李嘉诚未囤地？还是在撒谎？

明鹏

近年来,媒体上关于房地产商在内地囤地的报道接连不断,作为华人巨商李嘉诚近日在记者会上再次表示,未在内地囤地。

然而,李嘉诚的北京十三陵“皇家别墅”项目,在拿地8年多后的今天,仍未开工;包括在全国8个城市13个地产项目,均不同程度的疑似闲置。按国家规定,土地闲置满一年,按土地出让或者划拨价款的20%缴费;满两年的,无偿收回土地使用权。据不完全统计,李嘉诚的这些土地价格近100亿元。

但已上国土部“闲置土地黑名单”的李嘉诚,公然撒谎底气何来?他曾经说,成功要靠信誉,但是这次公开回应显然不是如此。

“集团并无在内地囤地,批评的声音全是错的。”8月2日,李嘉诚在出席“长和系”2012年中期业绩报告会时,针对“囤地”指责再次进行强烈否定。然而,长和系计划巨资打造的北京十三陵“皇家别墅”项目,在拿地8年多后的今天,仍未开工,而且预计在10年后的2014年,仅能完成该项目的1%。

这只是长和系旗下项目涉嫌闲置的冰山一角;据不完全统计,李嘉诚在全国8个城市的13个项目,均不同程度的疑似闲置,这些项目的土地价格近100亿元。

7月1日,国土部颁发的新《闲置土地处置办法》正式施行。如果以闲置一年以上、收取20%的土地闲置费计算,这些土地将应被追缴近20亿元的土地闲置费,如果以闲置两年以上将被收回,又有多少土地要被收回?

然而现实情况是,长和系旗下的众多项目或将继续“闲置”,并信誓旦旦地否认“囤地”。

皇家别墅搁浅8年

巍巍燕山山脉,自西北逶迤而来;环山之内,是洪水冲刷形成的小盆地;绿树浓荫之间,一座座红墙黄瓦的陵园,坐落在三面山麓之上。这便是北京市昌平区、被称为“世界上保存最完整、埋葬皇帝最多的墓葬群”—— 十三陵世界文化遗产保护区。

在这片环境优美、风水上乘的保护区内,长和系正计划打造占地25.5万平方米、建筑总面积逾8万平方米的“皇家别墅”。

早在2005年5月26日,长和系旗下的长江实业(集团)有限公司(以下简称为“长江实业”)与和记黄埔有限公司(以下简称为“和记黄埔”),联手斥资1.84亿元从北京嘉海兴业房地产开发有限公司(以下简称为“嘉海兴业” )收购了位于十三陵世界文化遗产保护区内占地25.6万平方米的该地块,以及地面上名为“北新嘉园”的现有建筑物。

该地块坐落于北京昌平区十三陵镇北新村,毗邻十三陵水库和北京国际高尔夫球俱乐部,容积率为0.3,长江实业与和记黄埔官网均称,将建成为十三陵世界文化遗产保护区内罕有的高档低密度住宅区。因其坐落于十三陵世界遗产某建设控制区里,被业内人士称为“皇家别墅”。

但是5年后的2010年8月,和记黄埔巨资打造的“皇家别墅”北新嘉园项目,却登上了国土部曝光的“闲置土地黑名单”。

对于这一“皇家别墅”闲置近6年的原因,和记黄埔将责任推到政府身上。然而,北京市昌平区国土分局工作人员在8月14日称,“在项目实施过程中‘国六条政策出台,市政府相关部门暂停受理容积率小于1的住宅项目的审批。因此,该项目需报批的立项、规划等相关后期手续停滞。”

但是直到拿地8年多后的今天,这一“皇家别墅”项目仍处于“计划中”,仍未开工,和记黄埔2011年年报显示,预计2014年仅能完成该项目的1%。昌平区国土分局工作人员在采访回复中称:“据了解,该项目现正办理调规等相关工作。近年来,我局曾多次以书面形式和口头形式催促其尽快开工未果。”

7月1日,国土部颁发的新《闲置土地处置办法》正式施行,其中规定“闲置土地,是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”。

