公允价值在我国房地产企业中的运用探讨

程芝映

目前，我国房地产市场已经进入快速发展的阶段，现行房地产市场也日益成熟和完善。随着新《企业会计准则》的实施，特别是其中第3号准则中关于投资性房地产的准则中，将公允价值计量方式引入可作为投资性房地产的后续计量模式，使得可以对房地产企业进行更可靠的价值计量。然而，现实中企业确定使用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的却非常少，这主要是因为公允价值在应用中还存在着一些问题，使房地产企业对它望而却步。因此，有必要研究公允价值在我国房地产企业中运用存在的问题以及形成原因，并提出相应的对策建议。

一、公允价值在我国房地产企业运用中存在的问题

1.房地产估价过高。

对于投资性房地产准则中运用公允价值，最先接触的就是房地产的评估，从原来的历史成本转换成公允价值计量，或是直接采用公允价值计量的企业，房地产的评估价值都是房地产企业第一步要确认的。一般情况下，在房地产评估中，通常是将土地价值与建筑物价值同时评估，因此得到的评估价值并非只是建筑物的价值，而是包含了土地使用权价值的房地产评估值。要想得到真正的房产及建筑物的价值就必须用房地产价值扣减土地价值。然而，在实际操作中，很少有人会这样作。特别是目前土地供给有限，为了赚取土地价格上涨的资本所得，企业或个人纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。因此房地产估价人员根据当前的市场经济环境所作出的估价远远高于其实际的价值。

2.房地产企业各期财务数据不具可比性。

根据新《企业会计准则》的规定，房地产企业应当将与投资性房地产有关的所有信息在附注中披露，主要包括：①采用成本计量模式的企业，应披露投资性房地产的折旧或摊销，以及其减值准备的计提情况；②采用公允价值计量模式的企业，说明采用公允价值计量的确定依据和方法，以及因采用公允价值计量而对损益产生的影响。而采用公允价值模式对投资性房地产计量，很可能增加了财务报表项目的波动性。在公允价值模式下，导致企业财务报表项目的波动主要有以下几个因素：房地产所在市场环境、房地产风险状况、房地产企业自身信用的变化。因此可能导致财务报表使用者做出错误的判断。对于企业投资性房地产的一些情况（地理位置、面积、单价及同类房地产市场价格和相关信息）报表使用者无法从企业财务信息披露中得知，因此也无从判断企业采用的什么计量模式。

3.房地产企业净利润波动幅度增大。

在过去会计制度下，企业投资性房地产没有单独作为科目，而是计入固定资产或无形资产中，其市场价值的变动也不计入当期损益。因此我们无法从相关的财务报表中寻找其变动过的痕迹，这将不能确切的反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。企业采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧和减值准备，应当以资产负债表日的公允价值计量。在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，直接计入当期损益。目前我国房地产市场已经进入快速发展的阶段，房地产市场环境也日益成熟和完善，除个别现象以外，大多数投资性房地产都存在较大幅度的增值，因此企业的利润将会得到迅猛的提升。按照新《企业会计准则》的要求，若以公允价值重新计量那些“暴涨”的投资性房地产，那么企业将重估后的增值额全都计入当年的净利润，这将使得净利润持续增长。

4.实际执行公允价值时存在一定难度。

（1）采用公允价值计量的条件苛刻。房地产企业要采用公允价值模式，必须满足两个规定的条件：①投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其它相关信息，从而对公允价值做出合理估计。在实际操作过程中，公允价值的估计涉及一系列的程序，使得采用公允价值计量存在一定难度。

（2）企业选择计价模式的标准差异化。新《企业会计准则》在实施的过程中，企业在选择计量模式的问题上往往时基于企业业绩的需要，这使得很多符合条件的房地产企业对选择公允价值计量“望而却步”。主要表现在：①由于采用公允价值计量，会使得许多投资性房地产企业的超额资产显现出来，同时净资产率也会增大，但是若企业不能同时增大当年的净利润的话，将会导致净资产收益率大幅降低；②采用公允价值计量将使企业更依赖于市场信息；③对因采用公允价值计量而产生的增值，企业也将面临税赋增加的可能。

（3）市场环境的有效性不强。企业采用公允价值计量的关键在于房地产市场的有效性，即为房地产所确定的估计值必须“公允”的，否则就会存在企业有变相操纵利润的机会。只有在比较活跃且相对规范的交易市场中和客观公正的评估机构，企业才能真是的反映企业的价值。目前，这两个条件在我国仍不完备。因此，从客观上讲，企业操纵利润的能力将得到增强，而相关政府部门实行管制规范的成本将加大。另外对那些持有投资性房地产数量较多的企业，每年增加的评估费用也值得考虑。

