关于构建与完善购物中心的内部控制的若干思考与研究

蔡红

[摘 要]本文首先论述了我国购物中心发展过程中存在的问题，其次提出了构建购物中心内部控制的具体措施，以推动我国购物中心业持续良好的发展。

[关键词]购物中心 内部控制 措施

内部控制指的是经济单位与各个组织在经济活动中构建的一种互相制约的业务组织形式与职责分工制度。内部控制的主要目的是不断的完善经营管理、增强经济效益。其主要是在加强经济管理的需要基础上而形成的，随着经济的发展逐渐发展完善的。本文首先论述了我国购物中心发展过程中存在的问题，其次提出了构建购物中心内部控制的具体措施。

一、我国购物中心发展过程中存在的问题

当前，由于购物中心在我国仍处于初期阶段，所以，实际发展过程中经常出现以下问题，对我国购物中心未来持续良好的发展造成了严重的制约。

1.购物中心发展太快，致使规模和结构存在着偏差

从20世纪90年代后期开始，我国各区域相继构建了购物中心，其已经成为了继钢铁、水泥等行业之后的又一大热门投资项目，并且最近几年时间里，购物中心面积达到了10至20万平方米，甚至是50万平方米以上。购物中心目标客户群在发达国家中属于中产阶级，由于他们有着较高的收入，在社会中占中层地位，人口数量较多，成为了购物中心基本消费群体。然而，我国的中产阶级人员数量非常少，当前，算得上是中产阶级的人数只有几千万人。所以，我国现有的中等收入家庭根本无力支撑诸多的、规模大的购物中心。我国的购物中心建设规模以及速度与我国经济发展和社会结构变迁的实际与国情不相符，违背了标准规范、有序发展的要求，如果不进行及时的调整，那么，就会像百货商店那样大规模的构建，存在着过度竞争现象。

2.缺乏资金，实际运作不够规范

购物中心管理的基本特点就是所有者、管理者、经营者三方间明确的分工，密切的协作，我们将其称之为购物中心管理模式。由于购物中心开发过程中会占用到大量的资金，因此，在我国商业地产开发中，完全依赖于自有资金仅属于特例。随着发展速度的进一步加快， 不断拓宽融资渠道已经成为了商业地产目前所要解决的关键问题。由于发展商存在着资金短缺问题，我国最先构建的购物中心大部分都通过分割出售商铺的经营方式进行，购物中心在这一模式下，多数业主一旦获得了产权后，就会根据自身的市场判断来决定所要经营的项目，发展商无法从中加以协调，最终导致整个商业地产项目原本有序的经营业态布局出现了混乱，致使购物中心与其真正的模式间不相一致，并且，实际运作过程中也缺乏一定的规范性，使得部分购物中心变成了小商品市场。

3.缺乏一批专业人才

由于购物中心属于一个融合金融、商业、地产的综合性的产品，一味的放大任何一个环节或者只强调其中任何一环节均会使得项目出现失误现象。购物中心管理有着较强的专业性与综合性特征，所以，单凭某一房产力量还是不够的。从二十世纪后期开始，我国购物中心开发呈现出了突起的势头，严重缺乏一批专业人才，对我国购物中心发展造成了阻碍，当前，培养一批购物中心专业人才已经成为了该行业发展的关键所在。

二、构建购物中心内部控制的具体措施

1.构建管理机构，明确管理权责

通常情况下，内部控制建设主要体现在以下两点：第一，构建完善的机构，这是确保内部控制机制功能作用有效发挥的硬件要素；第二，各内部机构间以及各经办人员间进行明确的分工与牵制，这是确保内部控制机制功能作用有效发挥的软件要素。在公司制企业中，股东大会、董事会、监事会以及总经理层很好的为机构的构建、职责分工以及制约提供了科学合理的组织框架，不过内部控制机制实际运作过程中，还要在该组织框架下制定与企业监控实际需求相应的职能机构。现阶段，应将两方面的问题加以解决，一个是设置管理控制机构；比如，有的购物中心结合自身的经营特征制定了审计委员会、报酬委员会等，实质上就是健全内部控制机制的最佳尝试。机构设置根据自身的经营特征与经营规模来决定，无法寻找一个通用模式，如设置价格委员会的购物中心大部分都是规模较大、以集中采购方式为主且采购价格变动幅度大的购物中心，这些购物中心设置价格委员会对于采购环节的价格监督与控制力度的增强十分有利。再如，一些规模大、较高技术含量等的购物中心，应设置报酬委员会来研究管理层持股以及股票期权方面的问题，这样可以使得报酬计划执行过程中透明度与监控度的进一步提高；二是实行职务不兼容制度，避免管理人员交叉任职；交叉任职体现在董事长与经理人为同一人担当，董事会和总经理班子人员发生了重叠。在刚上市的购物企业中，尽管该问题有了不小的改变，但是，如果从公司制企业总体角度上分析，这一问题仍旧存在。最终所造成的后果是董事会与总经理班子间权责模糊、制衡力度进一步降低。核心人物独揽大权，拥有着所有控制权，如控制权、执行权、监督权，存在着巨大的随意性。交叉任职与内部控制基本假设间不相符，最终导致权责模糊，办事程序经常由一人复杂操作。其实，导致资金调拨、资产处置等各方面问题发生的关键因素就是由于交叉任职，董事会不具备必要的独立性，所以，要想构建内部控制框架，就必须要从组织机构设置与人员配备方面入手，分设董事长与总经理、董事会与总经理班子，以防止人员重叠现象的发生。

2.员工素质控制

员工素质的高低决定了内部控制的成败。员工素质控制目的主要是确保员工的忠诚、勤奋、较高的工作能力，以促进其他内部控制的全面实施。员工素质控制具体涵盖了以下几点：第一 ，构建一套完善的招聘程序，确保应聘人员与招聘要求相一致；第二，编制严格的员工工作规范，来引导与考核员工行为；第三，定期对员工进行培训，以确保其具有较高的业务素质，完成所下达的任务；第四，进一步强化考核与奖惩力度，定期对员工工作业绩进行考核，奖惩应分明；五，对于核心岗位上的员工，应构建一套完善的职业信用保险机制，比如，签订信用承诺书，办理商业信用保险。

3.内部审计控制

我们都知道内部审计是内部控制的一种特殊形式，其主要对企业内部经济活动与管理制度的合规、合理与否进行独立评价的机构，可以说，其就是对其他内部控制的再控制。内部审计有着广泛的内容，根据它的目的可以划分为财务审计、管理审计、经营审计。内部审计在企业中应时刻保持着独立性，独立于其他经营管理部门，最好直接由董事会或者下属审计委员会进行领导。

三、结论

综上所述可知，我国的购物中心现仍处于起步阶段，具有较快的发展速度，已经成为了一种新兴的商业形态；构建和完善购物中心内部控制制度已经成为了其重要的改革事项，广大的学者正积极的研究与思考这一改革措施，不过至今为止，对于内部控制的认识还缺乏一定的共识，还需要进一步的研究与探索。

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