和记黄埔计划打造的“皇家别墅”北新嘉园项目,距合同约定的2004年11月7日的开工时间已过去近8年。7月9日,记者欲向和记黄埔媒体联络人李惠明询问目前该项目进展情况,其秘书以其“开会为由”婉拒,另一位媒体联络人李翠华的秘书则表示帮忙转达采访要求。7月23日,记者再次联系李惠明和李翠华,其两位秘书再次以“开会为由”婉拒。8月12日,记者第三次联系李惠明和李翠华,李惠明的秘书称“她今天休假了”,李翠华的秘书则表示,“李翠华女士主要负责香港的业务,内地业务由李惠明女士负责。”

《闲置土地处置办法》规定:“未动工开发满一年的,按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权。”

而和记黄埔计划打造的“皇家别墅”北新嘉园项目,未动工开发远远超过两年,是否会被收回?昌平区国土分局工作人员在回复中巧妙地回答:“下一步将依照新修订的《闲置土地处理办法》对相关情况进行界定并依规定处理。”

并无在内地囤地?

北京十三陵的“皇家别墅”北新嘉园项目,只是长和系旗下的长江实业与和记黄埔“土地闲置”的一个缩影,双方在全国8市共有13个项目涉嫌闲置。

《闲置土地处置办法》中规定:“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。”

2005年5月,和记黄埔与长江实业斥资16亿元拿下武汉江汉区花楼街和老浦片两个旧城改造地块,占地面积共 约16万平方米,但截至2011年底,这两个项目仍处于“计划中”。和记黄埔2011年年报显示,预计在拿地10年后的2015年,才能完成老浦片区项目的1%、花楼街项目5%。

双方在2005年9月26日,还以9600万元的转让成交价,获得了珠海占地20万平方米的淇澳岛柏涛湾项目。截至2011年底,该项目同样处于“计划中”,和记黄埔2011年年报显示,预计2014年和2015年仅分别能完成1%。

2005年年底,双方还联合获得上海浦东新区世纪大道2~4地段世纪汇项目,该项目占地5万多平方米,总投资额达47亿元,但是直到拿地6年后的2011年3月18日才开工。截至去年底,该项目仍处于“地基工程建设中”,和记黄埔去年年报预计,在拿地10年后的2015年,能完成该项目的17%。

2006年10月,长江实业与和记黄埔联合以8.32亿元的代价,从富都世界发展有限公司的手中,取得上海陆家嘴金融贸易区X3-2地块的土地使用权,总建筑面积为8万平方米,投资总额约达17.4亿元。但是该项目却在拿地5年后的2011年2月才开工,和记黄埔年报预计,在拿地7年后的2013年,仅能完成该项目的16%。

两个月后,双方又斥资22亿元获得上海真如城市综合体项目,但是在拿地3年后的2009年4月才开工。和记黄埔2011年年报预计,拿地6年后的今年,仅能完成该项目的30%,整个项目要到2018年才能完成。

2006年12月,双方还获得江门占地133万平方米的银湖湾项目,总投资额达21亿元,打造银湖湾游艇休闲度假区。但是截至拿地5年后的2011年年底,该项目仍处于“地盘平整中”,和记黄埔预计,拿地7年后的2013年仅能完成1%。

2007年4月,长江实业与和记黄埔还联手斥资24.5亿元,获得重庆南岸杨家山片区2500亩土地,宣布投资120亿元打造集中高档高层住宅、商业等为一体的新城区。但是截至去年底,该项目仍处于“计划中”,和记黄埔2011年年报显示,预计在拿地13年后的2020年才能完成该项目的1%。同样于2007年拿下的深圳观澜湖地块,虽然目前已开工建设,但是和记黄埔年报预计,在拿地5年后的今年,仅能完成该项目的10%。

2008年1月,双方以11.6亿元的价格,摘得上海嘉定南翔地块,2011年底刚开工,和记黄埔预计6年后的2014年能完成5%。同年,双方还获得上海周浦镇 “御沁园”项目,该项目占地面积约26.3万平方米,该地块在2010年1月荣登上海市规划和国土资源管理局公布的8幅拟收回和督促开工的闲置土地名单,一年多后的2011年4月22日才姗姗开工,拿地4年后的今年能完成项目的50%。

