房地产“谍影”重重

宋奕青

2012，对于房企来说，能否活下去是必须要直面的问题。

从2011来到2012，房地产业寻找生存之法，依然比寻找诺亚方舟更重要。

房地产还能火多久？

市场交易量已陷入低迷，房地产行业还能火多久？

1月中旬，在上海举行的2012瑞银大中华研讨会上，瑞银房地产行业研究主管李智颖就指出，今年一季度末与二季度初是房地产风险高危期，房地产企业风险可能集中爆发，中小开发商资金链断裂，市场展开洗牌整合。李智颖预测，2012年全国房价将下跌超过5%，其中一线城市的房价最多可能下跌20%。

兼具学者与官员身份的住房和城乡建设部研究中心主任陈淮称，房产辉煌仍将持续至少20年。这种观点的理论支持是：政策无法改变市场规律、供求关系和国情。他解释，从房价变动意义上说，政策确实可以制造出速率变化的“拐点”以至方向变化的“极值点”，但这些“拐点”或者“极值点”的意义只是调整房价波动的幅度和频率，并不能根本改变由市场规律、供求关系、中国国情决定的长期房价变动趋势。中国房地产业的辉煌期仍将会持续20至30年。

陈淮还提到，未来20年，房子保值功能最稳定。他说：“大多数投资品的保值功能都非常不稳定，股票最不靠谱，贵金属很容易被投机资本炒作，通胀时最不可持有的就是债券；在长达20年或更长的时间段内，房子的保值功能是最稳定、风险最小、可靠程度最高的。”

持类似观点的还有经济学家樊纲，他曾表示：“中国至少还有30年高增长期，这期间不可能有大的危机。房地产永远是支柱产业。”

不过，也有学者根据日本经验对此提出质疑。著名地产评论员吴其伦直言，“房地产30年辉煌论严重不靠谱”。他解释，房地产还将辉煌30年，支撑其观点的是开发商刻意杜撰出来的忽悠之词——刚需。在政府持续调控之下，在开发商资金日渐紧张的态势下，房价下跌是必然，买房即意味着资产缩水，谁还会为了结婚而买房呢？在供严重过于求的市场，希望辉煌30年，严重脱离市场规律。

知名的地产“大嘴”任志强对房地产市场的未来也不抱乐观态度。他指出，相比于2010年，2011年全国房地产开发企业完成土地购置面积大幅下滑了25%，超过了全球金融危机期间的2009年，而“2012年想上也上不去，因为2012年没有土地”。

他提醒有关部门要考虑周期问题，任何调整措施都要在两个季度后才能充分发挥效应，否则，2013年(房地产)就会出现问题。“第一，土地供应下滑，导致想上的时候上不去，没有土地；第二，新开工下降，导致商品房供应量减少，出现严重的供不应求，调整的时候，也许就是无米下锅了。”

不过，上海房地产研究院发布的最新“月度存货压力报告”显示，目前商品房市场处于明显的供大于求状况，预期2012年这一供求趋势还将继续。

该报告利用中国房地产决策咨询系统、国家统计局数据、相关城市房地产交易网站数据，全面分析和预测我国10个典型城市新建商品住宅存销现状和存销比变化情况。 10个典型城市包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市，以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部二线城市。

调控政策会不会松动？

从2010年4月开始至今，房地产调控已历时一年半了。每轮楼市调控进行到关键时点，都会引发一场争论：到底是开发商先扛不住，还是政府先扛不住？

去年12月22日的全国住房保障工作会议上，住建部部长姜伟新表示，2012年将继续坚持房地产调控不动摇。同时，姜伟新表示，要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。姜伟新的表态，让不少市场分析人士看到了转机，也让此前因为贷款难、还款压力大而被迫放弃购房打算的刚需一族看到了希望。

今年2月2日，央行在南宁召开金融市场工作座谈会。会议上同样传达出了支持刚需购房者的积极信号。央行官方网站的信息显示，2012年要继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。

与此同时，各商业银行此前普遍上浮的首套房贷款利率，近期开始逐渐回归到基准利率甚至开始有相应的优惠，北京、上海、广州、深圳等一线城市动作尤为迅速。除汇丰、花旗等少数外资银行对首套房贷实行9折优惠外，北京还传出了“首套房贷暗现8.5折优惠”的消息。