（4）获取信息成本较高。投资性房地产后续计量的关键是合理确定公允价值。由于目前我国缺乏活跃市场且市场化程度低，公开的市场报价很难取得。若房地产企业采用了公允价值计量，那么，企业将每年聘请独立的评估师或评估机构对其所有的投资性房地产进行评估，并且在将投资性房地产的变动情况、公允价值的确认方法和理由直接披露在年报表中。与历史成本相比，这将大大增加使用公允价值计量模式的后续成本。当企业在房地产市场上无法直接取得共有云价值时，又不愿意花费代价时，企业极有可能放弃国内公允价值计量模式，而采用成本模式。

二、公允价值在我国房地产企业运用中存在问题的原因分析

1.缺乏相应的市场环境和客观的评估机构。

采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的要求房地产企业所在的环境是公平交易。当前，我国的市场经济仍处于初级起步阶段，投资性房地产交易市场尚不完善和成熟，因此很多房地产企业将公允价值作为粉饰会计报表的手段，使得公允价值不“公允”。

客观的评估机构成为确定公允价值有一关键因素。在新《企业会计准则》中引入了投资性房地产公允价值的评估，符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的价值和能力。但新《企业会计准则》中不允许企业私自进行投资性房地产价值的评估，应聘请独立的评估师或评估机构对其投资性房地产进行评估。因此房地产价值评估需要有专业的权威机构来操作，但在我国极缺乏这方面的专业机构和人才，因此在实际运用中，大部分房地产企业仍然采用成本价格来计算持有的投资性房地产价值。

2.公允价值计量模式容易导致利润操纵。

我国重新启用公允价值后，其极有可能成为企业利润操纵的工具。在房地产价格持续上涨的前提下，拥有出租的房屋建筑物或持有待增值的土地使用权、房地产类企业，会受到利好的影响。这类房地产企业可以遵循新《企业会计准则》的规定，对相关的投资性房地产进行重估，由此而产生的大幅增值可以在相关会计数据具体体现。由于房地产企业拥有的待出售房屋建筑物是以存货的形式核算的，其计价仍以成本模式计价，因此不受公允价值的升值影响。这为房地产企业进行利润操纵提供了操作空间。同时，目前，我国的房地产市场是持续升温的，相关房地产企业每年的净利润波动幅度取决于当年投资性房地产的升值程度。但从长远来看，不乏会出现公允价值下降的机率，也会引起利润的大幅波动，加大企业的财务风险。

3.会计人员的整体素质不高。

公允价值的获取上存在一定的难度，并且获取的方法也有一定的局限性，因此，这将要求会计人员具有较高的专业技能和职业判断能力。但是，目前我国高素质的会计人员极度缺乏，这也是制约公允价值在我国广泛运用的重要原因。道德观的缺失很容易导致一些高管指使或强迫会计人员利用公允价值操纵利润、粉饰报表。同时，会计人员也可能主动对用公允价值计量的资产进行虚假评估。因此，现在的会计人员面临着道德与技术的双重考验。就公允价值而言，采用现行市价要求会计人员能够及时收集和应用交易市场的市价，熟练估价技术，熟悉理财学知识，经过综合分析、判断，才能熟练地操作。同时，会计人员还应具备计算机方面的技能，以摆脱复杂的计算，减少人工计算的失误，提高精度。客观地讲，目前我国会计人员的素质离这一要求尚有差距。

4.缺乏相应的监管机制。

（1）缺乏有效的法律监督。建立一套维护正常经济秩序和各方面经济利益的法律体系是非常重要的，然而在在这方面我国还有所欠缺。主要是没有明晰法律责任，处罚及处分的力度不够，相关制度不完善等方面。这使得在运用公允价值时强烈的主观随意性阻碍了会计信息的真实性，为公允价值广泛运用增加了难度。

（2）缺乏有效的社会监督。由于国际上非常有名的四大会计师事务所纷纷入驻我国，使得各会计师事务所竞争更加激烈，为寻求自身理利益发展，一些事务所未能严格执行经济监督的职能。另外，我国注册会计师事业的发展并不理想，内部主要是因为总体起点低，基础不高，人员青黄不接，业务水平不高。外部主要原因是一些地方政府、企业管理部门的利益需要，对事务所进行干预和诱导，严重影响了注册会计师的公正性。进一步减弱了事务所的监督效果。

三、完善公允价值在我国房地产企业运用的对策

1.确定合理的估值方法。

在公允价值计量中，估值技术的运用最需技术性和职业判断的。因此，估值技术的运用也被认为是公允价值计量中公认的重点与难点。SFAS No.157指出，公允价值的评估技术有三大类，市场法、收益法和成本法。在实际估价中所使用的方法均可以归为这三类中的某一类。我们所要确定的就是了解每一类估值方法，连带他们的估计和假设。这样才能在房地产估价中灵活运用。因此，企业对投资性房地产进行估价时，应该根据投资性房地产所处的具体环境，选择适当合理的估值方法。

