚至有部分学者主张从人权条款或其他社会权条款中推导出公民住房权,然而宪法对住房权保障不到位的事实却客观存在,无从掩盖。而无论是人权抑或是社会权,它们本身就是一项概括性权利,如果只要强调“国家尊重和保障人权”就可以代替所有权利的话,那么具体权利就失去了其本身的具体性与特殊性。
况且,把公民住房权规定为宪法的一项基本权利也是国际社会的一种趋势。据统计,早在2005年就有76个国家在其宪法中表达了住房权的内容;有33个国家制定了有关贫困群体取得可负担得起的住房的法律或法案,其中南非共和国1996年通过的宪法堪称是将住房权融入宪法的典范。其第26条承认人们拥有适当住房的权利。根据此条规定作出保护南非住房权的格鲁特布姆案判决更是举世瞩目。综上,笔者认为,为使公民的住房权获得切实而有效的立法保障,应把住房权明确写入宪法文本。并将其纳入基本权利体系,赋予其应有的宪法地位。
2专门法立法保障。在住房权入宪的同时。还需要制定一部单行的、专门的法律来保障公民的住房权。事实上,我国的《住宅法》早在1983年就被全国人大法制委员会纳入国家的立法规划当中,甚至还曾一度酝酿形成《住宅法(草案)》'但却由于种种原因未能实行。而今,我国制定《住宅法》,出台住房保障专门法的时机已然成熟,应尽快着手制定。
除宪法及专门法对住房权作出明确保障外,还要完善与住房问题息息相关的行政法规、部门规章、地方性法规和地方政府规章等,从而形成一套完善的住房保障法律体系,以期从各个层面确实保障公民的住房权。例如《住房社会保障法》、《经济适用房管理法》、《廉租房管理法》、《住房补贴管理法》、《城镇房屋租赁管理法》、《住房金融业管理法》、《城镇房屋质量监督管理法》、《小产权房管理法》、《住宅市场管理法》等等。
(二)坚持依法行政,促进租赁市场规范化
公民住房权的实现,要求政府责任的积极担当。政府应在不违反法律的前提下,主动为实现和保障公民的住房权而制定政策方针及完善相关配套设施。
1着力建设公共租赁住房,完善租赁体系。要从根本上解决“群租”问题,最为关键的一点是要有足够多的廉价
租赁房,即要大力增加租赁房源。为此,首先政府应加强公共租赁住房的建设。一是国家可加大资金投入,开发建设更多的廉租住房。这种廉租住房的规格可仿照学生宿舍来规划,根据需求合理规划建设专门性的“打工者公寓”。这些公寓事实上是“群租”房的合法转化,既能避免因“群租”而带来的一系列扰民问题,又能有效地解决低收入人群的居住问题。政府的这种行政干预才是合法的行政干预,既保障了普通小区住户的利益,也确保了弱势承租者的住房权利,实现了真正意义上的保障公共利益。二是建设公共租赁住房资金的保障。可以建立以公共财政为主的、多渠道的廉租房建设保障资金,形成公共预算安排、住房公积金增值收益提取、社会捐赠等多路径的资金供应协作局面。三是完善廉租房制度的核准、进入和退出机制。另外,政府可鼓励相关机构经营租赁住房。政府可出台相关优惠政策如利用金融、税收等手段鼓励机构经营廉价租赁住房。以私人为主的租赁市场存在租赁关系不稳定、不规范等问题,而机构相对而言更为稳定、规范,由此,鼓励机构经营租赁住房是非常必要的,而且一般应是事业单位或非营利机构为主。
2实行行政程序公开,促进租赁管理合法化。根据正当程序原则,政府的行政决策、行政执行等一系列行政程序均应做到公开化、民主化,以保障公民人权不受公权力主体恣意行为的侵犯。政府在行使其行政权力干预租赁市场时,也应遵照此原则,公开租赁信息,实现透明行政,做到于法有据、程序正当。