此外,长江实业与和记黄埔在2005年拿下的广州增城项目,总建筑面积达214万平方米,在6年后的2011年6月23日才“奠基”,和记黄埔去年年报预计,2012年能完成38%,2013年总共能完成39%。

和记黄埔与长江实业上述8个城市的13个项目是否属于闲置?为何开发速度如此之慢?截至发稿时,和记黄埔媒体联络人李惠明和李翠华仍然没有给予记者任何回复。

然而报道称,和记黄埔与长江实业掌门人的李嘉诚在8月2日出席“长和系”2012年中期业绩报告会时声称,集团并无在内地囤地,过去于东莞曾发生一件类似事件,但纯粹因为手续上需要以地换地,涉及金额数千万元,但也强调并不是囤地。李嘉诚所指应该是指旗下位于东莞厚街的海逸豪庭项目,因“闲置”长达近8年,于2007年被国土部门征收7915万元土地闲置费的事件。

“没有一个项目不是希望能加快开工”。李嘉诚说,目前集团在内地的发展基本都是自有资金,并没有贷款,一切的工程都会依法进行,并且与政府充分合作。

变相囤地成商业模式

长和系接二连三地否认囤地的说法,难以让人信服。中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强在接受记者采访时曾说:“其他开发商开发一个项目要四五年时间,而和记黄埔开发一个项目却要花8年甚至10年时间,这实际上就是一种变相囤地。如果是某一个特定的项目,背后可以有什么复杂的原因,但是现在它普遍这么做,就是它的一种商业模式。”

实际上,长和系也正在践行着这一商业模式。双方于2010年11月26日耗资13亿元,拿下的重庆两江新区照母山地块,截至去年底仍处于“地盘平整中”,和记黄埔2011年年报预计,在拿地3年后的2013年仅能完成该项目的1%。

2010年11月,双方还斥资12.7亿元摘得大连市“卧龙湾国际商务区”的两幅地块,占地总面积约32万平方米,建筑面积近40万平方米。截至2011年底,该项目仍处于“计划中”,和记黄埔年报预计,在拿地5年后的2015年只能完成该项目的1%。

在拿下上述两地块后,2010年12月,和记黄埔与长江实业拿地速度依然不减,一个月内在3个城市摘得3块地,其中不乏“地王”项目:12月7日,双方借助重庆伟卓房地产公司耗资4.1亿元拿下中山一块10.9万平方米的商住地块;12月9日,又以总价16.2亿元摘得上海赵巷板块,并成为上海“地王”;12月24日,和记黄埔还斥资31.8亿元拿下南京建邺区应天大街“地王”项目。

但是在急速拿地之后,和记黄埔与长江实业却依然像以前一样,进行着“蜗牛”般的开发。截至2011年年底,上述三项目仍处于“计划中”。和记黄埔去年年报显示,预计在拿地3年后的2013年,中山翠丽湖项目和上海青浦区赵巷项目仅分别能完成1%,南京建邺区应天大街“地王”项目,预计在拿地5年后的2015年才能完成1%。

但是进入2011年,和记黄埔与长江实业仍在加速拿地。2011年6月,双方斥资4.6亿元投得占地16万平方米的长春国家高新技术产业开发区商住地块;8月,又耗资19亿元成功拿下占地14万平方米的大连西岗区黑嘴子码头商住地块;11月,又拿出8.9亿元摘得占地7.5万平方米的佛山市禅城区南庄镇住宅地块。

按照和记黄埔去年年报预计,在拿地3年后的2014年,能完成长春高新区项目的1%;在拿地4年后的2015年,能完成佛山市禅城区南庄镇项目的1%;拿地5年后的2016年,能完成大连西岗区黑嘴子项目的1%。

如果长和系旗下的上述8个项目,按照和记黄埔2011年年报预计的开发速度开发,都将涉嫌成为闲置土地。

国土部新闻处处长龙兵在接受记者采访时表示:“按照《土地法》规定,超过两年未开发,肯定要收回。但是在实际执行中,有些人总能找到规避的办法,责任最后也都不是由他承担。”(编辑/俞晓兰)