2.改善房地产市场环境，逐步采用公允价值。

公允价值在房地产行业中的广泛运用，必须依赖若干重要的外部条件。首先，应加快推进投资性房地产行业的市场化水平，加强投资性房地产行业的透明度和公平性，不断完善生产要素市场、资本市场和商品市场。其次，强化法制，加强监督。市场化条件下，法律的规范和监督，可以有效提高资源交易双方的效率。反之，如果法制不健全，交易成本将提高，从而阻碍交易顺利进行。第三，发展中介，加强监管。事实上，在缺乏必要资料的情况下，要找到所有要素资源的合适的参考价格是很困难的，此时就需要借助价值评估中介机构的支持才能保证交易的公平与合理。因而，我们迫切地需要发展价值评估中介机构，重视资产评估师行业的发展，与此同时依据法律法规，建立合理有效的监督体系，保证中介机构的独立性，保证价值评估程序和报告的公平性。第四，促进金融产品价格市场化，但我们应该借鉴美国次贷危机的惨痛教训，在保证各种金融衍生品市场价格不受干扰的同时，对其进行合理有效的引导，避免公允价值的运用偏离轨道。

3.建立评估公允价值的政策和程序。

首先，应加大力度培养高水平、高素质专业评估人才。一方面，要严格把关资产评估师考试，资产评估师是资产评估队伍的主力军，是公允价值程序的直接参与者，资产评估师的道德素质和专业水平会直接影响到公允价值的独立性和公平性；另一方面，应该每年抓好对资产评估行业的后续教育工作，强化风险意识，提高警惕性，从思想上保证资产评估的公允性。

其次，应规范资产评估程序，加强监管。一方面，我们应该从法律的角度重视对资产评估行业监管，并应依据相关法律法规制定更加严密的从业准则和规定，强化风险意识，加大违规惩处力度，规范资产评估程序，使资产评估师在执业时有法可依；另一方面，应不断提高监管部门的监管水平和道德水平，加大违规操作成本，引入社会监督，形成多元的监督网络，从而创建一个诚信公正的执业环境，为公允价值的应用创造良好的条件。

4.加强教育，提高评估计员素质。

财务人员的职业判断能力在公允价值的实务操作中具有重要的作用，是公允价值能够得到合理有效运用的保证。首先，应加强法律意识，提升职业道德。财务人员应该不断更新法律法规知识，强化法制教育，在从业过程中坚决抵制违法违规行为，保证所有会计行为都符合国家法律法规，严格按照会计制度的相关规定处理会计业务；同时，财务人员应加强诚信教育，保持职业操守，务实求真，廉洁自律，不断提升自身道德水平，从根本上杜绝虚假现象。其次，应加强业务培训，提高职业技能。会计人员熟练的职业能力、敏锐的判断能力对提高会计信息质量有着重要的作用。市场越繁荣，交易越复杂，要对复杂的交易事项进行确认、计量、报告，客观上要求会计人员要有较高的职业素质和对复杂问题做出正确判断的能力，从而减少会计信息失真和对公允价值判断的误差。因此，不断加大教育投入，培养具有公允价值观念，懂理论会实务，职业道德高尚的会计人员是公允价值得以全面使用的必备条件，也是降低公允价值计量成本，应用公允价值的需要。

5.建立公允价值审计制度。

会计自存在以来就与审计相辅相成，密不可分，审计的完善和发展直接影响着会计执行的好坏。由于公允价值计量会涉及主观因素，因此，加强审计工作力度将有利于防范会计人员舞弊。由于目前公允价值的可靠性问题仍然存在，对审计的冲击也会很大。对财务报表中的公允价值部分的审计是审计人员的重点，尽量规避审计风险。

首先，应该完善会计师事务所的体制改革，制定执业自律准则，全面提高注册会计师的职业素质和职业道德。在会计报表中关于公允价值计量和披露部分，审计人员应当就其是否符合会计准则作出合理评估。对会计报表中重要项目的公允价值审计时，审计人员不可完全依赖专家或者管理部门的评估意见，而应当重新对其进行估价。在重新估价时，为使公允价值更具公平公正性，审计人员应采用与专家或管理部门不同的估价方法，并依据不同的假设和估计。

其次，应借鉴国外注册会计师行业的管理经验，建立注册会计师惩戒制度。在我国，应尽快出台《注册会计师惩戒制度》，成立注册会计师惩戒委员会。当注册会计师出具不真实审计意见时，可以对其进行惩戒，并承担法律后果。只有这样才能确保以公允价值计量为基础的企业会计信息的质量。

（作者单位：中铁大桥局集团第五工程有限公司）