首先,政府应建立一个有关租赁住房的信息公开平台,通过设立专门性网站或咨询服务处,将廉租住房、公共租赁住房、人才公寓、职工宿舍、农民工公寓等等各类租赁信息纳入其中,以便公民有房可租的同时,推动政府在保障租赁房源方面行政作为的公开化。其次,借助此平台,公开宣传政府在选择公共租赁房源的有关规定及依据,鼓励市场化社会房源用于公共租赁,增加公共租赁房源。更好地服务于解决居民住房困难问题。再次,相关租赁信息的公开也给予承租方监督之便,当其利益受损时可根据相关规定寻求利益维护,实现政府行政民主化。复次,公共租赁信息平台还可以建立相关的互动联系,从住户或者说需求市场那里得到相应的反馈信息,以便政府及时做出改进。而政府也可根据相关信息分析租赁供求关系的变化,通过增加和减少公共租赁住房的供应,来稳定租赁市场,且政府对租赁住房供应的调整信息亦在平台上进行公布,彻底实现透明行政。此外,除了建立租赁信息平台,加强信息化管理外,租赁市场的管理还有赖于政府相关行政机构的管理。房管局作为房屋保障的专门性管理机关,公安局作为负有加强租赁房屋的治安管理的国家行政机关,两者应在不违背法律的前提下,联合制定相关制度,对租赁市场进行规范管理。解决“群租”问题引发的治安问题,保障公民的住房权。
(三)加强司法救济,务实公民住房权
住房权的入宪和立法,仅仅是实现了公民基本人权从“应有权利”向“法定权利”的转化,这种“法定权利”要最终转变为公民的“实有权利”还需要相配套的救济机制。只有赋予公民以司法救济权,才能使公民其他基本权利的实现获得强有力的法律保障。换言之,要真正保障公民的住房权,就不能缺乏司法救济。住房权作为一项可以向国家要求积极作为的权利,国家负有尊重、保障、促进与实现的义务。虽受经济文化发展水平的制约,但资源的限制并不能否定住房权具有可诉性,住房权的实现应当获得司法救济。在一些国家的宪政实践中,其宪法法院或其他法院通过直接援用宪法条款而对住房权进行救济。在住房权的司法保障上,法国的成功经验可供我们借鉴。2007年1月法国政府部长会议通过了“可抗辩住房权”法案,即符合规定的无房者可通过法律手段向政府提出住房需求,实现有房居住的权利。从2008年12月1日起'在住房申请没有收到满意答复的情况下,5类住房困难户(无房户、将被逐出现住房且无法重新安顿者、仅拥有临时住房者、居住在恶劣或危险环境中的人、与未成年子女同住且住房面积不达标的人)可向主管部门要求解决住房问题,如得不到解决,可向行政法院提起诉讼。此法案的出台,实际上意味着保障公民住房权成为政府的一项法定义务,无房者可通过法律手段维护自己的住房权,从而使作为社会权的住房权不再停留在“自然权利”层面,而具有很强的现实性和可操作性,使得住房权的实现最终能得到司法保障。相比之下,由于我国没有建立起真正的违宪审查制度;笔者以为,比较现实且可行的办法是在我国尝试规定类似于法国等“可抗辩住房权”的法律条款,赋予公民住房权的司法救济的可能性,使公民住房权能够通过司法救济得到保障,促使政府积极作为,加大廉租房建设,促成社会与民生的发展。
此外,香港的经验也可以效仿,香港特别行政区的住房分为商品房和廉租房,通过市场和政府不同的途径提供。两者的比例大致1:1,富者住商品房,贫者住廉租房,在寸土寸金的香港实现了“居者有其屋”。如果域外的治标经验一时难以效仿,贵州的“租赁银行”模式不失为较好的权宜之计。根据这个模式,房东可以自由地将房屋存入政府房屋置换中心租赁部。通过政府行为收储社会闲置房源,再以准成本价租赁给城市中低收入家庭。低收入者、弱势承租者可以通过政府搭建的“房屋银行”平台,满足他们迫切的住房需求;此举还可以激活社会闲置住房资源。缓解政府住房建设方面供给不足的压力。
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责任编辑王友海