某机构对今年楼市调控政策进行预判，认为今年调控主要指导思想将从2011年的“绝对高压”逐步转变为“相对有序”：首次购房以及合理的改善性需求将重新获得政策面的适当照顾；一部分房地产市场成熟度偏低、但行政级别较高的二三线城市限购政策将出现执行层面上的松动。

SOHO中国董事长潘石屹表示，去年的11、12月份，银根非常紧。如果银根再不松动，一定会出问题。“谁都不想看着把房地产或者中国的经济垮掉，所以我觉得央行对首套房贷款利率的调整，能够看到银根松动的一个信号吧。尽管这个信号还很弱。开发商的融资集资方面仍需要放松。”

上海某房企总经理称，央行表态要“支持普通商品住房建设”，这对于开发商只是个信号，能否会转化到银行信贷的具体行动上来，还是个问题。“这是一个象征意义，开了一个口子，但是这个口子会不会继续开大，要看市场的反应，政府也在试探，也要看经济的状态。”

不过，一位香港上市开发企业高管提到，政策的效果如何，一般都需要3个月至半年的时间才能反应出来，“央行的最新表态有缓解，有宽松，但有没有希望，还要过半年才能看出来。”

此前的1月31日，国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议。在会上部署当前重点工作时，“巩固房地产市场调控成果”被着重提出，取代了之前被较多提及的“坚持调控不动摇”。其中颇引人注目的一点具体表述是，“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”。

是否合适买房？

“房价会不会继续下降？什么时候才是最佳的购房时机？”春节过后，有购房自住计划的吕先生经常向不同的人问同样的问题。可令他失望的是，每个人的回答都不相同，这让吕先生更加迷惘。当前的调控大环境下，楼市“降”声一片，市场走向扑朔迷离，房子购买后会不会贬值？当下很多购房者有着与吕先生一样的困惑。

对此，很多业内人士已经开始对今年的买房时机进行展望和猜想。凤凰网的一项调查显示，在接受调查的23位房地产专家中，包括中国人民大学教授叶剑平、我爱我家副总裁胡景晖、光耀东方集团董事长李贵斌、首创集团总经理刘晓光等在内的12位专家学者和业内人士表示，今年一二季度或将成为最好的买房时机。

不过，看空房价的代表人物“空军司令”侯宁却放出的“2012年北京五环内房价会下降50%”的狂言。另一位代表人物房地产独立评论家牛刀也认为，房地产上涨的货币与人口两大要素已不复存在，房价将跌回2008年的水平。

准购房者、市民刘先生却有着自己的精打细算。他较为关注的小区，单价已下降了一两千元，一套原价100万元的房子，现在已下调至90万元，降价10万元。不过，刘先生算了另一笔账：从表面上看，现在买房子确实是便宜了，但是贷款成本提高了。贷款60万元，贷款期限20年，如按照以前五年以上的7折利率，执行4.935%的利率，每月需要还款3938元；而按目前银行上浮10%执行7.755%的利率，每个月则需要还款4920元，较之前每月多还利息1000元左右，20年就要多出20多万元。这样算来，房价并没有降。“所以，我个人感觉如果贷款政策还这么下去，买房计划还要再等一等。”刘先生说。

对于房地产市场的去泡沫化，也有专家表示，调控效果已经逐渐凸显，但到泡沫的全部挤出，尚需时日。对于那些不着急购房者，可以再等等看。

历史的经验告诉我们，政策的走向在现阶段依旧是购房者做出判断选择的第一参考要素。2012年，限购令、房贷利率、房产税等政策仍旧是决定市场走向的最重要的风向标。

当前情况下，只要政策不松，房价反弹的机会很小，中国的通胀形势还将继续，通胀之下房价不涨其实就等于在降，更何况真降呢？这一点也可以为房价下跌做些佐证。

大鳄们活的好不好？

虽然如今的楼市已逐渐进入买方时代，但是，中国的大牌房企还是交上了一份不算太差的答卷。

万科、恒大、中海等37家企业2011年销售额突破百亿，与2010年相比，百亿房企阵营的实力持续壮大。其中万科销售金额1215亿元，蝉联销售榜冠军。

显而易见，与中小企业哀鸿遍野的惨状相比，大型企业的情况要好很多。查看一下这些销售过百亿的房企大鳄在股市中的公告、年度预告及相关消息，可以看到他们2011年成功销售之路以及对2012年销售策略的改变。

在2011年销售金额排名榜上，销售额超过200亿元的，有18家企业。在前20名的房地产企业中，有6成未完成年初的销售目标。但目标未完成，并不意味着他们的销售额降低了。相反，和2010年的销售额比起来，大部分是增加的。其中同比增幅最大的分别为融创中国，同比增加130%。

形势不如前年，为何销售额却能同比增加？据记者分析，超额完成任务的房企基本有自己的杀手锏。最成功的莫过于碧桂园。数据显示，由于碧桂园侧重二三线城市的布局，2010年碧桂园二三线城市的土地储备占总土储约84%，因而到2011年碧桂园受限购影响的项目占比仅在4%左右。同时，碧桂园采取低价策略，2011年位于广东省内的10个新项目，超过60%的首推货量在开盘首两天被吸纳。碧桂园2011年共完成销售金额432亿元，超额完成全年430亿元的销售目标，在销售额排行榜中排名第7。

恒大地产公司董事局主席许家印对今年房地产市场形势不乐观。“首季房地产仍是低谷，第二季将逐渐回升，下半年会有所好转。”他指的回升是成交量的回升。楼价方面，预期下半年二、三线城市房价仍相对稳定，一线城市则表现疲弱，甚至可能下跌。

万科董秘谭华杰表示：“不管市场如何变化，万科不会放松对销售速度的要求，公司会以积极的心态应对市场挑战。”事实上，地产大佬们不约而同地调低了2012年的销售预期，恒大定为800亿元， 与去年实际销售额持平；绿城为 400多亿元，远低于去年的目标(550亿元)，较去年实际业绩小幅增加；中海为800亿港元，与去年目标一致，但比去年实际销售额调低了约8%。

有人说，未来几年中国的开发商将消失九成。未来十年，全国的开发商数量预计将会减少一半左右(现在6万家左右)。主要是中小企业退出，大企业继续壮大，“国进民退”仍难以避免。

保障房能否解决刚需?

新开工保障房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量高于2011年，2012年保障房建设目标明确。

目前来看，由于地方政府的土地财政依赖、居民收入统计和信用记录的缺失等难题依然未解，如此大干快上地加强保障房建设疑虑颇多。前日地产名嘴任志强就称，2011年政府报告要求完成1000万套保障房根本不可能。

鉴于保障房大计不仅是经济政策，更是政治任务。各地政府积极“备战”保障房的姿态格外高调：上海“十二五”期间计划新建住宅约1.3亿平方米，各类保障性住房将占新建住房总套数的6成；天津“十二五”期间将新建各类保障性住房45万套，3100万平方米，新增享受租房补贴家庭7万户。

但是资料显示，2011年兰州市廉租房开工率尚不足10%。为此，兰州方面曾被省政府点名批评。迫于压力，兰州市提出“百日会战”口号，突击开工保障房建设。同期，北京、深圳等多座城市的保障房工地，均存在“抢进度”、“临时抱佛脚，象征性地开工”现象。

统计数据显示，全国保障性住房开工率从2011年5月底的仅完成全年计划34%，到6月底升至56.6%，再到7月底飙升至72%，短短两个月，开工率激增38%，新开工量增长381.8万套，平均每天新增6万多套，日开工量相当于北京半年的商品住宅竣工量。

媒体评论称，这一速度“奇迹”堪与京沪高铁媲美。而“大提速”后的8月份，有关保障房质量问题的报道频频传来：河北省临城县廉租房出现楼基下沉；海南省文昌市文城镇保障房项目工地345吨“瘦身钢筋”被查封；北京市通州区10余经适房住户家中阳台漏水，个别楼外墙出现裂缝……

针对保障房可能出现的质量问题，中央领导多次强调，要对保障房建设实行质量终身责任制，一旦质量出了问题，不论责任人走到哪里，都要追究其责任。但监管滞后的问题仍使得保障房质量难以得到保证。

保障房正常的建设周期是2-3年。也就是说，2010年的580万套保障房大规模上市，形成有效供应的时间应该是2012年前后。这也意味着，2011年的1000万套保障房大规模落地至少要等到2013年左右。3年之后，如此大体量的类似房屋集中上市是否符合市场需求，目前仍无定论。

方正资本控股金融研究院院长郭士英称“保障房和经济适用房面积小、条件差、数量有限，临时过渡性质，不能替代真正的置业需求。”

有关专家也提示，保障房只有以廉租房和公租房等具有租赁性质的为主体才可能避免分配不公，而且一定要首先覆盖流动人口，否则也容易成为“鸡肋”。